恐怖！資本利得稅大改革，悉尼房?jī)r(jià)暴漲42%，澳洲租金已經(jīng)完全瘋掉！

01

年漲42%！悉尼北岸富人區(qū)房?jī)r(jià)飆升，年輕人被迫轉(zhuǎn)戰(zhàn)遠(yuǎn)區(qū)“搶房”

據(jù)《悉尼晨鋒報(bào)》1月24日?qǐng)?bào)道，悉尼房產(chǎn)市場(chǎng)正呈現(xiàn)明顯的“雙速”發(fā)展格局——高端地區(qū)房?jī)r(jià)持續(xù)飆升，而相對(duì)低價(jià)區(qū)域則因可負(fù)擔(dān)性優(yōu)勢(shì)吸引大量首次購房者涌入。

悉尼北部港灣邊的地區(qū)Cammeray引領(lǐng)了漲勢(shì)，在過去12個(gè)月中增長(zhǎng)了42.5%。

McGrath Crows Nest的銷售代理Trevor Richardson表示，鄰近地區(qū)的重新分區(qū)擔(dān)憂以及Cammeray的社區(qū)導(dǎo)向，是吸引買家的主要因素。

Richardson說：“Cammeray一直是相對(duì)受歡迎的地區(qū)，而且開發(fā)并不多。”

“即使在Crows Nest、North Sydney和Mosman這些地區(qū)出現(xiàn)變化的情況下，Cammeray并未受到重新分區(qū)的影響，對(duì)一些人來說，這是一件好事。”

Domain的研究與經(jīng)濟(jì)部門主管Nicola Powell博士表示，對(duì)這個(gè)房源緊缺地區(qū)的興趣，得到了現(xiàn)金利率下降的支撐——預(yù)計(jì)在2025年將出現(xiàn)三次降息。

他說：“你可以看到去年出現(xiàn)了大量增長(zhǎng)。它是一個(gè)較小的低區(qū)，僅有54起銷售。在那些規(guī)模較小、價(jià)值較高的地區(qū)，房?jī)r(jià)中位數(shù)明顯高于悉尼整體水平。”

“這是一個(gè)以家庭為導(dǎo)向的地區(qū)，考慮到這個(gè)價(jià)位，這些買家多為較為穩(wěn)定的房主。”

根據(jù)Domain周四發(fā)布的《房?jī)r(jià)報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，截至12月的三個(gè)月里，悉尼獨(dú)立屋的中位價(jià)升至近176萬澳元，價(jià)格上漲了2%，即34,177澳元。

在城市南部，Sans Souci的房?jī)r(jià)在過去一年增長(zhǎng)了25.7%，而在更西部的Green Valley及其周邊的 Catherine Field、Austral和Hinchinbrook，漲幅則維持在20%左右。

Powell表示，聯(lián)邦政府去年10月開始實(shí)施的“5%首付計(jì)劃”，刺激了首次購房者的市場(chǎng)活動(dòng)。

她說：“在Green Valley、Bringelly、Austral和Hinchinbrook，這些地區(qū)的房?jī)r(jià)區(qū)間更低、更易負(fù)擔(dān)。這會(huì)吸引那些被較昂貴地區(qū)排擠的家庭。120萬澳元是悉尼首次購房者非常有吸引力的價(jià)位。”

CompareClub的研究與洞察主管Kate Browne表示，悉尼的增長(zhǎng)體現(xiàn)了買家市場(chǎng)的“兩個(gè)速度”特征。

她說：“那些已經(jīng)進(jìn)入市場(chǎng)的人表現(xiàn)良好——他們的房產(chǎn)在升值。他們已在市場(chǎng)中，但真正困難的是‘進(jìn)入’市場(chǎng)，這對(duì)人們來說越來越難。”

政府激勵(lì)措施終于讓25歲的Bianca Knoechel，和她30歲的伴侶Jed Daisley有能力購買第一套房產(chǎn)，盡管并非他們最初計(jì)劃的地區(qū)——Strathfield和華人區(qū)Burwood。

Knoechel說：“我們已經(jīng)看房、希望買房大約兩年了，但政府的計(jì)劃讓購房變得更可負(fù)擔(dān)。我們?cè)紤]靠近市區(qū)的地方，但那些地區(qū)已經(jīng)超出我們的預(yù)算。”

“我們目前租住的Liverpool和Glenfield要實(shí)惠得多。”

Knoechel和Daisley打算使用聯(lián)邦政府的“Help to Buy”計(jì)劃——這是一種共享產(chǎn)權(quán)模式，符合條件的借款人至少支付2%的首付，政府則為現(xiàn)有房產(chǎn)提供最高30%，為新房提供最高40%的資助。當(dāng)房產(chǎn)出售時(shí)，政府按比例分享任何收益或損失。

他們希望能找到一套價(jià)格在60萬至70萬澳元之間的兩居室公寓，但競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。

Knoechel說：“看房活動(dòng)人滿為患，尤其是在我們價(jià)位范圍內(nèi)的房源。”

“我們可能周三看中一處房子，計(jì)劃周五去看房，但周四就得知已經(jīng)有人支付了定金，這讓情況變得很困難。我們相信最終能買到合適的房子，但有很多人和我們有同樣的想法。”

盡管首次購房者面臨挑戰(zhàn)，數(shù)據(jù)顯示悉尼一些較富裕地區(qū)的公寓價(jià)格漲幅最強(qiáng)。Crows Nest、St Ives和Milsons Point領(lǐng)跑其中。Milsons Point公寓的中位價(jià)現(xiàn)已達(dá)到2,218,000澳元。

Ray White首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Nerida Conisbee表示，悉尼各地都在感受到可負(fù)擔(dān)性限制的壓力。

她說：“直到去年年中之前，高端市場(chǎng)都非常疲弱，但一旦降息開始，市場(chǎng)就回升了。關(guān)于高價(jià)地區(qū)的一個(gè)誤區(qū)是，人們認(rèn)為那里的買家都有大量現(xiàn)金，但實(shí)際上他們?nèi)孕铻?00萬或500萬澳元的房產(chǎn)申請(qǐng)貸款。”

“他們可能不需要90%甚至80%的貸款比例，但通常仍要貸款。”

Conisbee表示，增長(zhǎng)預(yù)計(jì)將放緩。鑒于市場(chǎng)存在不確定性，她認(rèn)為今年年中可能出現(xiàn)加息，但她“并不確定”這一情況是否會(huì)在2026年發(fā)生。

02

澳洲租金中位數(shù)已達(dá)$650/周！漲幅最高的首府城市是…

盡管租金仍在持續(xù)走高，但最新數(shù)據(jù)揭示了一個(gè)新信號(hào)：澳洲租房市場(chǎng)的議價(jià)權(quán)正悄然發(fā)生轉(zhuǎn)移，部分地區(qū)的房東已不再獨(dú)攬定價(jià)權(quán)。

PropTrack 數(shù)據(jù)顯示，由于租房市場(chǎng)出現(xiàn)分化，澳洲中位租金創(chuàng)下新高；在某些地區(qū)房東仍擁有定價(jià)權(quán)，而在其他地區(qū)則正在迅速失去這一權(quán)利。

澳洲中位租金雖已創(chuàng)下歷史新高，但市場(chǎng)兩極分化的趨勢(shì)日益顯著。在某些地帶，房東仍能底氣十足地加租，但在另一些地區(qū)，為了鎖定租客，房東們不得不面對(duì)更為激烈的競(jìng)爭(zhēng)。

最新的 PropTrack 市場(chǎng)洞察報(bào)告顯示，去年第四季度全澳洲周租金中位數(shù)上漲 1.6%，達(dá)到每周 $650。

這一數(shù)字使得年度增長(zhǎng)率升至 4.8%，意味著租客每年需額外支付約 $1560 的租金成本。

目前，各大首府城市的周租金中位數(shù)同樣維持在 $650 水平。值得注意的是，偏遠(yuǎn)地區(qū)市場(chǎng)的漲幅繼續(xù)領(lǐng)跑城市，同比飆升 7.3%，達(dá)到每周 $590。

雖然悉尼和墨爾本此前曾經(jīng)歷低迷，但今年這兩個(gè)頂級(jí)房產(chǎn)市場(chǎng)已雙雙回升，帶動(dòng)全國(guó)范圍內(nèi)的價(jià)格增長(zhǎng)更趨均勻。

數(shù)據(jù)還揭示了各城市間日益擴(kuò)大的差距。在首府城市中，霍巴特的季度和年度租金漲幅最為強(qiáng)勁，緊隨其后的是達(dá)爾文和珀斯。

而悉尼依然穩(wěn)坐“全澳最貴租金房”寶座，周租金高達(dá) $760，每年比墨爾本租房貴出約 $9620。

REA Group 高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家 Anne Flaherty 表示，人口增長(zhǎng)和住房供應(yīng)有限持續(xù)推高了租房需求，但少數(shù)極端緊俏的市場(chǎng)扭曲了整體統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。

Anne Flaherty 指出，強(qiáng)勁的人口增長(zhǎng)是核心驅(qū)動(dòng)力，而新房供應(yīng)卻步履蹣跚。在珀斯和布里斯班等地，空置率極低直接導(dǎo)致了租金暴漲，從而拉高了全國(guó)平均水平。

與此同時(shí)，數(shù)據(jù)也反映出獨(dú)立屋與公寓之間日益擴(kuò)大的分歧。由于生活成本壓力迫使租客改變行為，性價(jià)比更高的公寓在過去一年備受青睞。

Flaherty 進(jìn)一步說明，全澳公寓租金年漲幅高達(dá) 6.7%，而獨(dú)立屋漲幅僅為 3.2%。

這種趨勢(shì)在市中心及內(nèi)城區(qū)邊緣地帶尤為明顯，公寓已成為需求最旺盛的選擇。

由于負(fù)擔(dān)能力重塑了需求，公寓租金的漲幅超過了獨(dú)立屋。PropTrack 數(shù)據(jù)顯示，公寓的年度增長(zhǎng)強(qiáng)于獨(dú)棟建筑。

M R Advocacy 董事兼投資者顧問 Madeleine Roberts 認(rèn)為，全國(guó)性的宏觀數(shù)據(jù)往往掩蓋了局部市場(chǎng)的真實(shí)境況。她觀察到，一旦空置率上升，房東會(huì)迅速失去定價(jià)權(quán)。

特別是在一些擁有大量同質(zhì)化房源的地區(qū)，比如以“房地套餐”為主的新興郊區(qū)，房東為了避免房屋閑置，不得不展開激烈的價(jià)格戰(zhàn)。

Madeleine Roberts 補(bǔ)充道，在這些供應(yīng)過剩的市場(chǎng)，那些原本認(rèn)為加租理所當(dāng)然的投資者必須重新調(diào)整預(yù)期。為了吸引租客，房東通常需要主動(dòng)下調(diào)租金掛牌價(jià)或提供各類激勵(lì)措施。

澳洲社區(qū)住房（Australian Community Housing）首席執(zhí)行官 Mark Degotardi 則指出，這些數(shù)據(jù)凸顯了新租賃住房建設(shè)成本與家庭支付能力之間長(zhǎng)期存在的錯(cuò)位。

Mark Degotardi 表示，目前市場(chǎng)上依然極度缺乏位于“合適地點(diǎn)、價(jià)格合理且房型匹配”的住房。

根據(jù) PropTrack 的最新報(bào)告，首府城市的周租金中位數(shù)為 $650，悉尼、墨爾本、霍巴特、珀斯和布里斯班呈現(xiàn)出不同的市場(chǎng)狀況。

據(jù)他觀察，原本應(yīng)作為廉價(jià)備選的公寓，現(xiàn)在反而承受著最劇烈的漲價(jià)壓力。他認(rèn)為單純?cè)黾庸?yīng)量并非萬能藥，關(guān)鍵在于“造什么”和“造在哪”。

Mark Degotardi 警告稱，房屋交付成本與租客可支付能力之間的鴻溝已達(dá)到史無前例的水平，特別是在一些租金增長(zhǎng)強(qiáng)勁、但開發(fā)項(xiàng)目卻因成本過高而難以獲利的偏遠(yuǎn)地區(qū)，這一矛盾尤為突顯。

03

資本利得稅或迎25年來最大改革！房?jī)r(jià)房租恐迎巨震

澳洲房產(chǎn)投資領(lǐng)域或?qū)⒂瓉?999年以來最劇烈的變革。一個(gè)專門審查資本利得稅（CGT）的參議院委員會(huì)已將富裕投資者鎖定為目標(biāo)，但這一計(jì)劃極有可能因?qū)嶋H操作難度而以失敗告終。

房產(chǎn)投資者們請(qǐng)做好準(zhǔn)備。資本利得稅（CGT）再次成為眾矢之的，而本輪推動(dòng)變革的力量較以往任何時(shí)候都更具組織性。

回顧2019年大選，工黨曾提議將持有超過一年的資產(chǎn)折扣從50%減半至25%；綠黨則更進(jìn)一步，主張除首套投資房外，徹底取消所有房產(chǎn)的稅務(wù)折扣。

值得注意的是，雙方均承諾新規(guī)將遵循“祖父條款（grandfathered）”，即現(xiàn)有資產(chǎn)將不受政策變動(dòng)影響。

去年11月，工黨與綠黨順利通過《環(huán)境改革法案》，盡顯合作默契。隨后在11月4日，參議院在低調(diào)中成立委員會(huì)，專項(xiàng)審查CGT折扣對(duì)住房不平等及投資選擇的影響。

綠黨明確表示不反對(duì)降低折扣，財(cái)長(zhǎng)Jim Chalmers也公開對(duì)代際公平問題表達(dá)了擔(dān)憂。

目前可謂萬事俱備，工黨和綠黨已將CGT折扣牢牢鎖定。這一次，似乎沒有任何明顯的阻礙能防止這些變革在議會(huì)通過。

回溯歷史，澳洲在1985年10月前并無資本利得稅。直到前財(cái)長(zhǎng)保羅·基廷（Paul Keating）引入CGT，并允許根據(jù)通脹調(diào)整成本基數(shù)，以確保公平。

1999年，約翰·霍華德（John Howard）政府為簡(jiǎn)化極其繁瑣的文書工作并提升國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力，廢除了指數(shù)化調(diào)整，改行50%的固定折扣制度。

長(zhǎng)期以來，該項(xiàng)折扣一直是輿論焦點(diǎn)。工黨認(rèn)為其過度惠及富人，助長(zhǎng)了住房投機(jī)并推高房?jī)r(jià)。聯(lián)盟黨則反駁稱，抑制投資會(huì)直接導(dǎo)致住房供應(yīng)減少，進(jìn)而推高租金。

變革的真正難點(diǎn)在于實(shí)施階段。若采用“祖父條款”，市場(chǎng)極易出現(xiàn)預(yù)見性的劇烈波動(dòng)：政策宣布后，投資者為鎖定舊規(guī)往往會(huì)瘋狂搶購，推高價(jià)格。

而在截止日期過后，市場(chǎng)則可能陷入長(zhǎng)期低迷。

此外，“祖父條款”還會(huì)干擾稅務(wù)規(guī)劃，使舊資產(chǎn)因稅務(wù)優(yōu)勢(shì)而變得更具價(jià)值。如果變革僅針對(duì)住宅物業(yè)，資金將不可避免地流向股票或商業(yè)地產(chǎn)，導(dǎo)致市場(chǎng)資源配置扭曲。

目前Grattan Institute甚至提出更激進(jìn)的方案：在五年內(nèi)將折扣削減至25%，且不設(shè)任何豁免條款。

針對(duì)“投資者推高房?jī)r(jià)”的說法，許多專家認(rèn)為這純屬誤導(dǎo)。房?jī)r(jià)居高不下的根源在于移民激增帶來的強(qiáng)勁需求、規(guī)劃延誤導(dǎo)致的供應(yīng)受限，以及政府各類補(bǔ)貼對(duì)市場(chǎng)的扭曲。

在供應(yīng)有限的系統(tǒng)中，投資者往往成了政策失靈的替罪羊。

這也引出了一個(gè)核心問題：我們需要什么樣的住房體系？如果私人投資因政策失去吸引力，難道由政府主導(dǎo)、充滿官僚氣息的租房未來會(huì)更好嗎？這種前景令人不寒而栗。

從稅率邏輯來看，澳洲最高邊際稅率為47%，計(jì)入國(guó)民保健稅（Medicare levy）后，目前的有效CGT稅率為23.5%。若折扣降至25%，有效稅率將飆升至35.25%。

30%是稅務(wù)規(guī)劃的心理紅線。一旦稅率突破這一水平，投資者將立即改變行為模式。他們可能轉(zhuǎn)向最高稅率僅為30%的保險(xiǎn)債券，或通過家族公司進(jìn)行投資。

這種通過加稅增加財(cái)政收入的策略，極有可能因投資者的靈活應(yīng)對(duì)而落空。

另一個(gè)現(xiàn)實(shí)是，社區(qū)中增長(zhǎng)最快的退休群體持有大量低稅或免稅的退休金（Super）。雖然有人建議對(duì)養(yǎng)老金征收15%的固定稅，但這在實(shí)踐中難以行通。

高凈值夫婦完全可以將資金轉(zhuǎn)出，以個(gè)人名義在免稅門檻內(nèi)進(jìn)行相同資產(chǎn)的投資。

綜上所述，單純提高資本利得稅并非良方。它不僅會(huì)扭曲市場(chǎng)行為，還無法顯著增加稅收。

若要真正解決長(zhǎng)期預(yù)算赤字，建立基礎(chǔ)廣泛且普遍適用的消費(fèi)稅（GST）或許才是唯一的務(wù)實(shí)出路。

04

新州公布房產(chǎn)中介“黑名單”！有華人中介被吊銷執(zhí)照

為重拳整頓行業(yè)亂象，新州政府近日推出“點(diǎn)名批評(píng)”登記冊(cè)。今后，購房者和租房者在簽署合同或租約前，可直接對(duì)房產(chǎn)中介或物業(yè)經(jīng)理進(jìn)行背景調(diào)查。

根據(jù)這項(xiàng)新政，任何被罰款、吊銷或暫停執(zhí)照的房產(chǎn)中介都將榜上有名。

新州公平交易廳此前收到了數(shù)千起針對(duì)中介的投訴，政府希望這份名單能成為消費(fèi)者的“避雷指南”，幫助其識(shí)別并規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

該登記冊(cè)將重點(diǎn)識(shí)別涉及嚴(yán)重違法行為的從業(yè)者，包括價(jià)格違規(guī)、偽造文件、挪用費(fèi)用、未盡安全和保險(xiǎn)義務(wù)、未披露利益沖突以及阻礙監(jiān)管工作等。

該登記冊(cè)將識(shí)別犯有嚴(yán)重法定違規(guī)行為的房產(chǎn)中介和物業(yè)經(jīng)理。

除了詳細(xì)列出罰款、停牌和吊銷執(zhí)照等執(zhí)法行動(dòng)外，登記冊(cè)還將公示交易者的姓名、ABN或ACN、執(zhí)照號(hào)碼及所在區(qū)域。

此外，為保護(hù)消費(fèi)者而發(fā)布的公開警告、強(qiáng)制執(zhí)行承諾和起訴結(jié)果也將悉數(shù)公開，確保不法交易者無處遁形。

數(shù)據(jù)顯示，去年該部門收到的3500起租賃投訴中，超半數(shù)針對(duì)中介，近四分之一涉及房東，投訴內(nèi)容主要集中在維修保養(yǎng)、物業(yè)管理、租金押金及行為準(zhǔn)則等方面。

與此同時(shí)，另有1300起投訴涉及房屋銷售。其中，“報(bào)價(jià)過低”高居投訴榜首，誤導(dǎo)性廣告、行為失當(dāng)和合同條款問題緊隨其后。

此外，維修保養(yǎng)、預(yù)算征費(fèi)等財(cái)務(wù)問題也是物業(yè)經(jīng)理被投訴的主因。

在上一個(gè)財(cái)政年度，該部門對(duì)房產(chǎn)和租賃領(lǐng)域進(jìn)行了近500次調(diào)查，發(fā)出了300多份罰款單，總價(jià)值超過43萬澳元。

目前，部分執(zhí)照已被吊銷或暫停，這些制裁信息將從生效之日起實(shí)時(shí)顯示在登記冊(cè)上。

新州公平交易廳長(zhǎng) Anoulack Chanthivong 表示，公開嚴(yán)重違規(guī)和反復(fù)不合規(guī)的行為傳遞了一個(gè)明確信號(hào)，即問責(zé)至關(guān)重要。

此舉將通過提供透明信息來增強(qiáng)買家信心，從而提升整個(gè)行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)，保護(hù)消費(fèi)者免受損害。

物業(yè)服務(wù)專員 Angus Abadee 補(bǔ)充道，登記冊(cè)的建立參考了明確的指南和程序，在確保透明度的同時(shí)，也兼顧了隱私管理和糾錯(cuò)機(jī)制，這對(duì)消費(fèi)者和企業(yè)而言都是公平的。

消費(fèi)者政策研究中心（Consumer Policy Research Centre）首席執(zhí)行官 Erin Turner 指出，這份名單對(duì)租房者極具參考價(jià)值，能幫助人們?cè)凇奥涔P簽約”前及時(shí)發(fā)現(xiàn)任何潛在隱患。

在具體案例方面，去年8月，著名中介 Josh Tesolin 被新州公平貿(mào)易局要求限期做出補(bǔ)充解釋，其執(zhí)照被進(jìn)一步暫停120天。

他被指控涉嫌報(bào)價(jià)過低、違反傭金激勵(lì)行為準(zhǔn)則，且在停牌期間仍違規(guī)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。

對(duì)此，Josh Tesolin 極力抗辯，指責(zé)新州公平貿(mào)易局缺乏“公平”，并宣布將在新州民事與行政法庭（NCAT）對(duì)此事提出上訴。

他表示自己此前一直信任監(jiān)管體系，但現(xiàn)在意識(shí)到該部門并不會(huì)給他公正。

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