重新認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)和土地財(cái)政

2025年全國(guó)商品房銷售額8.39萬億元，環(huán)比2024年減少1.3萬億，相比2021年腰斬都不止。
很多人原本以為房?jī)r(jià)降下來就能買得起房了，實(shí)力情況卻是房?jī)r(jià)降下來，你要考慮的不是買不買得起房，而是能不能保住工作。
是的，活下去成了當(dāng)下的第一需求，而不是活得更好。
為什么會(huì)造成這樣的情況，這就需要我們對(duì)房地產(chǎn)和土地財(cái)政有重新的認(rèn)識(shí)。
房地產(chǎn)拖中國(guó)經(jīng)濟(jì)后腿了嗎？
有人說是房地產(chǎn)拖累了中國(guó)經(jīng)濟(jì)，制造了泡沫，是經(jīng)濟(jì)衰退的罪魁禍?zhǔn)住Ｊ聦?shí)真的如此嗎？
可以這么說，相比其他產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)是實(shí)打?qū)嵉膶?shí)體經(jīng)濟(jì)。
房地產(chǎn)背后是制造業(yè)的需求，高鐵、地鐵、電梯、各種機(jī)電配套和裝修材料等都需要制造，汽車的消費(fèi)也與城市建設(shè)有關(guān)，而且我們買了新房對(duì)于家具電器的更換需求也是巨大的。
中國(guó)是一個(gè)大國(guó)，所有與房子有關(guān)的產(chǎn)業(yè)基本上能夠在中國(guó)經(jīng)濟(jì)體的內(nèi)部完成。
這與小國(guó)是不同的，很多小國(guó)搞房地產(chǎn)各種建設(shè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)是在國(guó)外的，房地產(chǎn)的發(fā)展導(dǎo)致大量的海外進(jìn)口，讓外國(guó)人賺大錢。
而中國(guó)的房子建造基本上能夠在中國(guó)經(jīng)濟(jì)體內(nèi)部完成，從煉鋼到水泥的制造等過程都是在中國(guó)國(guó)內(nèi)進(jìn)行的，在中國(guó)的產(chǎn)業(yè)鏈內(nèi)部完成了幾乎從焦煤、鐵礦石、黏土、沙子、石灰石等最初級(jí)的資源產(chǎn)品向房子的轉(zhuǎn)變，形成一個(gè)豐富的多元化的產(chǎn)業(yè)鏈。
由于房地產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)，帶動(dòng)了鋼鐵、水泥包括轉(zhuǎn)化在該產(chǎn)品上的電力、煤炭、石灰石等產(chǎn)業(yè)，房屋裝修和地磚、陶瓷日用品、內(nèi)外墻體裝潢行業(yè)，供水管道、燃?xì)夤艿馈⒐峁艿馈⑴潘艿赖裙艿拦I(yè)，城市交通、汽車產(chǎn)業(yè)等等。
房地產(chǎn)帶動(dòng)和支撐了中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的奇跡，中國(guó)的基礎(chǔ)建設(shè)是要依靠房地產(chǎn)來收回投資取得持續(xù)發(fā)展動(dòng)力的，各地政府的基建投資基本上都以土地收入為主，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)奇跡更多的基礎(chǔ)設(shè)施的奇跡。
土地財(cái)政的重要性
在中國(guó)，土地收入的本質(zhì)是金融，而不是財(cái)政。
是金融，就必然有泡沫，信用越好，泡沫越大。
過去的地方財(cái)政之所以強(qiáng)大，就在于高信用支撐的高泡沫。
沒有這些泡沫就沒有中國(guó)改革開放的成功，更沒有所謂的中國(guó)奇跡。
現(xiàn)階段，中國(guó)地方政府之所以突然面臨嚴(yán)重的財(cái)政問題，就在于土地金融出了問題。
舉個(gè)例子，比如某個(gè)地方政府為了建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施，以土地作為抵押借了100億元地方債，結(jié)果到了還債的時(shí)候，土地價(jià)格只值50億元，土地財(cái)政一下子就會(huì)出現(xiàn)50億元壞賬。
一直以來，大家對(duì)土地財(cái)政都抱有極大的懷疑甚至敵意。
今天犯下的錯(cuò)誤，就是這一認(rèn)識(shí)的后果。
“土地財(cái)政”并非中國(guó)專利。從建國(guó)至1862年近百年間，美國(guó)聯(lián)邦政府依靠也是“土地財(cái)政”。
同土地私有化的舊大陸不同，殖民者幾乎無償?shù)貜脑∶袷种新拥么笃恋亍．?dāng)時(shí)聯(lián)邦法律規(guī)定創(chuàng)始十三州的新拓展地和新加入州的境內(nèi)土地，都由聯(lián)邦政府所有、管理和支配。
公共土地收入和關(guān)稅，構(gòu)成了聯(lián)邦收入的最主要部分。土地出售收入占聯(lián)邦政府收入最高年份達(dá)到48%。
對(duì)比中國(guó)土地財(cái)政，就可以想象當(dāng)年美國(guó)的“土地財(cái)政”規(guī)模有多大。
要想走出地方財(cái)政的困境，就必須首先走出房地產(chǎn)認(rèn)識(shí)的誤區(qū)。
越是要減少對(duì)賣地收入的依賴，就越是要維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期，打壓房?jī)r(jià)只會(huì)使財(cái)政更加惡化而不能減少對(duì)土地收入的依賴。
只要房地產(chǎn)市場(chǎng)估值上升，實(shí)現(xiàn)債務(wù)的持續(xù)就是根本不是問題。
一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格崩潰，所有人的資產(chǎn)負(fù)債表都會(huì)縮水。
對(duì)于宏觀而言，債務(wù)意味著流動(dòng)性，完全沒有債務(wù)，也就沒有了分工所必須的貨幣。因此，好的財(cái)政不是沒有債務(wù)，而是有可持續(xù)的債務(wù)。
土地財(cái)政和房地產(chǎn)的關(guān)系就像企業(yè)IPO和股票的關(guān)系，企業(yè)不會(huì)一直IPO，城市也不會(huì)一直賣地。
未來，通過高效、低成本的制度為城市巨大的存量資產(chǎn)定價(jià)，為所有人的權(quán)益估值、融資，進(jìn)而推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
房?jī)r(jià)還會(huì)不會(huì)漲回來？
現(xiàn)在有一種流行的觀點(diǎn)，認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格再也回不到2021年之前，而且也沒有必要回到2021年之前，因?yàn)槟菚r(shí)的泡沫太大了。
這種觀點(diǎn)既沒有理論依據(jù)，也不符合現(xiàn)實(shí)。
現(xiàn)實(shí)中，美國(guó)的房?jī)r(jià)不斷突破新高，市場(chǎng)異常火熱，美國(guó)2025年第四季度成屋銷售出現(xiàn)近三年來最強(qiáng)勁增速。今年1月的房屋貸款申請(qǐng)量也出現(xiàn)激增。
隨著房地產(chǎn)的暴漲，美國(guó)經(jīng)濟(jì)竟然奇跡般的實(shí)現(xiàn)了高增長(zhǎng)。
不管你愿不愿承認(rèn)，房地產(chǎn)才是實(shí)實(shí)在在的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)引擎！
因此，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格回到2021年之前不僅可能，而且必要——能否做到要看政策是否堅(jiān)決。
政策層面，《求是》雜志再次為房地產(chǎn)正名，其作用依然無可替代：
一是事關(guān)社會(huì)穩(wěn)定。
二是帶動(dòng)上下游經(jīng)濟(jì)，直接拉動(dòng)就業(yè)。
三是住房是普通家庭最重要的財(cái)富。
這是政策對(duì)房地產(chǎn)的定位是非常重大的轉(zhuǎn)向信號(hào)，如果接下來政策力度能跟上，房?jī)r(jià)止跌回穩(wěn)就很有可能實(shí)現(xiàn)。
總之一句話：房地產(chǎn)必須向好，刻不容緩！