借名買房被拖兩年？法院支持違約金+強制過戶｜房地產律師

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2018年，林敏因家庭需要購房，但暫無北京購房資格。

她與表弟周浩及其妻子孫婷婷協商，借用孫婷婷名義購買“一號房屋”，總價359萬元。

雙方于2018年1月28日簽訂《借名買房合同》，明確約定：

房屋實際所有權歸林敏；

所有房款、稅費、貸款由林敏承擔；

孫婷婷僅為名義代持人；

林敏確定過戶時間后，孫婷婷須10日內配合，否則按日支付違約金。

隨后，林敏：

以孫婷婷名義簽訂買賣合同；

支付定金10萬元、首付款138萬元；

持有全部購房合同、發票、產權證原件；

按月償還221萬元銀行貸款；

辦理入住、裝修，并長期居住出租，租金由其收取；

保管孫婷婷名下的還貸銀行卡。

2021年底，林敏取得購房資格，多次聯系孫婷婷辦理過戶，對方以“離婚后房子歸周浩”為由推脫。

更令她震驚的是，孫婷婷與周浩在2018年離婚時，竟將一號房屋約定歸周浩所有，試圖切斷她的權利路徑。

林敏果斷起訴，要求：

代償貸款、注銷抵押；

孫婷婷配合過戶；

孫婷婷、周浩共同支付違約金。

二、裁判結果

法院判決：

? 林敏可代孫婷婷向甲銀行清償全部貸款本息；

? 甲銀行配合注銷抵押登記；

? 孫婷婷須在抵押注銷后10日內，將一號房屋過戶至林敏名下；

? 孫婷婷、周浩共同支付違約金50,000元；

三、法院說理要點

法院圍繞“能否支持過戶及違約責任”作出如下認定：

《借名買房合同》合法有效

雙方系真實意思表示，雖規避限購政策，但未損害國家利益或第三人權益，合同有效。

林敏已履行全部義務，孫婷婷構成違約

林敏已具備購房資格；

多次微信催告過戶，孫婷婷無正當理由拒絕；

離婚協議中將房屋劃歸周浩，不能對抗借名合同效力。

周浩需承擔連帶責任

周浩作為孫婷婷配偶，簽署貸款合同時確認房屋為抵押物；

離婚時明知房屋系林敏出資，仍接受分割，應視為對債務的承繼。

違約金酌減至5萬元，體現公平原則

雖合同約定日萬分之一（約359元/天），但法院綜合考慮：

林敏自身存在規避政策行為；

未舉證實際損失；

孫婷婷確有溝通延遲（非惡意侵占）；

故酌定5萬元為合理賠償。

四、律師提示

本案為“高風險借名如何實現低風險確權”提供了關鍵策略：

本案勝訴核心在于2018年簽署的《借名買房合同》，條款清晰、權責明確。若無此協議，僅憑出資和居住，可能陷入“是否贈與”“是否借貸”的爭議。

“全鏈條證據”缺一不可

銀行流水（付款+還貸）；

合同原件（買賣、物業、供氣等）；

產權證、銀行卡由借名人持有；

實際居住、出租管理記錄。

這些證據形成閉環，讓對方“無法抵賴”。

警惕“離婚轉移”陷阱

登記人常在離婚時將房屋“轉給配偶”，試圖切斷借名人權利。但法院認為：內部處分不得對抗外部合法債權。建議一旦發現此類操作，立即起訴并申請財產保全（如本案成功查封房屋）。

? 對客戶的建議：

借名前務必簽署書面協議，明確違約責任；

所有資金通過本人賬戶支付，備注用途；

房屋交付后立即入住并保留憑證；

一旦具備資格，立即啟動過戶程序，切勿拖延。

北京房產律師團隊專注處理親屬間借名買房案件，擅長通過“協議+證據+保全”三位一體策略，為客戶實現目標。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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