三年圍擋落下后，三里屯太古里交給了北京一份新答案

贏商對話

來源 · 贏商網（ID：winshang）

作者 · 龔婉玲

圖片來源 · 項目官方

2022年，三里屯太古里宣告啟動新一輪的優化升級，在短暫的喧嘩后，這個習慣于站在聚光燈下的潮流地標，轉入了一種稍顯沉靜的狀態。沒有頻繁的進度曝光，它從輿論場中有序“撤退”，只留下圍擋內持續生長的聲影。

三年多時間，對于瞬息萬變的商業世界而言，足以經歷一輪潮起潮落。

備受矚目的巨大圍擋逐漸撤去，三里屯太古里北區中央，游逛的消費者發現熟悉的城市天際線已被重新勾勒，迪奧（Dior）之家由法國大師操刀的花瓣殿堂、路易威登（Louis Vuitton）之家流光溢彩的流動表達、蒂芙尼（Tiffany & Co.）旗艦店輕盈而空靈的波紋立面依次展開，一個全新的北區旗艦集群已落成。

這并非一次簡單的品牌陣容升級，它標志著北京三里屯正作為一個成熟的街區形態，堅定地躋身世界級時尚地標序列，與東京表參道、巴黎香榭麗舍和倫敦國王十字街共同定義著都市先鋒生活的范本。

為此，贏商網與太古地產零售業務董事韓置、三里屯太古里總經理馬澤丹展開了對話。貫穿始終的，是一種清晰的自我定位：作為行業的長期主義者，太古地產將自己定位為商業生態的推動者與構建者，而非單純的物業開發或運營方。

談及項目，他們首先講述的是在地城市的氣質與規劃藍圖，是三里屯從使館區到潮流策源地的獨特肌理、是成都太古里圍繞大慈寺文保的當代轉化、是前灘太古里呼應金融城節奏的高效與活力、亦是廣州聚龍灣太古里深藏的嶺南文化底蘊。

他們解析國際頂級品牌戰略重心如何從渠道覆蓋轉向體驗塑造，觀察生活方式品牌從產品到社群訴求的演變。最終，落點于商業項目的真正主角消費者，他們關切年輕消費者如何在此尋找興趣認同與情感滿足，如何將這里視為城市生活中的一處精神角落。

直至所有這些外部要素清晰交織后，太古地產在生態中的角色才自然浮現，一個專業、穩健且充滿洞察力的連接者與共創者。

這種將“自我”置于生態系統而非頂端的敘事方式，揭示了其長期主義的核心。

接下來，我們將循著這場對話的線索，深入這片已被重塑的街區，解析一個商業體如何通過構建生態，而非僅僅引進品牌，完成一場深刻的“有機進化”。

01.

必須升級？

關于時機與角色的精準卡位

上世紀90年代，三里屯因毗鄰使館區而自發形成了京城最早的國際化社交場域。像素化的外立面、鋁板與玻璃材質的混搭、多元建筑師參與的街區形態，這些看似無序的元素，構成了三里屯太古里最原始的生長形態。

“三里屯從來不是一個被統一建筑語言框定的地方，”馬澤丹指出，“它的DNA是多元文化，是夜生活，是年輕人追求創新、新鮮感的訴求。”這種狀態反而成為后續商業運營的獨特優勢——靈活。

與成都太古里嚴格遵循歷史街區保護規范、在中式框架內演繹品牌故事的模式不同，三里屯太古里從一開始就具備更強的包容性與實驗性，隈研吾、The Oval Partnership、Moss Architects等多元建筑語言在此碰撞，形成了獨特的街區風貌。“我們沒有用一個標準化的設計語言去框定街區，這反而給了品牌極大的開放性，”馬澤丹坦言。這種非標準化的基因，為后來的旗艦店集群埋下了伏筆。

然而，自由生長并非漫無目的。當2022年宣布全面升級時，外界不乏疑問：北京高端商業賽道已如此擁擠，北京SKP常年穩坐全球“店王”，國貿商城等重奢商場珠玉在前，三里屯太古里為何還要斥巨資投入一場充滿不確定性的升級？

這背后是一場深刻的品牌迭代。

幾個大面積主力店租約到期，為更具份量的品牌旗艦店讓出空間。取而代之的，是一個以迪奧（Dior）、路易威登（Louis Vuitton）、蒂芙尼（Tiffany & Co.）等為核心的國際頂級品牌旗艦店。

不止于此，愛馬仕（Hermès）北京專賣店也確認將于2026年春季正式啟幕。這些旗艦店遠非簡單的店鋪搬遷，每一家都由世界頂尖建筑大師量身設計，為品牌提供了在北京進行定制化空間敘事與表達的最高舞臺。

其中，北京迪奧之家設有中國首家Monsieur Dior餐廳，而路易威登之家則呈現了北京首家Le Café Louis Vuitton。此外，包括Ala?a、Balenciaga、Burberry、Fendi、Loro Piana、MaxMara、Rolex、Sacai、Saint Laurent在內的一眾高端品牌旗艦店也已齊聚北區，共同構建了一個多元化、多層次的高品質品牌集群。

馬澤丹的回答展現了對時代趨勢的精確洞察。過去十年，國際品牌在中國經歷了從渠道擴張到價值深耕的根本轉變。“他們希望在中國打造比肩全球的最高等級零售空間，”他指出，無論是東京的銀座、首爾的清潭洞，還是邁阿密的設計區，都提供了品牌以建筑和空間敘事來定義自我的舞臺。中國市場，迫切需要能承載這種旗艦表達的物理載體。太古地產的長期主義、精細化運營基因，與品牌尋求十年、二十年深度共創的訴求，形成了難得的戰略契合。

而提及北京市場一眾同行，太古地產的視角并非競爭，而是生態互補。諸多高端商業的成功讓國際品牌看到了中國市場的潛力，而三里屯太古里志在成為體驗的街區，一個融合消費、文化、社交與城市生活的活力場域。

升級計劃啟動于疫情時期，穿越了經濟周期的波動。過程中，品牌因應市場調整計劃、項目進度出現推遲，都是常態。但馬澤丹強調，長期主義并非僵化的藍圖執行，而是在波動中與合作伙伴保持彈性、共渡時艱的默契。“能夠把它拉長的時間來看，問題都會找到解決方法。”這種舍短期利益、謀長遠價值的定力，最終贏得了品牌的深度信任。

02.

首店之后

在地基因、創意表達與文化敘事的三重奏

2019年北京提出首店經濟概念，而早在2016年三里屯太古里就被業界稱為“首店收割機”。然而，當與太古團隊深入交流后，會發現，驅動這家企業前進的，并非對首店符號的盲目追逐，而是一套更為精密、冷靜的品牌篩選邏輯。

首店是不是就代表它是好品牌，好的選擇？其實未必。馬澤丹直言不諱，“首店本身即蘊含著商業風險。許多依托成熟供應鏈和流量紅利迅速成型的品牌，可以輕松開出首店，但它們是否具備持續創新的內核、清晰的品牌哲學和穩健的運營能力，則是另一個問題。”

“我們看到很多當時首店的品牌，再回過頭去看時，這個品牌已經沒有了。”因此，三里屯太古里的策略核心，已從追求首店的瞬時聲量，轉向甄別和陪伴品牌的全生命周期價值。他們看重的，是品牌在“首店”光環之下，是否擁有構建長期敘事、迭代產品與體驗的內生動力。

一個經典范本是運動生活方式品牌lululemon，它從北區的首家店鋪起步，歷經多次升級，最終在南區落成全球旗艦店，完成了與街區深度綁定、共同進化的完整路徑。

來源@三里屯太古里訂閱號

那么，什么樣的品牌能通過這套嚴密的篩選？答案或許藏在一些看似非典型的選擇里：

你可以找到來自青藏高原牧區、以牦牛絨工藝聞名的品牌諾樂NORLHA，這是其離開原鄉、進入都市的全國首站；亦有即將亮相的北京老字號富華齋餑餑鋪，呈現的現代茶食空間。這些品牌并非流量意義上的“網紅”，卻共同指向了太古里篩選標準的三個核心維度：在地基因（Local Roots）、創意表達（Creative Vision）與文化敘事（Cultural Narrative）。

諾樂NORLHA公眾號

團隊關注品牌是否真正根植于中國獨特的文化土壤與工藝傳統，是否代表了一種真實、有趣的生活方式。看重的是品牌背后所代表的中國文化，所承載的工藝，以及中國品牌在國際化商業語境中希望呈現的深層意義。

就在2026年1月，東方美學珠寶品牌CIGALONG的全國首家限時概念店「燕游園」于南區啟幕。該店以戲曲藝術為靈感，融合瑪瑙紅與點翠藍的東方色彩，在繁華街區中營造了一處“游園驚夢”般的美學體驗場。

這并非個例。

據統計，精準錨定首發經濟戰略，三里屯太古里已累計落地171個高質量品牌首店，成功舉辦227場首發、首秀及獨家活動。項目還與品牌深度共創，聯合打造了超過100個定制主題零售空間，致力于將品牌理念與體驗式設計深度融合。

而且，馬澤丹觀察到，國際游客也開始將這里視為體驗中國商業活力的目的地。東南亞游客熱衷于逛運動品牌店，韓國年輕人在社交媒體傳播三里屯打卡攻略，這些現象表明，三里屯太古里已超越購物場所的范疇，成為展示當代中國都市生活方式的“城市客廳”。

隨著北區頂級品牌旗艦店的集體亮相，“南潮北奢”成為外界描述三里屯太古里最直接、最流行的標簽。這看似清晰的劃分，或許是對項目整體生態的簡化與誤讀。

來源@三里屯太古里服務號

“南區、北區與西區并非獨立割裂的個體，而是互為支撐、協同共生的有機整體。它們共同構筑起大三里屯商圈的核心活力場。”馬澤丹明確表示，北區引人矚目的業態升級，其本質是基于項目長遠發展的戰略布局，而非對南區定位的背離或替代。引入頂級品牌、打造具備全球視野的旗艦體驗，首要目標是提升街區的整體品質與豐富消費者的體驗層次。

與此同時，南區與西區并未因此改變航向。它們持續強化自身與生俱來的潮流與活力屬性，不斷引入先鋒設計師品牌、獨家潮流首店，并落地多元的文化活動，為市場輸送源源不斷的新鮮文化。

因此，三里屯太古里所期待的未來圖景，并非涇渭分明的標簽化分區。他們更希望通過三大區域間差異化的業態定位與無縫的動線銜接，實現客群與氛圍的自然流動與相互滋養。

03.

未來圖景

作為“城市合伙人”的進化

北區旗艦店集群的落成，并非三里屯太古里進化的終點，而是一個更宏大敘事的開端。

在朝陽區城市更新的整體藍圖下，這一系列升級從N5/N6號樓、原瑜舍酒店的硬件改造，到三里屯西街、北區下沉花園等公共空間的煥新，再到慢行系統與交通體驗的優化，被賦予了超越商業本身的意義。它不再僅僅是一個地產項目，而以城市合伙人的身份，深度參與北京國際消費中心城市建設的戰略性落子。

這一角色具體體現為三重價值：其一，通過頂級品牌的聚集效應，重新定義區域商業品質，激活整個大三里屯商圈的升級勢能；其二，在政企協同的創新營商環境下，將對標國際頂級開放式街區的藍圖付諸現實，直接提升首都的商業國際競爭力；其三，通過開放街區與公共空間的優化，讓商業更新的紅利惠及更廣泛的市民生活。

未來，隨著原瑜舍酒店改造、西街街區提升等項目的扎實推進，以及與大三里屯區域發展的深度協同，這里將為北京與朝陽的商業發展注入持久而鮮活的動力。

從三里屯太古里的持續進化中，可以清晰窺見太古地產作為場所創造者（Placemaker）的核心方法論，它不只改造空間，更旨在激發街區乃至城市的持久活力。這一角色，被韓置概括為始終貫穿其操盤邏輯的三大核心策略：

■第一，是體驗重構，回歸“人”的真實感受。面對消費主力軍Z世代的崛起，商業空間正從購物目的地轉向興趣社交場。他們為一場藝術快閃、一家獨立書店或一個社群活動而來，消費成為體驗的自然衍生。高凈值人群則追求極致的品質感與專屬的精神滿足。

洞察于此，太古地產的角色早已超越開發商，成為體驗生態的構建者。從開放式街區的規劃，到與品牌共創的沉浸式門店，再到精心策劃的公共文化活動，一切努力都指向同一個目標：創造讓人愿意停留、探索并反復回歸的場所魅力。

■第二，是基因融合，堅信越在地，越國際。拒絕標準化復制。每一座太古里或太古匯的成功，都源于對所在城市文化基因的深度解讀與創造性融合。在成都，是歷史建筑與現代設計的共生；在上海前灘，是健康生活理念與都市節奏的呼應；在廣州聚龍灣，是嶺南底蘊與濱水休閑的交織；在西安，是對唐長安城肌理與小雁塔文脈的致敬；在三亞，則是自貿港活力與熱帶度假方式的結合。

這種“一地一策”的堅守，讓每個項目都生長為獨一無二的城市文化地標，成為連接本土與國際的橋梁。

■第三，是生態包容，構建商業的多樣性繁榮。商業的本質是滿足人們對美好生活的多元向往。因此，太古地產構建的從來不是單一的高端貨架，而是一個豐富、立體、充滿活力的混合生態。從頂級奢侈品、潮流設計師品牌，到生活方式買手店、本土匠心手作，再到從精致餐飲到市井風味，業態的多元組合旨在服務全客層、全場景的生活需求。

這些策略背后，透露出一種更為宏大的戰略格局，一種兼具穩定內核與動態適應性的創新衍變模式。太古地產旗下項目的內核都是一致的：以長期主義的耐心，參與城市的生長；以專業主義的匠心，構建人與商業、商業與城市之間，更具溫度、更可持續的連接。

這或許是在瞬息萬變的市場中，最為篤定的一種前行方式。

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