北京樓市新政滿月：中介平臺二手房交易量提升三成，優質新房來訪轉化率提升

去年12月，北京市住房城鄉建設委等4部門從放寬非京籍家庭購房條件、支持多孩家庭多購一套等方面優化樓市政策。如今新政實施已滿一個月，機構數據顯示市場呈現積極變化，中介平臺二手房交易量提升超三成，核心區優質新房來訪轉化率也有所提升，但區域與項目間分化依然明顯。

新政出臺后市場表現如何？

2025年12月24日，北京市住房城鄉建設委等4部門聯合印發《關于進一步優化調整本市房地產相關政策的通知》，政策內容包括降低社保年限要求、支持多孩家庭多購一套、不再區分首套二套商貸利率，降低公積金貸款首付比例、優化營商環境等五個方面。

北京鏈家研究院監測數據顯示，新政滿月后，市場表現較為積極，二手房市場交易量顯著提升。政策調整后1個月（2025年12月24日至2026年1月25日），北京鏈家交易量較政策出臺前（2025年11月24日至2025年12月23日）增長33%；同期市場活躍度顯著提升，新增客源量、帶看量分別增長14%、18%。

新房市場同樣呈現企穩跡象。從網簽數據看，中指研究院監測顯示，新政落地一個月來（2025年12月25日-2026年1月24日），北京新建商品住宅日均網簽96套，較新政前（2025年12月1日-24日）日均增長4.3%。中指研究院指數研究部總經理曹晶晶表示，考慮到春節前房企促銷力度加大及政策效應持續釋放，短期市場活躍度有望維持。

北京鏈家研究院分析指出，市場表現轉暖帶有三方面因素。一是市場預期轉好，近期政策密集出臺，帶動市場景氣指數（房源中調漲比例）有所提升，表征市場預期轉好。二是政策出臺后集中簽約，此次政策屬長效政策，其作用會在更長時間內逐步展現，但政策同樣具有加速看房、談判過程中客戶交易的作用。三是季節規律，進入一季度后市場通常會存在自然回暖，且本年度春節偏晚，使得交易高峰提前出現。

從二手房的交易結構來看，剛需類客戶成為當前市場主力。受年末獎金發放、證件辦理周期等因素影響，一季度向來是剛需群體入市的活躍階段。北京鏈家研究院監測顯示，目前全市場交易更偏向于入門級住房，尤其是平原多點及副中心范圍內2居住房，其市場熱度存在季節性提升。依據以往經驗，春節假期后交易熱度仍將更偏向于此類地區及住房。進入二季度后，交易熱度將逐步向改善型、中心城區住房延伸。

值得注意的是，新政帶動下，區域與項目間分化依然存在。曹晶晶表示，從區域表現來看，市場呈現出結構性分化特征：核心區域優質項目受新政帶動明顯，來訪轉化率提升；五環外郊區及核心區內非核心板塊項目表現相對平淡，僅少數性價比突出、產品力較強的項目獲得較好去化。另外，近期北京二手住宅掛牌量有所回落，一定程度表明業主預期逐步趨穩，市場筑底信號初顯。

北京鏈家皂君廟一店商圈經理王劍輝介紹，新政一個月以來，門店已成交8單。當前，業主端心態趨于穩定，也有部分業主有觀望情緒，想在春節后3月份左右再看情況；客戶端由于政策利好，看房的積極性有所提高。以門店近期成交的李女士為例，她屬于二套貸款購房。新政明確二套貸款利率與首套一致，這使得她申請30年期貸款能節省一筆可觀的利息支出，從而促進其購房決定。

北京鏈家南禮士路地鐵店商圈經理武永青在接受媒體采訪時提及，目前看，整體還是偏向買方市場。不過現在買家想談價，空間也沒之前那么大了，買賣雙方心態整體比較理性，市場也屬于平穩狀態。

市場有望延續緩慢修復態勢

從北京2025年全年市場表現來看，二手住宅已占據北京樓市絕對主導地位。中指研究院數據顯示，2025年北京二手住宅成交17.4萬套，交易量占全市一二手住宅總成交量的比重達81%。交易結構呈現明顯的剛需及剛改特征。2025年，北京總價300萬元以下的二手住宅成交占比達37%，較上年提升5個百分點。總價在500萬元以下的二手住宅合計成交占比接近七成，且主要集中于五環外區域。

曹晶晶指出，北京新房與二手房在產品和價格層面分化顯著。新房產品品質持續升級，套均總價走高，主要面向改善型客群；而二手房則呈現出總價下沉趨勢。值得關注的是，這種分化客觀上提高了“賣舊買新”置換路徑的資金門檻。

展望后市，中指研究院認為，相較于多數二三線城市已大幅放寬限制，北上深等一線城市在購房資格、購房補助、信貸支持等方面仍有調整余地。預計后續政策環境將保持寬松，持續挖掘潛在購房需求。市場層面，新政對樓市活躍度形成一定支撐，但整體仍處于溫和修復通道。短期內，北京樓市面臨的結構性庫存壓力尚未完全緩解，但在政策持續發力、優質地塊供應增加、購房綜合成本下行等因素支撐下，市場需求預期有望逐步改善。預計后續新房與二手市場將延續緩慢修復態勢，區域與項目分化格局仍將持續。

澎湃新聞記者 計思敏