超過悉尼！昆州樓市已瘋！建筑成本又漲，海外富豪在澳洲瘋狂囤地！

01

比悉尼還高！澳洲一地租金飆升，創(chuàng)下歷史新高

昆州租金已創(chuàng)歷史新高，且沒有降低的跡象。布里斯班和偏遠(yuǎn)地區(qū)的租金現(xiàn)已達(dá)每周670澳元，其中一個(gè)城市的租金甚至比悉尼還高。

黃金海岸的租金已高達(dá)每周850澳元，年租金超4.4萬(wàn)澳元，比悉尼每周760澳元的租金中位數(shù)還高。

昆州租金中位數(shù)為每周670澳元、每年約3.5萬(wàn)澳元，意味著租房支出已占許多家庭超三分之一的收入。

布里斯班的租金中位數(shù)在去年第四季度上漲3.1%，2025年全年上漲6.3%，鞏固了該市作為澳洲租金最緊張市場(chǎng)之一的地位。

REA Group高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家Anne?Flaherty警告，整個(gè)州短期內(nèi)難見緩解。

她警告稱：“布里斯班的房?jī)r(jià)和租金上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過人們的工資。結(jié)果是，人們?nèi)缃裨谧》恐С錾匣ㄙM(fèi)的稅后薪資比例，比幾年前高出許多。”

最新數(shù)據(jù)顯示，那些過去被視為可負(fù)擔(dān)的地區(qū)如今已不再如此。黃金海岸的租金上漲6.3%，季度上漲2.4%，其價(jià)格已高于布里斯班。

在凱恩斯，租金季度上漲4.2%，全年上漲8.7%，至每周625澳元——年度增幅為2600澳元。

Townsville的租金同樣上漲2600澳元，季度上漲1.9%，但全年暴漲10%，至約每周550澳元。

Flaherty指出，租金壓力正成為常態(tài)而非例外。

她說：“如果使用超收入的三分之一支付租金，那就處于租金壓力狀態(tài)，但如今這對(duì)許多家庭來說已是常態(tài)。”

就連傳統(tǒng)上被視為“更可負(fù)擔(dān)”的公寓租賃市場(chǎng)也不復(fù)存在。布里斯班公寓租金在過去一年上漲8.3%，漲幅高于獨(dú)立屋的6.2%，因?yàn)樽赓U需求集中在內(nèi)城區(qū)——那里是大部分租賃房源的所在地。

她表示，這種壓力是由住房長(zhǎng)期供不應(yīng)求與強(qiáng)勁人口增長(zhǎng)共同推動(dòng)的。

“除非出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)變，否則一切跡象都表明市場(chǎng)會(huì)更貴。在住房供應(yīng)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性改善之前——這將需要數(shù)年時(shí)間——租賃市場(chǎng)將持續(xù)艱難且高價(jià)。”

她同時(shí)表示，市場(chǎng)上出現(xiàn)了一線希望，投資者活動(dòng)開始回升，最終可能增加租賃供應(yīng)。

此外，政府的新5%首付計(jì)劃也可能幫助租房者轉(zhuǎn)為有房者，從而釋放租賃房源——但這取決于他們是否購(gòu)買原投資物業(yè)。

Flaherty還表示，雖然租金增長(zhǎng)不太可能回到2022年和2023年那樣的極端水平，但預(yù)計(jì)價(jià)格將在整個(gè)2026年繼續(xù)上升。

她說：“租金預(yù)計(jì)仍會(huì)上漲，只是速度會(huì)比前幾年放緩。”

02

建筑成本季度回升 年度漲幅創(chuàng)歷史新低

最新數(shù)據(jù)顯示，盡管建筑成本年度漲幅跌至歷史新低，但季度漲幅卻出現(xiàn)大幅回升。

數(shù)據(jù)與分析公司Cotality發(fā)布的 2025 年第四季度科德爾建筑成本指數(shù)（CCCI）顯示，澳大利亞全國(guó)建筑成本出現(xiàn)顯著上漲，而其 12 個(gè)月漲幅則跌至 20 余年以來的最低水平。

這份于 1 月 21 日（周三）發(fā)布的指數(shù)報(bào)告指出，全國(guó)建筑成本季度上漲 1%，創(chuàng)下 2025 年以來最強(qiáng)勁的單季漲幅；與此同時(shí)，年度漲幅則跌至 2002 年 3 月以來的最低值。

2025 年 12 月季度，建筑成本環(huán)比上漲 1%，遠(yuǎn)超同年早些時(shí)候 0.4%、0.5% 和 0.6% 的溫和漲幅，延續(xù)了 2024 年末的上漲勢(shì)頭。

截至 12 月的年度漲幅從 2024 年底的 3.4% 放緩至 2.5%，遠(yuǎn)低于新冠疫情前十年 4.7% 的平均漲幅。

Cotality研究總監(jiān)Tim Lawless指出了當(dāng)前市場(chǎng)的雙向作用態(tài)勢(shì)，他表示，盡管短期壓力正在累積，但從整體來看，建筑成本漲幅仍處于罕見的溫和區(qū)間。

“有明確跡象表明，12 月季度建筑成本增長(zhǎng)勢(shì)頭回暖。不過，即便出現(xiàn)這一輪回升，住房建筑成本的年度漲幅仍處于歷史最低位，遠(yuǎn)低于疫情前十年 4.7% 的平均水平。” 他說道。

本次季度漲幅回升，是繼 2024 年加息潮后市場(chǎng)出現(xiàn)的又一波上漲；目前供應(yīng)鏈已呈現(xiàn)企穩(wěn)跡象，但住房建設(shè)項(xiàng)目排期卻因需求激增而承壓。

西澳大利亞州（WA）和南澳大利亞州（SA）以 1.2% 的季度漲幅領(lǐng)跑全國(guó)。

西澳的漲幅較 9 月季度的 1.3% 略有回落，而南澳的建筑成本則大幅攀升，遠(yuǎn)超第三季度 0.5% 的漲幅。

與此同時(shí)，昆士蘭州、維多利亞州和新南威爾士州的漲幅均低于疫情前的正常水平，這也反映出，在建筑項(xiàng)目積壓?jiǎn)栴}加劇的背景下，市場(chǎng)建材供應(yīng)日趨緊張。

2025 年全年，澳大利亞住房審批量總體呈上升趨勢(shì)，但維多利亞州和塔斯馬尼亞州卻逆勢(shì)下跌，這也表明兩地的住宅建筑市場(chǎng)仍面臨諸多挑戰(zhàn)。

結(jié)構(gòu)性木材價(jià)格結(jié)束了近期的平穩(wěn)走勢(shì)，出現(xiàn)顯著上漲，進(jìn)而帶動(dòng)其他品類木材及水泥板產(chǎn)品價(jià)格走高。

Cotality建筑成本估算經(jīng)理John Bennett表示，結(jié)構(gòu)性木材產(chǎn)品價(jià)格出現(xiàn) “上行波動(dòng)”，與上一季度 “保持平穩(wěn)” 的態(tài)勢(shì)形成鮮明對(duì)比。

Bennett補(bǔ)充稱，本輪價(jià)格上漲的動(dòng)力還來自薪資上調(diào)以及相關(guān)法規(guī)調(diào)整帶來的連鎖反應(yīng)。

“本季度內(nèi)，公平工作委員會(huì)（Fair Work）的年度最低工資調(diào)整政策正式生效，進(jìn)一步推高了勞動(dòng)力成本及相關(guān)費(fèi)用。”

1 月 19 日（周一），澳大利亞建筑大師協(xié)會(huì)（Master Builders Australia）首席執(zhí)行官Denita Wawn在接受 2GB 電臺(tái)《財(cái)經(jīng)新聞》節(jié)目采訪時(shí)表示，建筑項(xiàng)目交付量不足的問題，與持續(xù)存在的勞動(dòng)力短缺危機(jī)密切相關(guān)。

她強(qiáng)調(diào)，要實(shí)現(xiàn)聯(lián)邦政府在《全國(guó)住房協(xié)議》（National Housing Accord）中設(shè)定的目標(biāo) —— 在五年內(nèi)（2024 年 7 月 1 日至 2029 年 6 月 30 日）建成 120 萬(wàn)套新房，澳大利亞每年需完成 24 萬(wàn)套住房的建設(shè)任務(wù)。

“這是一個(gè)龐大的數(shù)字，但也是解決本國(guó)住房危機(jī)所必須達(dá)成的目標(biāo)。具體來說，我們每年需要建成約 24 萬(wàn)套住房。” 她說道。

Wawn指出，澳大利亞上一次實(shí)現(xiàn)這一建設(shè)規(guī)模是在 2012 年，當(dāng)時(shí)新增住房供應(yīng)中有 50% 來自高層公寓。

“澳大利亞上一次在全國(guó)范圍內(nèi)達(dá)成這一建設(shè)量是在 2012 年。值得注意的是，當(dāng)年新增住房的 50% 為高層公寓，而目前高層公寓在新增住房中的占比僅約 40%。”

“要達(dá)成年度 24 萬(wàn)套的建設(shè)目標(biāo)，我們必須大幅提高高層公寓的建設(shè)規(guī)模。”

Wawn特別指出，技術(shù)移民勞動(dòng)力的缺口令人擔(dān)憂。她提到，疫情前，移民勞動(dòng)力占建筑行業(yè)用工總量的 20%，但在過去五年間，這一比例已降至 5%。

“我們?cè)谝泼駝趧?dòng)力引進(jìn)方面嚴(yán)重不足。我們也清楚，當(dāng)前系統(tǒng)存在壓力，而且公眾擔(dān)憂，大量引進(jìn)移民會(huì)加劇住房危機(jī)。”

“但我們認(rèn)為，必須重點(diǎn)引進(jìn)那些能夠參與住房建設(shè)的技術(shù)移民，以此緩解當(dāng)前住房市場(chǎng)的供應(yīng)壓力。”

“澳大利亞正與全球各國(guó)爭(zhēng)奪國(guó)際人才。加拿大、英國(guó)等許多國(guó)家都推出了技工專項(xiàng)簽證通道，而我們沒有，相關(guān)申請(qǐng)流程也十分繁瑣。” 她說道。

Wawn表示，澳大利亞需要設(shè)立 “技工專項(xiàng)快速簽證通道”，以吸引更多外籍建筑工人入境；同時(shí)，她主張聯(lián)邦政府應(yīng)擴(kuò)大太平洋島國(guó)勞工計(jì)劃（Pacific Island Workers Scheme）的覆蓋范圍，將非持證技術(shù)工種納入其中。

Wawn指出，目前住房項(xiàng)目的建設(shè)周期已從疫情前的 7-9 個(gè)月延長(zhǎng)至 12-14 個(gè)月；過去五年間，受持續(xù)勞動(dòng)力短缺的影響，建筑成本已暴漲 45%。

“這意味著勞動(dòng)力成本不斷走高，而建筑工地每停工一天，項(xiàng)目的整體成本就會(huì)隨之增加。”

“政府必須動(dòng)用一系列政策工具來解決供應(yīng)端的問題。當(dāng)前市場(chǎng)需求十分旺盛，制約行業(yè)發(fā)展的核心因素是供應(yīng)短缺。”

Bennett對(duì) 2026 年建筑行業(yè)的展望也印證了這一困境 —— 勞動(dòng)力短缺與建材價(jià)格上漲的雙重壓力將持續(xù)存在。

“未來一年，建筑行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)可能將由成本波動(dòng)、勞動(dòng)力短缺以及供應(yīng)鏈調(diào)整這三大因素主導(dǎo)。” 他說道。

“供應(yīng)商的價(jià)格調(diào)整通知，以及持續(xù)存在的技術(shù)工種短缺問題，將仍是制約行業(yè)發(fā)展的主要障礙。”

03

英國(guó)億萬(wàn)富翁豪擲 3500 萬(wàn)澳元收購(gòu)西澳 70 萬(wàn)公頃牧羊場(chǎng)，開啟畜牧業(yè)擴(kuò)張狂潮

澳大利亞最大的肉牛生產(chǎn)商之一Consolidated Pastoral Company（CPC）—— 現(xiàn)由英國(guó)億萬(wàn)富翁Guy Hands控股 —— 以 3500 萬(wàn)澳元收購(gòu)了西澳大利亞州一處廣闊的牧羊場(chǎng)Madura Plains。這是該公司在過去一年中一系列重大交易的最新動(dòng)作，標(biāo)志著其正加速進(jìn)軍綿羊和羊毛產(chǎn)業(yè)。

CPC首席執(zhí)行官Troy Setter在接受《澳大利亞金融評(píng)論報(bào)》采訪時(shí)表示：”我們認(rèn)為，綿羊和羊毛產(chǎn)業(yè)未來的增長(zhǎng)潛力將超過過去五年左右的水平。長(zhǎng)期來看，這是一個(gè)值得投身的良好產(chǎn)業(yè)。我們將繼續(xù)拓展業(yè)務(wù)規(guī)模，提高生產(chǎn)效率。”

這一系列收購(gòu)始于去年 3 月，當(dāng)時(shí)CPC從MacLachlan家族旗下的Jumbuck Pastoral手中買下了澳大利亞最大的牧羊場(chǎng)Rawlinna Station，此前Fortescue已放棄為可再生能源項(xiàng)目收購(gòu)該牧場(chǎng)的計(jì)劃。Rawlinna位于西澳Nullarbor Plain，面積超過 100 萬(wàn)公頃。

緊接著在圣誕節(jié)前夕，CPC又以約 3.15 億澳元的價(jià)格，從億萬(wàn)富翁零售商Brett Blundy和Armstrong家族手中收購(gòu)了北領(lǐng)地最大的肉牛場(chǎng)之一Beetaloo Station。

CPC價(jià)值 16 億澳元的資產(chǎn)組合包括澳大利亞的 11 個(gè)牧場(chǎng)和印度尼西亞的兩個(gè)育肥場(chǎng)，總面積超過 550 萬(wàn)公頃，飼養(yǎng)著 40 萬(wàn)頭牛。2009 年，Packer家族將該公司以 4.25 億澳元的價(jià)格出售給Hands的私募股權(quán)平臺(tái)Terra Firma，隨后Hands及其家族與CPC管理層共同完成了對(duì)公司的收購(gòu)。

出售Madura Plains的是位于南澳大利亞州的家族農(nóng)業(yè)企業(yè)CC Cooper & Co，該企業(yè)已傳承五代，十年前購(gòu)入了這處資產(chǎn)。雖然具體出售價(jià)格未公開，但熟悉該物業(yè)的業(yè)內(nèi)人士透露，賣方最初期望至少以 3000 萬(wàn)澳元成交。

CC Cooper & Co董事總經(jīng)理David Seth Cooper表示：” 我們對(duì)此次出售結(jié)果感到滿意，也很高興看到在家族多年大規(guī)模開發(fā)和投資后，Madura Plains將迎來新的發(fā)展機(jī)遇。特別值得高興的是，Madura Plains的團(tuán)隊(duì)將被留任，憑借CPC在全國(guó)范圍內(nèi)的業(yè)務(wù)規(guī)模和多元化布局，他們無(wú)疑將獲得更多發(fā)展機(jī)會(huì)。”

此次交易需獲得西澳政府批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓牧業(yè)租約，但已獲得Foreign Investment Review Board（FIRB，外國(guó)投資審查委員會(huì)）的批準(zhǔn)。

該牧場(chǎng)由兩個(gè)牧業(yè)租約地塊（Madura和Moonera）組成，總面積達(dá) 711,638 公頃，可容納超過 6 萬(wàn)只綿羊。

負(fù)責(zé)此次交易的商業(yè)代理公司Elders首席執(zhí)行官Tom Russo表示，盡管澳大利亞將于 2028 年起禁止綿羊活畜出口，但這筆交易顯示出市場(chǎng)對(duì)澳大利亞綿羊和羊毛產(chǎn)業(yè)的信心。他指出：”這一禁令對(duì)西澳綿羊市場(chǎng)的影響尤為顯著，因?yàn)樵摰貐^(qū)是澳大利亞綿羊出口的主要來源地。我們看到許多人對(duì)行業(yè)前景感到擔(dān)憂，受此影響，西澳的綿羊產(chǎn)量已大幅縮減。”

04

澳洲房租再創(chuàng)新高！一家人年入6位數(shù)，才能“無(wú)壓力”租房，專家：今年還得漲

澳洲七號(hào)臺(tái)1月20日?qǐng)?bào)道，澳洲各大城市的租房壓力正急劇飆升，維持基本生活所需的收入，在六年內(nèi)的漲幅超過了50%。

據(jù)PropTrack最新發(fā)布的《租房可負(fù)擔(dān)性指數(shù)》數(shù)據(jù)顯示，一個(gè)家庭若想避免陷入租金壓力，如今年收入需達(dá)到$112,667，而六年前僅需$74,533。這一變化讓數(shù)百萬(wàn)家庭瀕臨財(cái)務(wù)崩潰。

到2026年，租房家庭的年支出預(yù)計(jì)還將再增加1560澳元，相當(dāng)于每周多出約30澳元的租金。

悉尼依然是競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的市場(chǎng)。一個(gè)家庭若想負(fù)擔(dān)得起一套中位價(jià)水平的獨(dú)立屋，年收入需達(dá)到約$135,200；而墨爾本和霍巴特的門檻則在$100,500左右。

數(shù)據(jù)顯示，自2008年有記錄以來，租房可負(fù)擔(dān)性已跌至歷史最低點(diǎn)，其中新州、塔州和昆州的租金壓力最為突出。即使是仍被視為相對(duì)最可負(fù)擔(dān)的維州，也出現(xiàn)了明顯惡化。

REA Group高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家Anne Flaherty在接受七號(hào)臺(tái)采訪時(shí)表示，這種緊繃的狀況并未緩解。她指出：“截至去年12月，幾乎所有市場(chǎng)的租金都創(chuàng)下歷史新高，而預(yù)計(jì)到2026年還會(huì)再創(chuàng)新紀(jì)錄。”

悉尼的租金差距尤為極端。靠近市中心地區(qū)，租客每年需要約$216,000才能過上相對(duì)舒適的生活；而在城市邊緣，年收入約$112,000即可負(fù)擔(dān)得起，但在更遠(yuǎn)的生活型偏遠(yuǎn)地區(qū)，支出又會(huì)再次攀升。

墨爾本的獨(dú)立屋與公寓租金差距最小，僅相差900澳元，這得益于充足的公寓供應(yīng)量以及高端市中心開發(fā)項(xiàng)目，使得公寓租金仍保持競(jìng)爭(zhēng)力。

Flaherty表示，墨爾本與霍巴特依然是性價(jià)比最高的兩座城市。“目前，墨爾本和霍巴特仍是澳洲租房最可負(fù)擔(dān)的首府城市，但由于塔州的租金增長(zhǎng)迅速，預(yù)計(jì)今年墨爾本將成為全國(guó)最可負(fù)擔(dān)的租房城市，”她說。“在偏遠(yuǎn)地區(qū)市場(chǎng)方面，南澳的租金仍是最親民的。”

南澳偏遠(yuǎn)地區(qū)的租金中位數(shù)為每周430澳元，而在各大城市中，最可負(fù)擔(dān)的地帶通常位于離市中心30至40公里的地段——既能避開市區(qū)高價(jià)，又方便通勤。

Flaherty提醒，許多租客其實(shí)在不知不覺中已陷入租金壓力。“一般而言，當(dāng)租金支出超過家庭稅前收入的30%時(shí)，租客就被認(rèn)為處于‘租金壓力’之中，”她解釋道。“如果租客支付全國(guó)中位租金——每周650澳元，那么家庭年收入至少需達(dá)到$101,400，才能避免超過這一臨界點(diǎn)。”

她建議租客應(yīng)保持信息靈通，“了解周邊類似房源的租金水平非常重要，這有助于判斷自己是否支付了過高的租金。”

即便租金增長(zhǎng)速度放緩，市場(chǎng)壓力仍將持續(xù)。Flaherty表示：“雖然預(yù)計(jì)2026年租金漲幅會(huì)有所回落，但由于空置率依然偏低，加上人口增長(zhǎng)帶動(dòng)需求，租賃市場(chǎng)的緊張狀況仍將延續(xù)。”

澳洲的租金中位數(shù)已再創(chuàng)紀(jì)錄，目前市場(chǎng)正出現(xiàn)分化：部分地區(qū)房東仍能繼續(xù)提價(jià)，而另一些地區(qū)則不得不降租以吸引租客。

PropTrack最新發(fā)布的《市場(chǎng)洞察報(bào)告》顯示，去年第四季度全國(guó)租金中位數(shù)上漲1.6%，達(dá)到每周650澳元，全年漲幅達(dá)4.8%。

偏遠(yuǎn)地區(qū)的租金漲勢(shì)仍快于首府城市，同比上漲7.3%，至每周590澳元。

在首府城市中，霍巴特的租金漲幅最高，其次是達(dá)爾文和珀斯。悉尼仍是租房最昂貴的城市，每周租金高達(dá)760澳元，比墨爾本每年多出約9620澳元。

珀斯和布里斯班的租賃市場(chǎng)尤為緊張，低空置率推高了租金，也進(jìn)一步抬升了全國(guó)平均水平。

Flaherty指出，人口增長(zhǎng)與供應(yīng)不足是推動(dòng)租金上漲的主要因素，但少數(shù)極端緊繃的市場(chǎng)正在扭曲全國(guó)整體數(shù)據(jù)。

Australian Community Housing的首席執(zhí)行官M(fèi)ark Degotardi表示，這些數(shù)據(jù)反映出長(zhǎng)期存在的問題——新建租賃住房的建設(shè)成本與家庭可承受水平之間的巨大落差。

“我們?nèi)鄙俚氖窃诤线m地點(diǎn)、以合理價(jià)格建造的合適住房，”Degotardi說，“公寓本應(yīng)是可負(fù)擔(dān)的選擇，但如今反而承受著最強(qiáng)的上漲壓力。”

他警告稱，僅僅增加建設(shè)數(shù)量并不能解決問題。“關(guān)鍵在于我們建什么、建在哪里，建筑成本與租客支付能力之間的差距從未如此之大，尤其是在租金上漲迅速、但開發(fā)項(xiàng)目最難以實(shí)現(xiàn)盈利的偏遠(yuǎn)地區(qū)。”

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