大事記丨復(fù)盤房地產(chǎn)30年發(fā)展邏輯，有些變化已悄悄浮現(xiàn)

摘要：

過去三十年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)從政策環(huán)境、市場(chǎng)特征到企業(yè)行為均發(fā)生了深刻變化，其發(fā)展軌跡深刻反映著國(guó)家經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、城鎮(zhèn)化進(jìn)程和宏觀政策的變遷。本報(bào)告系統(tǒng)梳理了1995年至2025年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)三十年的標(biāo)志性事件，旨在厘清行業(yè)發(fā)展邏輯，為理解當(dāng)前市場(chǎng)變化與把握未來趨勢(shì)提供歷史鏡鑒。

目前，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已告別“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的發(fā)展模式，正步入以“人、房、地、錢”要素聯(lián)動(dòng)為基礎(chǔ)，聚焦“好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)”的高質(zhì)量發(fā)展新階段。未來，市場(chǎng)將呈現(xiàn)總量趨穩(wěn)、結(jié)構(gòu)分化的新格局。

過去三十年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從無到有，從平穩(wěn)起步到規(guī)模沖高，再到量?jī)r(jià)持續(xù)調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策導(dǎo)向、供求關(guān)系等發(fā)生了重大變化。本篇以歷年大事記為脈絡(luò)，以十年為區(qū)間，去探尋30年來各階段房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展邏輯。

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第一個(gè)十年：制度奠基與市場(chǎng)化啟蒙期，房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)

1995-2004年是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵階段。1998年，國(guó)發(fā)23號(hào)文正式終止住房實(shí)物分配制度，并同步推出個(gè)人住房按揭貸款政策，激活商品房需求與居民購(gòu)買力。2001年，隨著中國(guó)申奧成功并正式加入世界貿(mào)易組織（WTO），北京、上海等城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)顯著上漲。這一時(shí)期，盡管局部市場(chǎng)出現(xiàn)過熱現(xiàn)象，但政策整體以支持為主，房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)地位逐步確立。

第二個(gè)十年：房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲過快，限購(gòu)限貸等政策登上歷史舞臺(tái)

2005-2014年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)、快速城鎮(zhèn)化與貨幣供應(yīng)顯著增加共同推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來“黃金十年”。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)，2005-2014年間十大城市新房綜合價(jià)格指數(shù)累計(jì)上漲79%。與此同時(shí)，十年間全國(guó)新建商品房銷售面積累計(jì)增長(zhǎng)202%，新建商品房銷售額累計(jì)增長(zhǎng)614%，頭部企業(yè)銷售規(guī)模也實(shí)現(xiàn)了從百億級(jí)到千億級(jí)別的跨越。2005至2014年，房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重從5.4%提升至7.3%，支柱產(chǎn)業(yè)地位持續(xù)鞏固。

2014年，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)及住房短缺問題明顯緩解，房地產(chǎn)交易量?jī)r(jià)下行壓力加大，庫存風(fēng)險(xiǎn)積聚，全年百城新建住宅價(jià)格指數(shù)下跌2.7%，年中住建部提出“千方百計(jì)消化庫存”。與此同時(shí)，2014年3月《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014－2020年）》發(fā)布，首次提出“健全房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制”，并明確調(diào)整完善住房、土地、財(cái)稅、金融等方面政策，共同構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制。彼時(shí)市場(chǎng)普遍認(rèn)為行業(yè)將進(jìn)入平穩(wěn)理性增長(zhǎng)的新階段，但2015年推出的大規(guī)模棚改貨幣化安置政策再次拉動(dòng)行業(yè)開啟新一輪上漲周期。

第三個(gè)十年：市場(chǎng)量?jī)r(jià)沖高回落，隨后進(jìn)入調(diào)整期

2015年，在房地產(chǎn)市場(chǎng)庫存高企、多地量?jī)r(jià)持續(xù)調(diào)整背景下，行業(yè)政策轉(zhuǎn)向“去庫存”。依托政策性金融工具PSL的資金支持，以棚改貨幣化安置為核心引擎，房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)迎來了從一二線到三四線城市的輪動(dòng)上漲行情，全國(guó)新建商品房銷售規(guī)模持續(xù)保持高位。因城施策背景下此階段三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)獲得明顯發(fā)展，后期隨著居民杠桿率快速攀升，部分三四線城市需求出現(xiàn)一定透支，為后續(xù)的行業(yè)調(diào)整埋下伏筆。2016年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“房子是用來住的、不是用來炒的”，此后“房住不炒”政策導(dǎo)向貫穿行業(yè)多年。在較嚴(yán)格政策下，房?jī)r(jià)漲幅逐步趨緩，至2019年全國(guó)市場(chǎng)再次轉(zhuǎn)弱。

2021年是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模的歷史性拐點(diǎn)，全國(guó)總?cè)丝谂c新房銷售規(guī)模同步見頂，房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，自2021年下半年開始，行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期。這一時(shí)期，政策導(dǎo)向逐步從“房住不炒”轉(zhuǎn)向推動(dòng)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”，限制性政策基本退出，并探索建立發(fā)展新模式。百城新建住宅價(jià)格指數(shù)顯示，核心城市優(yōu)質(zhì)供給支撐新房?jī)r(jià)格波動(dòng)相對(duì)平緩，但市場(chǎng)已告別普漲態(tài)勢(shì)，三四線普遍面臨下行壓力。而隨著房地產(chǎn)進(jìn)入存量時(shí)代，2020年起中房指數(shù)系統(tǒng)開始發(fā)布百城二手住宅價(jià)格指數(shù)，數(shù)據(jù)顯示，自2021年10月房?jī)r(jià)下跌以來，截至2025年末，百城二手住宅價(jià)格已回調(diào)約4年，當(dāng)前市場(chǎng)量?jī)r(jià)仍面臨壓力。

總結(jié)

構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，是適應(yīng)我國(guó)城鎮(zhèn)化新階段與破解行業(yè)舊模式困境的必然選擇。城市發(fā)展進(jìn)入存量提質(zhì)增效為主的階段，《“十五五”規(guī)劃建議》明確提出“推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”，為行業(yè)發(fā)展指明方向。短期預(yù)計(jì)政策將繼續(xù)聚焦推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，圍繞穩(wěn)定預(yù)期、激活需求、優(yōu)化供給進(jìn)一步落實(shí)相關(guān)舉措。

中長(zhǎng)期來看，新模式的構(gòu)建仍需兼顧長(zhǎng)期與短期，市場(chǎng)與保障等關(guān)系，在發(fā)展中逐步解決過去的問題，穩(wěn)步完善基礎(chǔ)制度、優(yōu)化住房供給、提升服務(wù)質(zhì)量，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)轉(zhuǎn)型與可持續(xù)發(fā)展，邁向房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展新格局。

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