無協議借名買房，法院如何認定？看這起勝訴案例｜房地產律師

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2014年底，林靜因不具備北京購房資格，經朋友介紹，借用張磊的名義購買了位于大興的一套別墅（即“一號房屋”），總價553萬余元。

購房過程中：

首付款166萬余元由林靜通過他人賬戶支付；

后續銀行貸款由林靜按月償還；

房屋交付后，林靜裝修入住，并持續繳納物業、水電、燃氣等費用；

所有購房合同、房產證、還貸銀行卡、U盾等原件均由林靜保管；

2016年，林靜又以張磊名義在同一小區購買了配套車庫（即“二號房屋”），費用亦由其承擔。

2021年，林靜將一號房屋出租，租金由租戶直接支付至其賬戶。不久后，張磊突然將房屋抵押給乙典當行借款200萬元，并試圖出售，嚴重威脅林靜權益。

林靜遂起訴，請求確認其為真實權利人，并判令張磊配合過戶。

張磊辯稱：

“我們根本不認識！房子是老板贈與我的，林靜只是暫住。她沒工作、沒收入，怎么可能買得起房？”

二、裁判結果

法院判決：

? 確認林靜與張磊之間存在借名買房關系；

? 林靜代為清償兩筆抵押債務后，張磊須配合辦理一號房屋過戶登記；

這是一起無書面協議但憑“實際履行+長期占有”成功確權的典型勝訴案例。

三、法院說理要點

法院圍繞“是否存在借名買房關系”作出如下認定：

雖無書面協議，但行為足以證明合意

借名買房不以書面合同為唯一依據。法院重點審查：誰出資、誰占有、誰持有權屬憑證、誰承擔義務。本案中，林靜長期居住、持續還貸、保管全部原始文件，符合借名買房的實質特征。

出資來源不影響權利歸屬

雖首付款由第三人支付，但該第三人（林靜前男友）出庭作證，明確表示“系替林靜出資，房屋歸林靜”。法院認為，資金來源與權屬歸屬可分離，關鍵在于實際權利人是誰。

登記人長期不主張權利，違背常理

張磊稱房屋是“老板贈與”，卻從未持有房產證、未還貸、未收租、未居住，甚至在長達7年中對房屋處置毫不關心，不符合真實產權人的行為邏輯。

抵押不能否定借名關系，但需滌除權利負擔

法院認可乙典當行和銀行的抵押權合法有效，但林靜自愿代為清償全部債務，故在滌除抵押后，張磊應配合過戶。

四、律師提示

本案為“無協議借名買房如何確權”提供了清晰路徑，三點經驗值得借鑒：

“四有”證據鏈是勝訴關鍵

有出資（轉賬記錄、付款憑證）；

有占有（居住、繳費、裝修）；

有控制（持有房產證、還貸卡、U盾）；

有收益（收取租金、管理房屋）。

即使無書面協議，只要形成完整閉環，法院仍可認定借名關系。

第三人出資≠第三人權利

若他人代付房款，務必讓其出具《代付說明》或出庭作證，明確“系替借名人支付”，避免被誤認為贈與或借貸。

及時滌除抵押，才能完成過戶

登記人擅自抵押房屋，雖不影響借名關系認定，但必須先清償債務、注銷抵押，方可辦理過戶。建議在起訴時同步申請財產保全，防止二次抵押。

? 對借名買房人的建議：

即使信任對方，也應簽署簡單《借名協議》；

所有付款盡量備注“購房款”；

定期留存居住、繳費、管理證據；

一旦具備過戶條件，立即行動，切勿拖延。

北京房產律師團隊專注處理借名買房糾紛，擅長通過“行為證據鏈”構建勝訴基礎，守護客戶應得房產。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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