我為群眾辦實事丨封閉小區(qū)車受損，物業(yè)該不該擔(dān)責(zé)？律師：未收車位費不等于無安全保障義務(wù)

“我的車在小區(qū)被劃，物業(yè)拒絕提供監(jiān)控協(xié)助查找劃車人，還讓我全額交物業(yè)費，前些天發(fā)來了律師函催費。”2026年1月12日，家住嶗山區(qū)天泰馥香谷小區(qū)的戴先生反映了自己的遭遇。他稱，2024年5月，發(fā)現(xiàn)愛車在小區(qū)內(nèi)受損，因無法找到劃車人，修車費最終只能由他個人承擔(dān)。他認(rèn)為物業(yè)服務(wù)存在瑕疵，提出物業(yè)費打折的訴求，但遭到物業(yè)拒絕。2025年12月底，戴先生收到了催交物業(yè)費的律師函。針對車輛被劃，青島中房物業(yè)公司馬經(jīng)理稱，因為查不到所以沒提供監(jiān)控，該小區(qū)不對車輛收費，物業(yè)沒有這項責(zé)任。

>>>反映

車停小區(qū)莫名遭黑手

戴先生介紹，2024年五一假期前夕，他將車停在小區(qū)二期1號樓前的路邊。假期結(jié)束后，戴先生發(fā)現(xiàn)愛車左側(cè)出現(xiàn)了大面積劃痕，連忙找到物業(yè)工作人員求助，對方建議報警處理。

“警方調(diào)取了小區(qū)附近的監(jiān)控后告訴我，由于被樹葉遮擋，畫面中只能看到模糊的身影，建議我聯(lián)系物業(yè)調(diào)取事發(fā)現(xiàn)場附近的其他監(jiān)控。”戴先生稱，他再次找到小區(qū)物業(yè)，“工作人員說沒有看到有人劃車，也拒絕提供監(jiān)控視頻。”戴先生稱，由于物業(yè)不配合，導(dǎo)致劃車者遲遲無法鎖定，最終他自己承擔(dān)了3000多元的修車費。

戴先生說，2024年五一前夕，他的愛車停在小區(qū)被劃，修車花費了3000多元。

戴先生說，他于2004年入住小區(qū)，至今已在此居住了20多年。最初，在小區(qū)服務(wù)的是天泰物業(yè)，后來青島中房物業(yè)進(jìn)駐小區(qū)，一直服務(wù)到現(xiàn)在。他告訴記者，該小區(qū)物業(yè)費每平方米1.58元，之前自己一直按時交費，但自愛車在小區(qū)被劃后，因物業(yè)作出的答復(fù)令自己不滿意，他認(rèn)為物業(yè)服務(wù)存在瑕疵。

戴先生一再表示，他并不是故意不交物業(yè)費，而是希望物業(yè)能就劃車問題給一個解決方案。“我家一年的物業(yè)費是3000多元，我提出從物業(yè)費里扣除一半的費用，用于補償部分修車費用，但他們一直沒回復(fù)，結(jié)果一直拖到現(xiàn)在。”他說。

2025年12月底的一天，戴先生的家人在自家門前看到了催交物業(yè)費的律師函。“當(dāng)時貼在單元樓門口，我認(rèn)為此舉對我的名譽造成了損害。”戴先生還提到，聽說物業(yè)合同是物業(yè)公司與業(yè)委會簽訂的，但自己并沒有見過這份合同。

>>>調(diào)查

十八個監(jiān)控壞了兩個

記者看到，律師函寫道，據(jù)物業(yè)管理資料統(tǒng)計，戴先生自2024年4月1日至2025年12月31日止，未按時交納物業(yè)管理費5156.2元，截至發(fā)函之日，物業(yè)公司依然未收到上述款項。“望您見函后，充分考慮您可能面臨的司法訴累，務(wù)必于2026年1月6日前，前往項目部將上述應(yīng)付賬款付清。如您逾期支付或拒不履行上述結(jié)款義務(wù)，本律所將根據(jù)青島中房物業(yè)管理有限公司授權(quán)，依法通過司法訴訟程序解決本糾紛，追收欠款及產(chǎn)生的利息，屆時您將承擔(dān)由此產(chǎn)生的一切訴訟費用及法律后果。”

1月12日下午，記者來到天泰馥香谷小區(qū)二期沁園看到，部分路面坑坑洼洼，1號樓5單元入戶門無法正常關(guān)閉，物業(yè)服務(wù)中心辦公室上了鎖，業(yè)主活動室也大門緊閉，綠化帶中的一處燈柱已經(jīng)損壞。在1號樓前的小區(qū)通道上，周圍安裝了多個攝像頭。戴先生稱，當(dāng)時，他的車就是停在這條路上被劃的。記者在小區(qū)大門保安室看到，二期一共裝有18個攝像頭，其中有兩個畫面顯示為黑屏。“已經(jīng)通知師傅過來維修了。”保安人員說。

在天泰馥香谷一期，記者看到，一處單元門入口處天花板墻皮出現(xiàn)脫落，懸在半空中，有的單元門口堆放著雜物，物業(yè)項目經(jīng)理和多名工作人員正在小區(qū)內(nèi)巡查。

>>>求證

小區(qū)物業(yè)合同早已到期

天泰馥香谷小區(qū)業(yè)委會主任嚴(yán)永高介紹，該小區(qū)共有50多棟樓、428戶業(yè)主。自2006年入駐以來，青島中房物業(yè)在該小區(qū)已服務(wù)20年。

談到小區(qū)物業(yè)服務(wù)時，嚴(yán)永高認(rèn)為存在許多不足之處。“我們小區(qū)一、二期一共7個門，只有3個門有保安值守，存在物業(yè)人員門崗缺失等問題。”他說，小區(qū)11號樓是個單獨的樓座，在業(yè)主們的強烈要求下，物業(yè)公司才配上了安保人員，但只在夜間值守。另外，在他看來，小區(qū)還存在圍墻照明燈不亮等問題。“小區(qū)一期中心廣場原來建了個‘鳥籠子’，大家都覺得挺漂亮的，可后來讓物業(yè)給拆了。”他說。

嚴(yán)永高介紹，本屆業(yè)委會于2023年6月成立，針對業(yè)主們反映的相關(guān)問題，業(yè)委會先后多次與青島中房物業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行溝通，并提出了整改意見，但沒有效果。根據(jù)中房物業(yè)與上一屆業(yè)委會簽訂的服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)已于2025年4月30日到期。

他告訴記者，當(dāng)時，小區(qū)準(zhǔn)備啟動物業(yè)選聘工作，但由于參與戶數(shù)未達(dá)到法定要求，導(dǎo)致業(yè)主大會投票失敗。“業(yè)委會已計劃近期再次召開會議，討論推動召開業(yè)主大會對物業(yè)選聘等議題進(jìn)行投票表決。”嚴(yán)永高說。

>>>回應(yīng)

減免物業(yè)費是不可能的

1月12日，在小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心，記者問及戴先生車輛被劃一事時，一位工作人員介紹，當(dāng)時從監(jiān)控上沒有看到劃車人，事發(fā)期間的視頻監(jiān)控也沒有保存下來。

青島中房物業(yè)公司馬經(jīng)理介紹，關(guān)于交費的問題，之前她和戴先生溝通過。2025年上半年，他一直沒交費，物業(yè)也找過他，他一直說因為車的問題不交費。“上次我也跟他說得很清楚，我們給他查了，監(jiān)控看不到。然后我說這個減免物業(yè)費是不可能的。”后來，因物業(yè)費欠交很長時間，所以項目部就通過法律方式來解決。

“要查也應(yīng)該是警察來查，也不是我們給他去查。”馬經(jīng)理說，戴先生當(dāng)時停車的位置，物業(yè)是沒有監(jiān)控的，因為查不到所以沒給他提供監(jiān)控。她還提到，“想要物業(yè)提供監(jiān)控，要通過正常途徑，不能想查就查。他要報警，派出所要來調(diào)的話，那就是正常途徑了。但是個人來調(diào)的話，牽涉到個人隱私問題，我們不能隨便給他調(diào)。”

馬經(jīng)理說，之前，戴先生一直要求對物業(yè)費打5折，但從來沒有說修車花了多少錢，直到記者前往小區(qū)調(diào)查，項目經(jīng)理當(dāng)天也在現(xiàn)場，才知道他修車花了3000多元。關(guān)于車輛在小區(qū)內(nèi)受損后的責(zé)任劃分問題，馬經(jīng)理對記者稱，小區(qū)不對車輛收費，就沒有這一項責(zé)任。“我們的合同只限于小區(qū)正常的進(jìn)出。”她稱，物業(yè)服務(wù)合同在2019年就公示過。

針對業(yè)委會提出召開業(yè)主大會選聘物業(yè)的計劃，馬經(jīng)理表示，尊重業(yè)主大會的意見。“之前啟動過一次選聘，428戶業(yè)主中只有44戶投票。”馬經(jīng)理還稱，“有些具體的問題，我給你解答不了。”她表示，該物業(yè)現(xiàn)在是不定期合同。

>>>說法

業(yè)主車受損可多方式維權(quán)

眾成清泰律師事務(wù)所丁也珂律師介紹，物業(yè)服務(wù)合同到期后，業(yè)主未依法解聘、物業(yè)繼續(xù)服務(wù)并被業(yè)主接受的，構(gòu)成不定期物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，業(yè)主應(yīng)按原標(biāo)準(zhǔn)支付物業(yè)費 。

小區(qū)免費停車，業(yè)主車輛受損，物業(yè)公司以未收車位費為由拒擔(dān)責(zé)是否合法？ 丁也珂律師說，該理由不當(dāng)然合法，核心看物業(yè)是否盡到民法典中規(guī)定的合理安全保障義務(wù)。“未收車位費≠無安全保障義務(wù)；監(jiān)控?fù)p壞、未及時維修、未巡邏等構(gòu)成過錯的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任；如果盡到相應(yīng)義務(wù)，則無過錯。但如果物業(yè)合同約定保管責(zé)任的，則物業(yè)過錯責(zé)任更重。”

如果物業(yè)存在監(jiān)控?fù)p壞、未保留事發(fā)監(jiān)控等情況，業(yè)主能否以物業(yè)服務(wù)瑕疵主張物業(yè)費打折？ 丁也珂律師指出，物業(yè)費打折需要綜合考慮物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量，而不能僅憑攝像頭損壞，如果監(jiān)控長期損壞，則屬服務(wù)瑕疵。

戴先生向記者出示張貼在單元樓門口的律師函

針對催費律師函張貼在單元樓門口一事，丁也珂律師認(rèn)為，如果律師函內(nèi)容真實、無侮辱誹謗且未過度公開的，一般不構(gòu)成名譽權(quán)侵權(quán)，反之則可能侵權(quán)。

丁也珂律師建議，小區(qū)內(nèi)車輛受損，可采取多種途徑維權(quán)。報警處理：請求調(diào)取監(jiān)控、固定證據(jù)，獲取報案回執(zhí)；行政投訴：向住建部門、街道辦投訴，要求責(zé)令物業(yè)履行協(xié)助義務(wù)并查處；民事索賠：證明物業(yè)未履行安全保障義務(wù)且存在過錯，起訴要求賠償車輛損失；業(yè)委會介入：要求業(yè)委會督促物業(yè)整改、提供監(jiān)控并承擔(dān)責(zé)任；保險理賠：向車損險承保公司報案，無法找到第三方時按條款理賠；合同追責(zé)：依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同（若有），要求物業(yè)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。

（文圖/半島全媒體記者 陳邵華 朱佳鑫 鄭成海）

來源：大眾·半島新聞