873套！上海首個爛尾辦公樓改保租房來了

快訊背景：2025年12月，上海嘉定新城核心區迎來標志性資產盤活事件—信達地產與嘉定新城發展有限公司達成合作，正式啟動中旭大廈項目重啟及轉型工作。作為停滯十年的爛尾辦公樓，中旭大廈曾是嘉定新城城市界面提升的“攔路虎”，此次由四大AMC機構之一中國信達旗下信達地產牽頭盤活，將轉型為保障性租賃住房，成為AMC機構借助Pre-REITs基金模式試水爛尾樓改造保租房的首個典型案例。

此次交易與同期鼎暉收購base蘇河項目、國壽資本入股領盛公寓形成鮮明差異，并非收購成熟運營資產，而是聚焦不良資產的修復與價值重塑。項目總建筑面積6.17萬平方米，計劃打造集居住、消費、休閑于一體的綜合性活力社區，預計2028年全面建成并投入使用，可提供873套保租房，為嘉定新城職住平衡注入新動能。

URI認為，此次交易是AMC機構轉型城市更新、探索不良資產證券化路徑的重要突破。2025年以來，國家持續鼓勵金融機構參與存量資產盤活，尤其是支持AMC機構發揮不良資產處置優勢，對接保租房建設與REITs市場，為這類“問題資產”的修復提供了政策窗口。

大宗交易詳情

項目名稱：中旭大廈（轉型后為嘉定新城品質活力社區·保租房項目）

成交價：預計低于三次流拍價1.71億元，折合樓面價低于3800元/平方米

項目地址：上海嘉定新城核心區，東至永盛路、西至依瑪路、北至高臺路、南至白銀路，距保利大劇院僅1.2公里，區位優勢顯著

地塊性質：原規劃為商業、辦公用地，現按城市更新政策調整為兼容保障性租賃住房用途，適配保租房運營要求

建筑面積：總建筑面積6.17萬平方米（地上建筑面積4.5萬平方米，占地面積約2.2萬平方米）

房源構成：包含三幢主體建筑，1號樓為保租房主體，規劃建設873套房源，涵蓋30-68平方米一室戶、兩室戶兩種戶型，全裝全配拎包入住標準；2號樓規劃導入餐飲消費，3號樓布局零售商業，配套建設多種運動場所

租客畫像：核心客群為嘉定新城周邊學生、單身白領及家庭上班族，適配區域產業人口居住需求，依托保租房屬性保障租客穩定性

原租金標準：無歷史租金參考（項目停滯十年未投入運營），轉型后按嘉定區保租房定價機制執行，預計為同區域市場化房源租金的9折及以下，支持公積金提取支付房租

現運營數據：2025年12月正式啟動重啟工作，目前處于工程修復與改造階段，建設周期約兩年，計劃2028年建成投用；項目砌體工程僅完成約20%，后續需投入大量資金推進裝修、招商及運營

項目特色：AMC機構借助Pre-REITs基金盤活爛尾樓的首個保租房案例；嘉定新城重點城市更新項目，破解十年爛尾難題；集保租房、餐飲、零售于一體的綜合性社區，助力區域職住平衡

Chronicle

項目時間軸

2011年，廣西中旭房地產開發有限公司以0.91億元競得該地塊，樓板價為2066元/平方米，溢價率為3.0%；2015年，中旭大廈的結構順利封頂，但是因中旭房地產公司資金鏈斷裂，項目自此長期停滯；2025年3月，中旭開發商等25家關聯企業向法院申請合并預重整；2025年4月-7月，京東資產交易平臺拍賣中旭大廈項目100%股權及應收債權，歷經三次拍賣均流拍，三拍拍賣價為1.71億元，折合樓面價約3800元/平米；2025年8月，新城公司領導一行實地調研中旭大廈項目盤活情況；2025年12月，信達地產與新城公司達成合作，正式啟動項目。

內容來源：公開資料 URI整理

然而這非信達首次抄底上海爛尾樓，早在2025年8月，信達以8.86億元底價拍賣成功爛尾近十年的上海浦西佳程廣場，拿下后同樣計劃轉型為長租公寓或康養綜合體。這是信達AMC機構首次借助Pre-REITs基金模式盤活不良資產的一次試水，此前多以債權收購介入，未來信達通過“收購-修復-提升-證券化”深度培育Pre-REITs資產的路徑已經非常清晰。

comment

收購方式與交易結構

本次交易采用“AMC主導+基金賦能+專業運營”的結構化運作模式，形成閉環式資產盤活路徑。資金層面，依托中國信達2025年3月發起的550億元不動產盤活投資平臺，其中250億元專項用于Pre-REITs業務，中旭大廈項目資金主要來源于子基金信達坤澤（規模50.01億元），信達地產旗下信達悅生活認繳2.5億元作為有限合伙人，負責項目商業板塊運營，實現資金與運營的綁定。

圖片來源：公開資料

執行層面，構建“三方分工”體系：信達地產承擔項目代建職責，負責工程修復、改造施工及建設管理，解決爛尾樓工程遺留問題；信悅資管（信達地產資產管理平臺）提供全流程資產管理服務，涵蓋前期定位、規劃設計、招商運營及后期租賃管理；嘉定新城發展有限公司負責政策對接、政企協調及技術支持，為項目落地提供保障。

內容來源：公開資料 URI整理

退出層面，預留Pre-REITs至公募REITs的通道。待項目2028年建成并實現穩定運營后，計劃納入信達Pre-REITs基金培育，通過3-5年運營提升資產價值與現金流穩定性，最終推動資產注入公募REITs完成退出，實現“不良資產-優質保租房-證券化資產”的價值躍遷。

URI深度解讀

信達牽頭盤活中旭大廈并轉型保租房，在上海存量資產盤活與保租房供給擴容的雙重背景下，具有突破性行業意義。URI觀察到，當前上海核心城區優質租賃資產競爭激烈，而郊區及不良資產賽道成為資本新的發力點，尤其是AMC機構憑借資金與處置優勢，逐步成為爛尾樓等問題資產盤活的核心力量。在此背景下，中旭大廈借助政策東風與基金工具實現轉型，為同類資產提供了盤活范本。

一、交易雙方的戰略邏輯

（一）操盤方信達：AMC轉型與基金化布局的雙重突破合作方嘉定新城發展有限公司：城市更新與民生保障的雙贏

信達此次運作精準契合其“不良資產處置+城市更新+資本退出”的戰略轉型方向。作為四大AMC之一，中國信達依托資金優勢與處置經驗，通過Pre-REITs基金模式將不良資產轉化為可證券化的優質資產，突破傳統債權收購的盈利瓶頸，開辟“資產培育+證券化退出”的新盈利路徑。同時，借助中旭大廈及此前浦西佳程廣場等爛尾樓項目的操盤，信達逐步構建“收購-修復-提升-證券化”的全鏈條能力，強化在城市更新領域的競爭力，為550億元不動產盤活平臺提供優質項目儲備。

同時，URI認為項目仍面臨多重挑戰：一是工程與債權風險，項目僅完成20%砌體工程，修復過程中可能出現隱性工程問題，且原開發商25家關聯企業的債權債務關系復雜，需耗費大量精力梳理；二是成本超支風險，爛尾樓改造不確定性較強，后續裝修、招商及運營投入可能超出預期；三是運營培育壓力，嘉定新城租賃市場需求不及核心城區，需通過精細化運營提升入住率，且商業配套招商難度較大，直接影響項目整體收益。

（二）原始權益人（廣西中旭開發商等25家關聯企業）：資本閉環與戰略聚焦的主動選擇

對嘉定新城而言，此次合作是破解城市爛尾難題、提升區域價值與民生保障能力的主動選擇。中旭大廈作為停滯十年的項目，嚴重影響城市界面與新城形象，通過信達介入盤活，既能消除城市“傷疤”，又能新增873套保租房，有效緩解區域職住失衡問題，適配新城產業人口的居住需求。同時，借助信達的專業能力與資金支持，無需政府大量資金投入即可完成資產盤活，實現“城市更新+保租房供給”的雙重目標，為后續同類問題資產處置提供政企合作范本。

二、政策支撐：REITs擴募機制的規范化賦能

此次交易的落地，核心依托于多重政策的協同支撐。一方面，國家層面鼓勵AMC機構參與存量資產盤活，明確支持AMC通過基金化、證券化方式處置不良不動產，為信達Pre-REITs模式介入提供合規基礎；另一方面，上海持續推進保租房供給擴容與城市更新，2025年相關政策明確允許商業辦公用地調整為保租房用途，且對爛尾樓改造項目提供政策對接、流程優化等支持，降低項目轉型與審批成本。

政策紅利從三方面破解項目痛點：

其一，解決用途合規問題，通過用地性質兼容調整，讓爛尾辦公樓具備保租房運營資質；

其二，降低資金成本，保租房相關稅收減免、民用水電氣政策直接提升資產收益空間，增強對Pre-REITs基金的吸引力；

其三，拓寬退出通道，保租房REITs常態化發行機制為項目最終證券化退出提供保障，打通“盤活-培育-退出”的政策閉環。

數據來源：公開數據 URI復核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

內容審核:韓曉

內容復核:木兮

運營編輯:樹懶