江蘇泰州甌江沿岸征收，房屋與宅基地能否獲得合理的置換或補償？

導讀：甌江水潺潺，映照著岸邊老陳家的兩層磚房。房子是父輩所建，墻面有些斑駁，但院里桂花樹正香，雞鴨成群。這里不僅是遮風避雨的住所，更是全家生計的支點，是祖輩傳下的“根基”。如今，為修復濕地生態，征收公告已貼到村口。工作人員在摸底表上，將這房子標為“低效利用土地上的危房”。

“低效”與“危房”，兩個冰冷的詞匯，像兩道符咒，似乎瞬間貶低了這所房子承載的全部生活價值與權利分量。作為被征收農戶，老陳最深的憂慮是：在這雙重定性之下，法律還能否看見并保障這房屋對于他家庭最根本的“居住保障”功能？附著于其下的、那份具有身份屬性的“宅基地使用權”，又將何去何從？

1、定性背后的權利透視：穿透標簽，看見本質

首先必須進行法律上的“正名”：“低效開發”是土地利用的經濟評價，“危房”是房屋建筑的安全狀況描述，二者均不改變、也不能剝奪房屋及其所占宅基地之上的合法財產權利。

關于“危房”：安全狀況不等于財產價值歸零。

“危房”意味著房屋存在安全隱患，可能需要維修、加固或拆除重建。但在征收語境下，其補償價值不應直接等同于零或僅材料殘值。根據《民法典》物權保護原則，征收補償應填補權利人因喪失物權所遭受的損失。對于農戶而言，損失的是其完整的住房財產權益。評估時應考慮其恢復安全居住狀態所需的合理成本（重置成本），或其在集體經濟組織內部進行流轉的可能價值，而非簡單地將其視為廢品。

關于“低效開發”：土地管理目標不能否定用益物權。

“低效”往往是從宏觀土地管理、規劃利用角度作出的評價，可能指建筑密度低、產業層級不高等。但這絕不意味著農戶在其依法取得的宅基地上建造自住房屋的行為本身違法，也不意味著其享有的宅基地使用權因此貶值。宅基地使用權是農民基于集體成員身份享有的、帶有社會保障性質的用益物權，其價值核心在于“居住保障”和“身份權益”，而非純粹的市場投資效率。

因此，征收補償的核心任務，正是要剝離這些行政定性帶來的偏見，回歸到對農戶合法財產權益和居住保障權的公平填補上來。

2、雙重核心權益的公平實現路徑

對于農戶而言，征收中必須捍衛兩大核心權益：一是房屋的居住保障功能，二是宅基地的成員身份權益。補償安置方案必須對此作出回應。

路徑一：保障居住權——“住有所居”標準的實質性實現。

補償安置的目標，應確保農戶家庭“居住條件不降低，長遠生計有保障”。

產權調換的優先與優化：對于被征收農戶，應優先提供產權調換安置房。安置房的位置、面積、配套設施（特別是耕作半徑、家禽飼養空間等鄉村生活需求）需進行合理考量，不能簡單地以城鎮商品房“一比一”面積置換了事。對于“危房”，不能因其現狀而降低置換標準，應確保置換后房屋是安全、合規、適于居住的。

貨幣補償的足額與靈活：若選擇貨幣補償，補償款必須足以使農戶在類似區域（如同鄉鎮）購買或建造達到原有居住功能標準的房屋。評估時，不能僅按“危房”的建安成本計算，而應參照當地農村房屋的重建成本或宅基地使用權流轉的市場參考價。對于房屋的附屬設施（如庭院、沼氣池、水井）及裝修，應一并合理評估。

過渡安置的人性化：必須支付合理的過渡安置費，確保在搬遷和安置房建設期間，農戶家庭有穩定的住所，生活不受嚴重干擾。

路徑二：置換宅基地權益——“身份權利”的延續或對價。

宅基地使用權無法直接“帶走”，征收意味著這項權利的消滅。公平補償必須體現其價值：

“面積”與“區位”的雙重考量：宅基地的價值不僅在于面積大小，更在于其區位（如沿江、靠近村鎮中心）。補償方案中，除了按面積計算補償，應考慮區位因素加成。或者，在安置時，提供區位條件相當的宅基地或安置房。

將社保權益與宅基地權利掛鉤：在許多地區實踐中，將農戶放棄宅基地與將其納入城鎮社會保障體系（或提高失地農民養老保險待遇）相掛鉤。這是一種對宅基地所承載的社會保障功能的替代性補償。農戶應積極了解并主張此類政策，確保“土地保障”向“社保保障”平穩過渡。

主張發展權損失補償：如果征收后土地用途轉變為高價值的商業或旅游開發（如甌江生態文旅項目），農戶可以主張，其作為集體成員，原宅基地使用權中蘊含的潛在土地發展增值收益應得到合理分享。這可以通過在補償款中體現土地增值收益因素，或通過安排集體經濟組織后續經營項目分紅等方式實現。

3、農戶的維權聚焦點：從被動認定到主動主張

面對“低效”、“危房”的標簽，農戶不能自認理虧，而應策略性地應對：

獨立鑒定，破除“危房”一言堂：如果對“危房”認定不服，可以自行委托有資質的房屋安全鑒定機構進行重新鑒定。如果鑒定結論并非必須立即拆除的D級危房，則可為爭取更高補償或要求先行加固維修提供依據。

強調房屋的“整體功能”與“生活系統”：在協商和評估時，不要只談房子結構，要全面陳述房屋如何作為一個“生活生產綜合系統”在運作——它提供居住、儲物、庭院經濟、家庭團聚場所等多種功能。提供照片、視頻，甚至鄰居證言，來證明房屋的實際使用狀況和價值。

牢牢抓住“集體成員身份”與“居住保障”核心：在所有溝通和文書中，反復強調宅基地使用權的合法來源（基于村民身份），以及房屋對于家庭生存的核心保障作用。主張補償安置方案必須解決這兩個根本問題。

集體協商，形成共識：與面臨同樣處境的其他農戶保持溝通，匯總共同訴求，推選代表進行集體協商。集體的聲音更能引起重視，也能避免被“分而治之”。

結語：征收的正義，在于讓離地農民腳下仍有堅實的路

甌江濕地的修復，是為了永恒的綠水青山。而世代居住于此的農民，為這一生態福祉讓渡了家園。公平的補償，絕不是對他們“低效”生活的貶斥性買單，而是對其合法財產權的鄭重對待，更是幫助他們從“土地依賴”走向“可持續發展”的轉型助力。