借名買房未過戶，遇擔保債務執行難獲保護｜北京房產律師

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2004年，陳志遠因個人原因，借用朋友林建國的名義，向甲公司購買了位于浙江的一套大戶型商品房（即“一號房屋”），總價106萬余元。

購房合同、發票、房產證均登記在林建國名下，但陳志遠稱：

“首付、貸款、裝修、物業費全是我出的，房子也一直由我住。”

2014年，陳志遠還在領導干部個人事項報告中，向組織申報該房為其本人所有。

然而，2018年，林建國因替他人擔保1000萬元債務，被債權人趙立峰起訴。

2020年，法院進入執行程序，依法查封了登記在林建國名下的一號房屋。

陳志遠隨即提出執行異議，稱自己是實際權利人，要求解除查封。

2022年，法院駁回其異議，陳志遠提起案外人執行異議之訴，請求確認其為真實權利人并排除執行。

二、裁判結果

法院判決：

? 駁回陳志遠的全部訴訟請求；

? 繼續執行一號房屋，用于清償林建國所擔保的債務。

三、法院說理要點

法院圍繞“能否排除執行”作出如下認定：

不動產以登記為準，借名關系不具對外效力

《民法典》明確規定，不動產物權以登記為生效要件。一號房屋自2004年起即登記在林建國名下，對外具有公示公信效力。陳志遠與林建國之間的內部約定，不能對抗善意債權人。

不符合《執行異議復議規定》第28條的排除條件

該條款保護的是“合法買受人”，需滿足：

在查封前簽訂合法有效的書面買賣合同；

已支付全部價款；

已合法占有；

非因自身原因未過戶。

但本案中，雙方并非買賣關系，而是借名關系，且陳志遠自認“因稅費高一直未過戶”——屬于自身原因導致未登記，故不適用該條款。

組織部門證明不具物權效力

陳志遠提交的《證明》，僅反映其個人申報情況，不能替代不動產登記，亦不能產生物權變動效果。

債權人系善意第三人，應受法律保護

趙立峰作為普通債權人，無義務審查房屋背后是否存在借名安排。若允許借名人隨意排除執行，將嚴重損害交易安全和司法權威。

四、律師提示

本案為“借名買房遭遇執行查封”敲響警鐘：

“實際出資+長期居住” ≠ 能排除執行

很多人誤以為“房子是我買的、我住的，就不能被執行”。但法律只看登記簿。只要名字不在證上，就可能“房財兩空”。

借名買房最大的風險不是反悔，而是被執行

即使出名人永不反悔，一旦其涉訴、負債、擔保，房屋立即面臨查封拍賣。

? 對債權人的建議：

查封被執行人名下房產時，無需理會“實際出資人”主張；

若遇案外人異議，重點強調“登記公示效力”與“非買賣關系”；

借名安排屬于內部風險，不應由外部債權人承擔。

提示：法律保護的是看得見的權利，而不是藏在背后的安排。

本案中，法院依法維護了執行程序的穩定性與債權人合法權益——這正是法治對“形式正義”的堅守。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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