“代建第二股”中原建業光環褪色，河南地產教父賣股套現，剛熬過超600天停牌

本文來源：時代周報 作者：張釔璟

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在“代建第二股” 中原建業（09982.HK）復牌的一個多月時間里，實控人胡葆森的持倉快速下降。

近日，中原建業公告稱，公司控股股東Joy Bright Investments Limited（以下簡稱“Joy Bright”），與King Link International Investment Limited（以下簡稱“King Link”）簽署了買賣協議，轉讓公司3.87億股股份（約占公司已發行股本的10.00%），售價為3981.59萬港元。

交易完成后，Joy Bright 持有 13.58億股，約占公司已發行股本的35.13%；而King Link持有3.87億股，占總股份的10%。

天眼查顯示，買方King Link的中文名為“金陵國際投資有限公司”，為注冊在香港的一家私人股份有限公司。另中原建業披露，King Link由黃永恒全資持有，King Link和黃永恒各自均為該公司的獨立第三方。而Joy Bright 由中原建業主席兼非執行董事胡葆森全資擁有。

資料顯示，胡葆森為河南知名企業建業集團的創始人，該集團業務涵蓋地產、智造、物業、科技、文旅、酒店等領域。目前，建業集團旗下擁有建業地產（00832.HK）、筑友智造科技（00726.HK）、建業新生活（09983.HK）、中原建業四家上市公司。

其中，建業地產為河南省最大的房地產企業，胡葆森在業內則有著“河南地產教父”之稱。因未完成對一筆2024年到期美元債利息的支付，建業地產于2023年6月正式宣告爆雷；而中原建業則由建業地產拆分而來，為建業集團旗下代建平臺，于2021年上市，為綠城管理（09979.HK）之后國內第二家上市的代建企業。

值得注意的是，中原建業并未在公告中給出胡葆森進行轉讓的理由。對此，中國企業資本聯盟副理事長柏文喜分析指出，作為“建業系”的掌舵者，胡葆森面臨的是整個集團的資金鏈壓力，此次股權出售很可能是為了向母公司“輸血”或緩解個人財務壓力。

1月26日，就胡葆森出售股權的具體原因，時代周報記者向中原建業發送了采訪提綱，截至發稿尚未獲得回復。

凈利潤率腰斬，“代建第二股”光環不再

作為建業體系內最晚上市的平臺，中原建業曾被視為集團在行業調整期的新增長引擎。在建業地產爆雷后，其更是承擔了帶領集團走出困境的期望。

而彼時的中原建業也有這樣的能力。招股書顯示，以2019年新增合約建筑面積計算，中原建業市場份額為12.2%，位列第二，僅次于綠城管理。業績方面，2021年，該公司實現收入13.01億元；歸母凈利潤7.7億元；公司歸母凈利率高達59.2%。

然而好景不長，隨著房地產行業深度調整，越來越多房企選擇進軍代建市場，中原建業的業績不可避免地承受壓力。2022年-2024年，中原建業營收由6.07億元降至2.52億元，歸母凈利潤由3.03億元降至0.65億元。2024年，該公司歸母凈利潤率降至25.8%，較2021年時已經腰斬。

進入2025年，下降的態勢仍在延續。2025年上半年，中原建業實現營收1.40億元，同比減少4.5%；歸母凈利潤為0.36億元，同比減少20.2%；歸母凈利潤率下滑至25.7%。

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更令人擔憂的是，中原建業已然失去了曾經的行業地位。在中指院2024年和2025年發布代建企業銷售規模榜單中，中原建業分別位列第4位和第6位。要知道在此之前，中原建業常年位居行業第三寶座。此外，該機構2024年和2025年發布的代建企業新簽規模榜單中，中原建業僅位列20位和第28位，已脫離頭部梯隊。

對此，柏文喜認為，中原建業的迅速掉隊，主要源于其全國化戰略的失敗。“公司始終困守河南，而省內需求萎縮直接沖擊業務規模”。

實際上，建業集團早在2018年開始制定走出河南的戰略。2019年3月，胡葆森提出以鄭州為原點，以300公里為半徑，以輕資產模式向外拓展，而中原建業是建業系輕資產外拓的抓手。

不過，從結果來看，中原建業屬于“雷聲大雨點小”，外拓速度相對較慢。財報數據顯示，2025年上半年，中原建業省外業務實現貢獻僅有0.12億元，占公司總營收的8.5%，該數字較2024年同期減少了5.7個百分點。業務拓展方面，期內，公司實現省外新簽項目2個，新增合約建面15萬平方米。而同期，公司共新簽項目11個，新增合約建筑面積73.1萬平方米。

截至2025年6月底，中原建業在管項目251個，在管項目建筑面積2994.3萬平方米。其中，省外項目35個，總建筑面積373.9萬平方米。

此外，中原建業的管理層亦頗為動蕩。2025年11月24日，因個人及家庭理由，中原建業獨立非執行董事閆穎春辭任；2025年12月1日，公司秘書何詠雅辭任；2025年12月25日，公司執行董事胡冰因家庭原因辭任。

隨著光環褪去，資本市場對于中原建業的青睞度大幅下降。1月27日收盤，中原建業股價報0.111港元/股，總市值4.29億港元，較巔峰時（2021年6月3日）跌幅超95%。

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剛熬過超600天的停牌，實控人一個多月減持13次？

事實上，在此次股權交易前，中原建業才剛剛結束長達600多天的停牌。

2024年4月2日，中原建業公告稱，因未能刊發公司2023年年報，即日起停牌。而導致年報難產的直接原因，便是本金總額高達7.5億的十筆貸款資料（包括貸款協議、對相關借款人和其各自實控人的信貸風險評估及相關預期信貸虧損情況等）無法充分獲取并核實。

據中原建業披露，上述十筆貸款在2022年至2023年間產生，流向了多家地產開發商（均為公司合作客戶），年利率介于10%至14%。而中原建業提供貸款的目的則為協助借款人能夠成功收購或開發地塊。透過提供貸款，中原建業將獲委聘為相關地塊的項目管理服務提供商并賺取管理費。

在補發年報、完善內控、達成復牌指引后，2025年12月22日，中原建業終于等來了復牌。該公司復牌公告中披露，截至目前，7.5億元貸款本金已全部收回，僅剩約0.53億元利息尚在追討中。同時，公司明確表態稱，鑒于當前低迷的市場環境，未來將不再繼續提供此類貸款，標志著這一高風險擴張模式的終結。

不過，值得注意的是，在中原建業恢復交易的一個多月來，胡葆森卻進行多次減持。時代周報記者查詢港交所公告獲悉，2025年12月30日至2026年1月16日，胡葆森共計減持13次，合計減持超9700萬股，占公司總股本的2.51%，套現超1000萬港元。

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截至2026年1月27日，胡葆森通過Joy Bright持有中原建業 35.13%股權，較復牌前的47.64%，下降了12.51個百分點。

這13次密集減持究竟是實控人主動套現，還是被動減持？據悉，此前胡葆森也曾有過被動減持經歷。2024年3月28日，中原建業公告稱，Joy Bright 所持公司3.96億股（占公司總股本的10.2%，存放于證券交易賬戶，設有保證金融資），已于2024年3月27日及28日在市場上作為抵押品出售，償付其對相關證券公司的未償還欠款。不過，彼時，該事件是董事于禁售期（年度業績刊發前的60個交易日）內買賣證券而被公告。

柏文喜表示，結合胡葆森過去被動減持案例來看，這13次密集減持是被動減持的概率更大。若是主動減持，則信號效應惡劣，會嚴重打擊市場信心。

在他看來，上述現象反映出建業地產的債務危機已嚴重波及實控人個人資產，是典型的“企業債務個人化”后果。對于現年70歲的胡葆森而言，這可能是為維護企業存續而不得不承受的代價。

此外，上海海明倫律師事務所合伙人王智斌接受記者采訪時表示，根據港交所相關規則，控股股東無論主動或被動減持，只要持股變動達到1%整數倍，均需在3個營業日內履行披露義務，被動減持并無豁免披露的特殊規定。

“而及時披露控股股東權益變動信息，是彌補內外部股東信息差的關鍵，也是保障市場公平的關鍵。上市公司未及時披露控股股東此次減持，從形式上看已涉嫌構成違規。不過，最終是否違規仍需結合減持具體原因、披露時限等細節判斷。”王智斌稱。