小區(qū)物業(yè)治理陷“兩難”，如何破局？

小區(qū)維修賬戶(hù)里躺著幾千萬(wàn)維修資金，外墻脫落、屋頂漏水卻多年無(wú)人來(lái)修，居民覺(jué)得物業(yè)服務(wù)“價(jià)高質(zhì)次”，但物業(yè)卻覺(jué)得是“低價(jià)難為”。小區(qū)物業(yè)管理很容易陷入“惡性循環(huán)”，物業(yè)管理不缺可依的條文，但在不同的社區(qū)有著截然不同的命運(yùn)。今年上海兩會(huì)前夕，人大代表許麗萍帶著這份追問(wèn)，深入社區(qū)尋找答案。

在浦東城中花園小區(qū)，頂樓居民陳女士指著脫落的天花板說(shuō)：“頂角線都脫開(kāi)了，生怕石膏板會(huì)掉下來(lái)。”居民蔣先生表示，兩三百戶(hù)都存在外墻漏水問(wèn)題。王先生則抱怨，自己的車(chē)被刮花后，物業(yè)竟調(diào)不出監(jiān)控。

這個(gè)擁有兩千多戶(hù)居民的龐大社區(qū)，正被一系列煩惱所困擾，問(wèn)題經(jīng)年累月，是不是沒(méi)錢(qián)修呢？上海永升物業(yè)管理有限公司城中花園物業(yè)服務(wù)中心物業(yè)經(jīng)理?xiàng)铐樛f(shuō)，小區(qū)維修基金賬戶(hù)資金充裕，還有公共收益陸續(xù)補(bǔ)充了近千萬(wàn)元，這個(gè)錢(qián)一直沒(méi)有花。

原來(lái)，2022年底到去年3月，小區(qū)一直都沒(méi)有業(yè)委會(huì)，一個(gè)2669戶(hù)的巨型社區(qū)，“三駕馬車(chē)”之一的缺位，直接導(dǎo)致很多決策程序無(wú)法啟動(dòng)。治理的僵局，又催生了業(yè)主間的分歧，今年初，物業(yè)到期需要投票決定是否續(xù)聘，分歧被擺上了臺(tái)面。居民曹女士說(shuō)：“之前累積的問(wèn)題讓大家心灰意冷，就想換了物業(yè)。”部分業(yè)主希望引入行業(yè)龍頭提升服務(wù)；另一部分則對(duì)漲價(jià)敏感。沈女士直言：“最主要不要漲價(jià)，面積都是一百多平方米，這會(huì)差很多錢(qián)。”

每平方1.85元的物業(yè)費(fèi)，在業(yè)主看來(lái)得到的服務(wù)是“價(jià)高質(zhì)次”，但在物業(yè)口中卻是“低價(jià)難為”。城中花園居民區(qū)黨總支書(shū)記丁天一表示，小區(qū)老年人占比超30%，居民意見(jiàn)分散：“有的覺(jué)得物業(yè)還可以，有的想換，有的愿意提質(zhì)提價(jià)。”沒(méi)有有效協(xié)商平臺(tái)，零散的意見(jiàn)難以轉(zhuǎn)化為集體行動(dòng)，再迫切的維修需求，也只能擱淺。

上海市人大代表許麗萍連續(xù)多年關(guān)注小區(qū)自治與物業(yè)管理。她帶著問(wèn)題走進(jìn)了楊浦區(qū)的愛(ài)聯(lián)大廈。這棟建于1996年的“上住下商”老樓，曾和許多老舊小區(qū)一樣，陷入典型的“錢(qián)”的困境。居民毛新強(qiáng)直言：“物業(yè)經(jīng)理?yè)v漿糊，主要是錢(qián)的問(wèn)題。”

除了共性問(wèn)題，因?yàn)闃抢镉猩虘?hù)，商用水與民用水混合計(jì)費(fèi)，居民也要按商用單價(jià)分?jǐn)偅尨蠹邑?fù)擔(dān)沉重。2024年小區(qū)通過(guò)市場(chǎng)化選聘更換了物業(yè)，改變有了契機(jī)。

愛(ài)聯(lián)大廈物業(yè)經(jīng)理畢海君說(shuō)：“我們積極協(xié)調(diào)水務(wù)公司，想把住戶(hù)水費(fèi)剝離出來(lái)。”先做服務(wù)，打造信任，心結(jié)打開(kāi)了，才有了協(xié)商的可能。彼時(shí)，小區(qū)面臨維修基金續(xù)交難題，物業(yè)靠著反復(fù)溝通、充分協(xié)商，最后實(shí)現(xiàn)維修基金的百分百續(xù)交。

鞍山四村第三居民區(qū)黨總支書(shū)記侯巍回憶：“物業(yè)給出租戶(hù)逐個(gè)打電話(huà)，居委會(huì)、業(yè)委會(huì)找有代表性的居民充分溝通，以點(diǎn)帶面。”

看來(lái)，有了信任基礎(chǔ)，通過(guò)精細(xì)化的民主協(xié)商，難題是可以破解的。而許麗萍代表在調(diào)研中思考得更遠(yuǎn)，物業(yè)管理不缺法律條文，要如何在實(shí)踐中落地實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)呢？

物業(yè)管理法律專(zhuān)家黃友健指出：“大多數(shù)小區(qū)法規(guī)健全了，問(wèn)題在落實(shí)。要抓住契機(jī)，比如電梯更新等迫在眉睫的關(guān)口來(lái)做工作。”

來(lái)自一線的聲音，直接指出了從法規(guī)到落地過(guò)程中的關(guān)鍵一步。許麗萍代表指出，小區(qū)之間差異巨大，不可能指望一個(gè)模板解決所有問(wèn)題，必須科學(xué)分類(lèi)，將一些行之有效的“基層探索”，經(jīng)過(guò)驗(yàn)證后，吸收轉(zhuǎn)化為更具適配性和操作性的政策設(shè)計(jì)。“要科學(xué)分類(lèi)，把有效的基層探索固化于制度。‘十五五’期間更要凸顯‘以人為本’，利用數(shù)字化技術(shù)，持續(xù)創(chuàng)新社區(qū)治理。”

眾口難調(diào)，社區(qū)治理從來(lái)不是一件容易事，需要在法治的基礎(chǔ)上，通過(guò)精細(xì)化的民主協(xié)商，在各方之間建立信任，才有可能推動(dòng)一些小區(qū)里重要事項(xiàng)的集體決策。小區(qū)物業(yè)服務(wù)也需要不斷探索，加強(qiáng)黨建引領(lǐng)物業(yè)治理，提升物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化專(zhuān)業(yè)化水平，更好的做到“質(zhì)價(jià)相符”，才有可能居民們對(duì)社區(qū)更有歸屬感，更愿意參與到社區(qū)事務(wù)中來(lái)，實(shí)現(xiàn)基層共治。

看看新聞?dòng)浾? 劉逸然

編輯: 張予洋

視頻編輯: 王岑峰

攝像: 張俊

責(zé)編: 李吟濤