問政2026?黃金地塊加速喚醒，江門沉睡資產(chǎn)如何煥新生？

“一體抓好新城建設與老城更新，實施城市品質(zhì)化管理行動，提升城市顏值。”自江門市委書記陳杰履新以來，城市品質(zhì)化建設管理成為江門發(fā)展部署中的高頻詞。從長堤歷史文化街區(qū)的活化利用到甘化廠工業(yè)遺產(chǎn)的煥新規(guī)劃，從綠美江門生態(tài)建設到精細化城市更新的穩(wěn)步推進，當前，江門正全方位發(fā)力擦亮僑鄉(xiāng)名片、提升城市顏值。在這幅城市煥新的生動圖景中，散落于核心商圈、新城腹地、交通樞紐等寸土寸金板塊的多處“沉睡資產(chǎn)”，也正通過多方協(xié)同發(fā)力逐步“蘇醒”，既補上城市顏值提升的“斷點”，也回應著無數(shù)家庭的民生期盼，與江門縱深推進大灣區(qū)建設、打造幸福僑鄉(xiāng)的發(fā)展步調(diào)同頻共振。本期“問政2026”欄目聚焦江門“沉睡資產(chǎn)”的激活實踐，探尋破局路徑，回應市民對城市品質(zhì)與民生保障的雙重期待。

核心板塊多點開花

“喚醒工程”捷報頻傳

在江門主城區(qū)，蓬江、江海、新會的多處“沉睡資產(chǎn)”正加速掙脫沉寂枷鎖，黃金板塊的價值潛力被逐步喚醒。

位于蓬江區(qū)堤東路與東華一路交叉口西北側的江晟大廈，前身為廣東省第七建筑集團有限公司選址，因企業(yè)破產(chǎn)清算空置超20年，后由江晟公司購入整體產(chǎn)權重建為江晟公司總部大樓。這個總投資 2.5億元、占地6.6畝的項目，規(guī)劃用地面積4402平方米，建設用地面積4015平方米，將建一幢23層的商業(yè)辦公建筑，配套145個停車位，打造成集商業(yè)、酒店、商務辦公于一體的億元商業(yè)總部經(jīng)濟大廈，為江門增添一座新的地標建筑。目前，項目已正式動工，施工正有條不紊地進行。

江晟大廈項目效果圖。

在蓬江區(qū)勝利路160號地塊上，勝堅紫悅花園10#商業(yè)樓的煥新同樣令人期待，這個由廣東勝堅集團與白沙街道紫萊經(jīng)聯(lián)社合作開發(fā)的項目，2018年11月開工后因市場環(huán)境變化于2019年5月暫停。2025年，勝堅紫悅花園10#商業(yè)樓盤活工作取得重大進展，項目正式復工建設，總建筑面積為1.32萬平方米，層數(shù)為地下一層，地上四層，目前外立面建設已基本完成，現(xiàn)正同步開展招商工作。

勝堅紫悅花園10#商業(yè)樓已進入裝修階段。來源：蓬江發(fā)布

江海區(qū)的“沉睡資產(chǎn)”激活實踐同樣示范意義。位于江海區(qū)光博路1 號的江海新天地（原光博匯），2012年啟動建設后曾陷入停擺，2023年5月江海區(qū)國資平臺江海門戶正式接手，通過精準定位、業(yè)態(tài)創(chuàng)新與智慧運營，將其重塑為45萬平方米的“產(chǎn)業(yè)+文旅+商業(yè)”非標商業(yè)大灣區(qū)微度假綜合體。項目涵蓋悅動云臺、產(chǎn)業(yè)區(qū)、文旅商業(yè)區(qū)以及酒店板塊，計劃分三期開發(fā)，目前首期悅動云臺各項裝修已接近尾聲，眾多品牌商家紛紛入駐，計劃在春節(jié)前夕正式開門迎客，為市民帶來全新消費體驗。

江海新天地首期悅動云臺效果圖。

位于江海區(qū)府西板塊景賢小學東側的明泰廣場，2019年舉行動工儀式后一度進展緩慢，2025年12月項目正式“重啟”。經(jīng)過優(yōu)化調(diào)整，建筑高度從原120米降至百米以下，建筑功能由公寓、酒店、會所調(diào)整為辦公、酒店，商業(yè)裙樓與塔樓輪廓同步優(yōu)化，目前打樁機已入場試樁，項目正式動工，沉寂的地塊再次響起建設的號角。

2025年12月，明泰廣場正式“重啟”，打樁機已入場試樁。南都N視頻記者 嚴亮 攝

位于新會區(qū)樞紐新城的江門鈞明歡樂世界，同樣在喚醒之路上穩(wěn)步前行。這個位于明德路與江門大道相交西南角的項目，原計劃建設室內(nèi)游樂園、國家A級電競館、五星級主題酒店等，打造大灣區(qū)文旅新地標。雖曾因資金問題導致商業(yè)主體結構完工后長期閑置，但住宅部分已實現(xiàn)部分交付。2025年8月，江門鈞明歡樂世界通過公眾號官宣項目一期已全面交付，大商業(yè)的復工與建設工程正按計劃推進中，大商業(yè)計劃2026年第三季度開業(yè)。今年1月2日、11日、18日，項目通過官方視頻號持續(xù)更新復工動態(tài)，從視頻內(nèi)容來看，施工內(nèi)容主要包括大商業(yè)外立面外架搭設、商業(yè)街外架搭設、住宅地下室施工、僑街施工等。

今年1月，江門鈞明歡樂世界發(fā)布視頻公布復工情況。來源：江門鈞明歡樂世界視頻號截圖

多重挑戰(zhàn)待破解

激活“沉睡資產(chǎn)”需突破關鍵瓶頸

這些“沉睡資產(chǎn)”的形成并非偶然，激活過程中也曾面臨多重挑戰(zhàn)。資金鏈斷裂是此前多數(shù)項目陷入停滯的核心共性問題，江門市合璟華富地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理黃錦康指出，市場化盤活的核心邏輯在于活化后的資產(chǎn)收益能否覆蓋盤活成本并產(chǎn)生正回報，而盤活成本包括原有債務清償、摩擦與管理成本、硬件施工投入三大類。當前商業(yè)年化收益率普遍在3%-4%，地段較差的不足3%，難以覆蓋部分項目持續(xù)產(chǎn)生的利滾利債務，這成為市場化盤活的重要阻礙。同時，隨著市場趨于理性，投資者更關注長遠租金回報，疊加線上消費普及對線下商業(yè)的沖擊，商業(yè)項目收益預期走低，進一步增加了相關“沉睡資產(chǎn)”的激活難度。

江門市人大代表、臺山市博達企業(yè)管理有限公司董事長蘇培適則提到，這些“沉睡資產(chǎn)”多為商業(yè)體、商品房或寫字樓，體量較大且涉及的經(jīng)濟、歷史問題遠多于普通閑置資產(chǎn)，利益協(xié)調(diào)難度極大，即便多數(shù)相關方達成一致，少數(shù)分歧也可能影響項目推進，這也是激活過程中需要攻克的重要難題。

多方協(xié)同聚合力

探索多元激活路徑

面對挑戰(zhàn)，江門并未退縮，而是以政府牽頭、國資發(fā)力、市場協(xié)同的多元路徑，奏響“沉睡資產(chǎn)”的喚醒序曲。

在政府層面，蓬江區(qū)的實踐頗具代表性。2024年蓬江區(qū)成立爛尾樓盤活處置工作專班，由區(qū)住建局牽頭，針對各項目規(guī)劃調(diào)整、資金短缺、訴訟糾紛等難點，會同市區(qū)兩級相關部門及屬地鎮(zhèn)（街），堅持“一樓一策”原則，制定專項處置方案。這一機制在勝堅紫悅花園10#商業(yè)樓盤活過程中成效顯著：分管區(qū)領導多次召集多部門召開協(xié)調(diào)會、研討會、約談會，查明項目難點與矛盾，指導制定盤活方案，協(xié)助企業(yè)追回被查封資金，推動各方擱置爭議，促成項目2025年復工，目前，該項目的外立面建設基本完成，正同步開展招商。

此外，2025年蓬江區(qū)還推動利和廣場、幸福里、濱江·僑都匯等大型商業(yè)綜合體盤活升級，喚醒商業(yè)面積超30萬平方米，預計社會消費品零售總額增長6%、全市排名第一。逸豪酒店商業(yè)區(qū)已于2025年9月正式開業(yè)，中旅大廈開發(fā)公司正對中旅項目AB地塊進行平面、立面建筑方案重新設計討論，待相關設計方案確定后報自然資源部門審批。值得一提的是，上月，蓬江區(qū)還明確提出今年將重點盤活江晟大廈、森匯大廈、車行世界、中旅大廈、森匯大廈、人人樂等商貿(mào)大廈。

2025年9月，利和廣場開業(yè)。

除了政府層面的牽頭推動與政策賦能之外，國資平臺憑借資金優(yōu)勢和資源整合能力，成為江門盤活復雜停滯項目的“主力軍”。以江海區(qū)的實踐為例，江海區(qū)國資平臺江門市江海門戶建設有限公司于2023年接手原光博匯項目后，大膽創(chuàng)新轉型，將其重塑為“產(chǎn)業(yè)+文旅+商業(yè)”一體化的江海新天地，不僅破解了項目停滯難題，更創(chuàng)造了可復制的實踐樣本。

江海新天地首期悅動云臺計劃在今年春節(jié)前開業(yè)。

長效監(jiān)管機制的建立，則為從源頭上防范新的“沉睡資產(chǎn)”提供了堅實保障。江門常態(tài)化推進“交地即交證”“竣工即交證”“交房即發(fā)證”“抵押即交證”等便民舉措，2025年啟動新一輪化解不動產(chǎn)登記歷史遺留問題工作，將摸排問題類型從“國有土地上已經(jīng)出售的城鎮(zhèn)住宅類型”拓寬到工業(yè)、商業(yè)、車位等多種類型，并持續(xù)指導各地在各環(huán)節(jié)實施全鏈條動態(tài)監(jiān)管，從源頭上避免產(chǎn)生新的遺留問題。據(jù)江門市自然資源局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，按2025年摸排項目統(tǒng)計，截至2025年9月10日，全市已化解項目8個、涉及套數(shù)1030套，套數(shù)化解率為88.26%，化解率在全省排名第二位。其中，新會區(qū)、臺山市、開平市、鶴山市和恩平市項目數(shù)量化解率和套數(shù)化解率均已達到100%。

立足僑鄉(xiāng)特質(zhì)

拓寬資產(chǎn)激活新維度

盡管江門在“沉睡資產(chǎn)”激活中已取得階段性進展，但要實現(xiàn)全面喚醒，仍需立足僑鄉(xiāng)特質(zhì)、區(qū)域格局與民生訴求，探索更多元、更具溫度與力度的路徑。

激活“沉睡資產(chǎn)”，首先需打破“就項目論項目”的狹隘思維，要將其納入城市發(fā)展全局統(tǒng)籌考量，讓歷史文化載體與商業(yè)資產(chǎn)都能適配城市發(fā)展需求。黃錦康認為，資產(chǎn)價值核心在于未來收益而非總價，只要收益能覆蓋成本并盈利，就能吸引投資者。他建議，可將“江門三點三精彩之旅”文旅IP與僑鄉(xiāng)文化、本土特色相結合，為盤活的商業(yè)項目或閑置資產(chǎn)打造有文化內(nèi)涵的消費場景，提升資產(chǎn)吸引力。

去年11月，2025年江門三點三精彩之旅茶飲文化周啟動。

蘇培適則強調(diào)，“沉睡資產(chǎn)”的激活離不開政府、市場與社會各界的協(xié)同發(fā)力：政府需主動介入?yún)f(xié)調(diào)，提供政策支持，如允許工業(yè)用途項目轉型為商業(yè)或保障性住房；市場層面可通過新債權人破產(chǎn)重整，將債務固化后推向市場，由新運營商用租金或收益逐步償還歷史債務；社會各界則需形成共識，尤其是涉及多方權益時，要通過協(xié)商化解矛盾。他建議，政府需先依法推動資產(chǎn)契合市場需求，出臺政策明確投資者權益保障，詳細做好方案對接投資者，確保資金到位、項目落地并實現(xiàn)良好回報。同時，要做好臺賬管理，對“沉睡資產(chǎn)”分門別類摸清底細，明確問題類型，為后續(xù)精準處置提供堅實依據(jù)。

微評

喚醒沉睡價值 厚植發(fā)展底氣

“沉睡資產(chǎn)”的激活，從來不是單一項目的簡單重啟，而是城市肌理的精細修復，更是民生期待的暖心回應。這一過程，考驗著江門是否能守住“民生為本”的初心，是否能延續(xù)“敢闖敢試”的精神，是否能扛起“粵港澳大灣區(qū)新增長極”的責任。2026年的江門，正站在融入大灣區(qū)發(fā)展的關鍵節(jié)點，破解“沉睡資產(chǎn)”難題，不僅是為了讓城市顏值更靚麗，更是為了凝聚民心、優(yōu)化營商環(huán)境、夯實發(fā)展根基。期待江門以“一樓一策”的韌勁啃下“硬骨頭”，以政策賦能、國資托底、市場運作的多元合力，讓每一處“休眠資產(chǎn)”都能重煥生機，讓僑鄉(xiāng)的發(fā)展底色更暖、品質(zhì)更高，在大灣區(qū)建設浪潮中交出更亮眼的民生與發(fā)展答卷。

策劃：劉岸然 謝江濤

統(tǒng)籌：郭銳川

采寫：南都N視頻記者 羅韻姿