“三條紅線”松綁，雖遲但到

我是大蘇。據(jù)財(cái)聯(lián)社報(bào)道：多家房企證實(shí)，監(jiān)管部門不再要求每月上報(bào)“三條紅線”指標(biāo)了。

對(duì)于在“紅橙黃綠”四檔分級(jí)中掙扎的房企來(lái)說(shuō)，這可真是“過(guò)年”了。

回顧一下“三條紅線”

Part.1

曾讓無(wú)數(shù)房企夜不能寐的“三條紅線”，是什么？

它是在2020年8月，由央行和住建部牽頭制定的一套房地產(chǎn)企業(yè)融資監(jiān)管指標(biāo)體系。

核心目的就一個(gè)：控制房企瘋狂加杠桿。

這三條線其實(shí)挺簡(jiǎn)單的：

第一，你欠的錢不能太多。具體說(shuō)就是“剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率”不能超過(guò)70%。啥意思？就是去掉客戶預(yù)付的房款后，你的負(fù)債不能超過(guò)資產(chǎn)的七成。

第二，你的凈債務(wù)不能超過(guò)家底。“凈負(fù)債率”不能超過(guò)100%。你有100塊家當(dāng)，欠別人的有息債務(wù)減去你手頭的現(xiàn)金，不能超過(guò)100塊。

第三，手頭的現(xiàn)金要夠還短期債。“現(xiàn)金短債比”不能低于1倍。馬上要還的錢，你手頭必須有足夠的現(xiàn)金覆蓋。

這三條線一劃，房企就被分成了“紅橙黃綠”四個(gè)等級(jí)。紅檔最慘——三條線全踩，借新錢的路基本堵死了；綠檔最好——三條線都達(dá)標(biāo)，但也只能以15%的速度慢慢增加債務(wù)。

三條紅線“殺傷力”如何？

Part.2

我只能說(shuō)，效果是立竿見影的！

高周轉(zhuǎn)、高杠桿玩法徹底失靈。房企們拼命“降檔求生”：賣資產(chǎn)、搶銷售、引戰(zhàn)投，行業(yè)負(fù)債增速應(yīng)聲而降。

但“副作用”也是慘烈的。體質(zhì)弱的房企“應(yīng)聲而倒”，債務(wù)違約、項(xiàng)目停工。行業(yè)付出了巨大的代價(jià)，無(wú)數(shù)老百姓也為此買單。

是松綁，不是取消

Part.3

我的理解是：監(jiān)管方式變了。

以前全班同學(xué)每天都要交作業(yè)，老師每份都要批改；現(xiàn)在，成績(jī)好的，自主學(xué)習(xí)。成績(jī)差的，老師重點(diǎn)輔導(dǎo)。

財(cái)務(wù)相對(duì)穩(wěn)健的房企，可以更靈活地安排資金，把更多精力放在“保交樓”、做好產(chǎn)品上。

已經(jīng)出險(xiǎn)的房企，要向地方專班定期匯報(bào)。像重癥病人在ICU，有專門的醫(yī)療小組盯著，一對(duì)一搶救。

大蘇怎么看？

Part.4

我只能說(shuō)，“雖遲但到”。

“雖遲”。從2020年8月至今，五年半時(shí)間，對(duì)此，我們付出了太大代價(jià)。倒下的房企太多、失業(yè)者太多，行業(yè)已岌岌可危。

“但到”。該暴露的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)暴露，該出清的部分正在出清。還活著的，大多數(shù)財(cái)務(wù)上已經(jīng)相對(duì)安全。像以前那樣“一刀切”，確實(shí)沒(méi)必要了。

但有一點(diǎn)我必須說(shuō)清楚：這絕對(duì)不是鼓勵(lì)房企重新加杠桿的信號(hào)！

使命完成，教訓(xùn)還在

Part.5

三條紅線已完成階段歷史使命，但鮮紅的教訓(xùn)還歷歷在目。

活下來(lái)的房企，牢記以下謹(jǐn)告：

第一，老老實(shí)實(shí)做產(chǎn)品。房子能不能賣出去，最終還得看產(chǎn)品本身。地段、戶型、質(zhì)量、配套，這些基本功越來(lái)越重要。

第二，踏踏實(shí)實(shí)做運(yùn)營(yíng)。不要做一錘子買賣，要想著怎么長(zhǎng)期服務(wù)業(yè)主，怎么通過(guò)運(yùn)營(yíng)創(chuàng)造持續(xù)價(jià)值。

第三，謹(jǐn)慎謹(jǐn)慎再謹(jǐn)慎。現(xiàn)金流就是生命線。拿地要更精準(zhǔn)，投資要更謹(jǐn)慎，擴(kuò)張要更穩(wěn)健。

最后，我是大蘇，一個(gè)還在觀察、記錄、思考的地產(chǎn)人。以上是我的個(gè)人觀點(diǎn)，歡迎大家留言交流。