非現金調整夯實資產質量，美凱龍發力新五年戰略藍圖

1月23日晚，美凱龍(601828.SH、01528.HK)發布業績預告，預計2025年度歸母凈利潤虧損。造成虧損的原因，主要是公司對所持有的投資性房地產項目進行大額公允價值變動損失的調整，涉及金額約126億~215億元。

美凱龍解釋稱，受地產行業不景氣以及家居建材行業需求下滑的持續影響，家居零售市場需求減弱，公司持續通過減免租金及管理收入的方式穩商留商，同時積極調整戰略與品類布局，以優惠的商業條件吸引優質業態及品牌入駐，并在拓展初期給與租金及管理費優惠，使得租賃及管理收入受到較為明顯的影響，租金水平較以往年度顯著下降。由于市場對未來租金預期發生了轉變，租金價格短期內得到修復的估計已需要進行調整，因此公司對未來租金預期的收益情況進行了相應調整，致使投資性房地產價值顯著下降。

業內人士指出，美凱龍對投資性房地產的價值調整，是基于市場行業情況，客觀反映真實資產價值的優化之舉。不僅通過非現金的資產估值調整夯實了報表，更剔除了資產估值波動對業績的干擾，讓核心業務的真實盈利能力更清晰顯現，為公司輕裝上陣聚焦主業、邁向長期高質量發展筑牢了堅實基礎。

客觀反映真實資產，不影響長期使用價值

當前，美凱龍所屬的家居行業仍在調整。中國建筑材料流通協會數據顯示，全國規模以上建材家居賣場12月銷售額為1179.60億元，同比下跌4.40%；2025年全年累計銷售額為14411.45億元，同比下跌3.33%。

面對未來租金收益的不確定性，基于審慎會計原則，美凱龍對投資性房地產的價值進行調整。此次調整是對行業周期變化的正常財務反映，使財務報表更真實、健康，不涉及現金支出，不影響公司現金流、償債能力和正常經營。

業內人士認為，美凱龍此舉意在釋放投資性房地產估值壓力，未來利潤表中將減少同類公允價值變動損失，有助于投資者更清晰地看到主營業務盈利能力的真實改善和公司的核心價值。

此舉恰恰體現了新管理層應對周期、夯實資產質量的決心。賬面調整不改商業地產長期作為核心實物資產的配置價值，以及優質地段資產的稀缺性。截至2025年12月底，美凱龍經營74家自營商場。美凱龍持有的投資性房地產均是位于一、二線城市的核心物業資產，持有的目的在于看中其長期戰略意圖，而非短期交易目的，因此短期估值波動不影響資產長期使用價值。

賬面價值變化的背后，美凱龍的經營韌性與戰略前瞻性進一步凸顯。面對家居零售行業的多重挑戰，美凱龍既通過租金減免、精細化管理穩住商戶基本盤，推動出租率、經營現金流等核心運營指標持續改善。公告顯示，美凱龍自營商場出租率在2025年第三季度達84.72%，環比二季度提升0.52%；2025年第三季度經營活動現金流凈額為6.43億元，上年同期為負，連續兩個季度為正，經營現金流狀況好轉。

與此同時，美凱龍開啟債務置換、數智化升級等降本增效舉措。財報顯示，美凱龍2025年第三季度銷售費用為6.18億元，同比下降18.05%；管理費用為6億元，同比下降19.92%；財務費用為16.42億元，同比下降10.23%，降本增效成效顯著。

積極謀變，從家居生態拓展至生活服務

在主動“輕裝上陣”的同時，美凱龍在新管理層的帶領下，正積極謀變、戰略升級。

過去一年，美凱龍按照“3+星生態”戰略指引，實施升級高端電器戰略、推進M+高端設計中心等舉措。

面對未來五年，美凱龍制定了清晰的戰略定位，即成為“家居生活新商業運營商與家居產業生態服務商”。美凱龍一方面繼續聚焦家居行業，為用戶提供更美好的生活，通過提升商業內容、做好商業運營、閉環商業模式、增長空間價值；另一方面，與家居商業同頻共振，打造第二增長曲線平衡整體業務規模，承擔服務型角色定位，將服務范圍拓展至產業鏈上游如品牌工廠等，提升全產業鏈整體運作效率。

按照規劃，美凱龍將通過與建發集團的深度協同，把“3+星生態”進一步升級為涵蓋“家居+地產+供應鏈”的泛家居大生態。美凱龍作為下游連接器，將生態邊界從家居拓展至更廣闊的生活服務領域。

該戰略不僅強化了美凱龍的核心優勢，也與國家“十五五”規劃中擴大優質消費品和服務供給的方向高度契合。

“十五五”規劃建議提出，擴大優質消費品和服務供給。以放寬準入、業態融合為重點擴大服務消費，強化品牌引領、標準升級、新技術應用，推動商品消費擴容升級，打造一批帶動面廣、顯示度高的消費新場景。

“美凱龍這一戰略若能扎實落地，將有力推動整個家居行業從碎片化、低效的價格戰，轉向以服務、設計與生態為核心的高質量競爭新階段，對產業鏈上下游的品牌商、設計師、裝修公司乃至消費者，都將帶來深遠而積極的影響。”一位長期跟蹤家居行業的券商分析師表示，此次美凱龍對投資性房地產的調整可以說是“利空出盡”，接下來，美凱龍的最新戰略落地成果與未來價值釋放，將持續成為投資者和行業關注的焦點。