多地萬科泊寓爆雷背后，不少長租公寓已入不敷出

“ 我們房租還有半年到期呢，卻突然被停水停電，年底了差點(diǎn) ‘ 無家可歸 ’。”某地萬科泊寓租客這樣對知危編輯部說道。

上個(gè)月開始，上海、深圳、南京、杭州等多地的萬科泊寓、魔方公寓租戶陸續(xù)發(fā)現(xiàn)自己租的房子出了問題。

從網(wǎng)上的一些公告也能看出，基本都是因?yàn)楣⒎轿茨馨磿r(shí)把原先約定好的租金交付給房東。

杭州魔方公寓錢江世紀(jì)城店租戶呂陽（ 化名 ）告訴知危，“之前這棟樓因?yàn)榉繓|跟魔方公寓存在租金的交割問題也發(fā)生過停水電的事情，警察來了才恢復(fù)的，現(xiàn)在電梯還停了兩部。雙方合同是直接簽到 2032 年的，但可能魔方公寓今年資金鏈出問題了吧，就導(dǎo)致出現(xiàn)毀約的情況。”

知危加入了許多被清退公寓的群，里面大多都是在這段時(shí)間內(nèi)，突然收到了房東的清退通知，清退理由也基本都是公寓方拖欠業(yè)主房租多日。

長租公寓為何屢屢發(fā)生爆雷事件？在樓市下行期，長租公寓行業(yè)的未來又在何方？為了探究這些問題，知危聯(lián)系了安居客研究院院長張波，試圖去了解長租公寓目前面臨的困境。

“ 長租公寓之前也出過問題，不是現(xiàn)在才出問題。18、19 年的時(shí)候，租金貸模式橫行，像蛋殼青客這些都出過很多問題。現(xiàn)在的問題主要是這幾年租金整體都在下滑。”

也就是說，想比于 18、19 年長租公寓爆雷的核心是 “ 金融風(fēng)險(xiǎn) ”，這一輪長租公寓暴雷更像是 “ 租房市場不景氣 ” 造成的。

上一波爆雷中，所謂的金融風(fēng)險(xiǎn)，指的是很多長租公寓運(yùn)營方，引導(dǎo)租戶與三方銀行簽 “ 租金貸 ”，銀行會一次性把租戶一年的貸款總額付給運(yùn)營方，租戶表面上是按月交租，實(shí)際上是每月還銀行貸款，而拿到房租的運(yùn)營方這會繼續(xù)溢價(jià)搶房源和裝修房源跑馬圈地，等于是加了個(gè)杠桿。

這門加了杠桿的生意特別脆弱、抗風(fēng)險(xiǎn)能力低，所以在租房市場不景氣之后產(chǎn)生了嚴(yán)重的爆雷。

而這一輪的爆雷，沒有大規(guī)模的杠桿參與，主要與房租差價(jià)有關(guān)，所以顯得相對緩和。

張波解釋道，“ 很多機(jī)構(gòu)，尤其是做重資產(chǎn)的機(jī)構(gòu)，它拿房源的時(shí)候會測算這個(gè)流水長期的回報(bào)率。它做長期的流水或者是盈利測算的時(shí)候，基本上都是以租金平穩(wěn)，甚至租金中長期上漲來看的，再加上一些裝修和運(yùn)營什么的。一般很少會做測算，每年跌 5%、10%，不會這么去預(yù)測的。但現(xiàn)在就是實(shí)際的情況跟它測算差距比較大。”

據(jù)張波介紹，目前租金平均水平比三年前是降了百分之二十幾，而按之前那套收益測算模型進(jìn)行測算的重資產(chǎn)機(jī)構(gòu)出現(xiàn)問題自然是難免的，“ 換句話來說，如果租金過往的兩年是漲了 20%，出現(xiàn)爆雷的概率就非常低。”

張波所提到的重資產(chǎn)模式，主要是指長租公寓里面的包租模式或者自持物業(yè)的模式，像此次出現(xiàn)清退事件較多的魔方公寓和萬科泊寓大都屬于這種模式。

泊寓作為萬科旗下長租公寓品牌，就曾承接了深圳萬科 2016 年啟動(dòng)的城中村房源改造計(jì)劃 “ 萬村計(jì)劃 ”。彼時(shí)項(xiàng)目啟動(dòng)初期，深圳萬科以高于市場租金的價(jià)格從房東手里收房，還約定每三年上調(diào)租金 10%。

2018 年底，時(shí)任萬科南方區(qū)域首席執(zhí)行官的張紀(jì)文在公開場合透露，“ 萬村計(jì)劃 ” 累計(jì)簽約房源規(guī)模約為 7—8 萬間。而到了 2025 年約定的租金上調(diào)時(shí)期，由于泊寓對租戶的租金漲幅有限，部分房源甚至下調(diào)租金，導(dǎo)致 “ 萬村計(jì)劃 ” 房源出現(xiàn)明顯倒掛。

“對于泊寓來說，它這個(gè)母公司（ 萬科 ）本來就缺錢，之前市場不錯(cuò)的情況下，母公司還能補(bǔ)貼一點(diǎn)，它運(yùn)轉(zhuǎn)還沒有問題。現(xiàn)在母公司不能給你補(bǔ)貼，你的所有的貸款，所有的涉及到的現(xiàn)金流，都是需要你自己去做獨(dú)立的核算營銷，那它這個(gè)壓力就會更大。” 張波這樣說道。

包租模式下，長租公寓常見的 “ 兜底模式 ”，成了在租房市場不景氣情況下拖垮長租公寓運(yùn)營方資金流的重要原因之一。

“ 比如這個(gè)房子我從你手里拿過來 3000 一個(gè)月兜底，跟你簽了三年的協(xié)議，但我租出去的時(shí)候，我發(fā)現(xiàn) 3000 租不出去了，我只能租 2500 、2000，這就是虧了。” 張波解釋道。

除了兜底模式，還存在一種 “ 有限兜底模式 ”，風(fēng)險(xiǎn)相對較低，“ 比如正常情況下房租是 3000 塊錢，但公寓方提出 2500 收房，同時(shí)給你承諾，如果房子空置期三個(gè)月，我可以賠你半個(gè)月房租，這就屬于有限兜底。介于輕重資產(chǎn)模式之間。”

不過張波指出，“ 這種模式很多企業(yè)都愿意做，但難點(diǎn)在于，出租方愿不愿，得長租公寓品牌方有足夠影響力才行。”

張波認(rèn)為，未來長租公寓的方向，還是更多的會傾向于輕資產(chǎn)模式。

“ 輕資產(chǎn)模式是輸出品牌、輸出管理。你可能 3000 塊錢往外租，我負(fù)責(zé)幫你改善房源、找租客、服務(wù)租客，然后我從你 3000 塊錢房租里面收管理費(fèi)，我收10% 。這樣的話我不管你租 3000，租 2000 ，我只收 10% 的管理費(fèi)，這種是可以保證盈利的。”

據(jù)知危了解，此次魔方公寓清退潮也基本是發(fā)生在包租模式店，輕資產(chǎn)模式的加盟店基本不受影響。

不過很明顯，這種模式對長租企業(yè)來說，難度也很大，首先得要有一定品牌影響力，其次要有一整套成熟的管理體系。

“ 你影響力不夠的話，加盟模式占比做不大的。像魔方，很多人都不知道這個(gè)品牌，大家就不一定愿意去加盟你，而且對你保障力也不夠信任，和加盟咖啡奶茶店是一個(gè)意思。” 張波說道。

對于這段時(shí)間以來，大量長租公寓清退租客，張波表示，核心問題不像之前是金融風(fēng)險(xiǎn)，這次在于租金連年下滑帶來市場收益變化，以至于有些品牌承壓過重。

而對于長租公寓未來的發(fā)展方向，張波表示，“未來長租公寓肯定是會變成輕資產(chǎn)模式為主流，它就跟酒店是一樣的，現(xiàn)在你看到的華住、希爾頓大部分酒店都是輕資產(chǎn)模式，沒有一個(gè)酒店是它自己的，只是運(yùn)營。”

事實(shí)上，這個(gè)趨勢已經(jīng)在慢慢顯現(xiàn)，如萬科泊寓此前就向全行業(yè)發(fā)布招募加盟商的消息，準(zhǔn)備向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型。而以包租模式起家的魔方公寓，在完成 D 輪融資后，也宣布開啟輕資產(chǎn)戰(zhàn)略計(jì)劃，加速其輕資產(chǎn)戰(zhàn)略布局。

但在這之前，轉(zhuǎn)型的陣痛不應(yīng)該由背井離鄉(xiāng)的年輕人承擔(dān)，這很不公平。

畢竟，誰愿意自己進(jìn)入社會的第一課，是學(xué)會如何拿回自己的房租和押金呢？