北京房產律師：發現共有房被偽造文件出售怎么辦？｜房地產律師解讀案例

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

李建紅與哥哥李建國共同繼承了一號房屋，兄妹二人各占50%份額，多年來兩個家庭共同居住。

2017年，一場突如其來的變故打破了平靜。

李建國因急需用錢，向一家小貸公司借款。對方以“辦理抵押”為由，要求他提供房產證、身份證，并帶他前往不動產登記中心。

在未告知妹妹的情況下，李建國配合簽署了多份文件。

憑借一份偽造的法院調解書，他將原本共有的房屋變更登記至自己一人名下。

隨后，一名叫王磊的陌生人與李建國簽訂《存量房屋買賣合同》，約定以450萬元價格購買一號房屋。

幾天內，王磊賬戶收到他人轉賬500萬元，并向李建國賬戶轉款370萬元，另130萬元轉給案外人趙明。

房屋隨即過戶至王磊名下。

但奇怪的是：

李建國稱自己從未收到借款或房款；

王磊稱自己只是“借名”幫姐夫買房；

房屋從未交付，李建紅一家仍實際居住；

過戶后不久，房屋又被設定了750萬元、200萬元兩筆抵押。

2018年初，李建紅突然被陌生人上門要求騰房，這才發現房子已被偷偷賣掉。

她立即報警并起訴，請求確認買賣合同無效，恢復共有產權。

裁判結果

法院判決：

? 確認李建紅對一號房屋享有50%產權份額；

法院說理

法院指出，本案關鍵不在于合同是否有效，而在于買受人是否構成“善意取得”。

根據《物權法》第106條，善意取得需同時滿足三個條件：

受讓時是善意的；

以合理價格轉讓；

已完成登記。

本案中：

價格明顯不合理：房屋市場評估價923萬元，成交價僅450萬（不足50%），遠低于司法實踐中“70%”的合理底線；

付款真實性存疑：370萬元轉入李建國賬戶后迅速被轉走，130萬元直接付給無關第三人趙明，無證據證明系真實購房款；

未實際交付：買受人王磊從未占有房屋，不符合正常交易習慣；

交易背景異常：王磊自稱“借名買房”，但無法提供任何協議，且相關第三人周強、吳濤（原鄔君寧、譚寧）明確否認與其存在借名關系。

此外，李建國通過偽造國家機關公文取得完整產權，該行為已被刑事定罪，其處分行為屬于無權處分。

因此，法院認定：

“王磊不構成善意取得，不能取得房屋所有權。李建紅作為原共有人，有權追回其50%份額。”

律師提示

這個案例揭示了“共有房產被擅自處分”時的維權關鍵：

合同有效≠物權轉移。

即使買賣合同被認定有效，若買受人非善意，原權利人仍可追回產權。

“低價+異常付款+未交付”=非善意。

法院會綜合交易價格、資金流向、占有情況判斷買受人是否“明知”或“應知”產權瑕疵。

偽造文書過戶屬嚴重違法。

不僅民事上可追回財產，還可能構成刑事犯罪（如本案的偽造公文案）。

及時查封是關鍵。

李建紅在發現后立即申請財產保全，有效阻止了房屋二次流轉，為確權奠定基礎。

共有房產處置必須全體共有人同意。若發現房屋被擅自過戶，務必第一時間：

報警（查是否涉詐騙、偽造文書）；

起訴并申請查封；

申請房屋價值評估，證明交易價格不合理。

法律保護真正的權利人，但前提是行動要快、證據要全。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

如有相關問題，歡迎來電咨詢。