成都樓市的冰火兩重天：全國銷冠背后，剛需被逼退守遠郊？

當金融城的豪宅買家為搶到一套房而慶幸時，剛需小王卻在三環外看了第18個樓盤仍猶豫不決。同一座城市，兩個截然不同的樓市正在同步上演。

2025年的成都樓市交出了一份驚艷的成績單：新房成交9萬套，位居全國第一。但這個“銷冠”頭銜背后，卻隱藏著一個殘酷的現實：主城區新房均價已突破2.6萬元/㎡，而與之形成鮮明對比的是，剛需客群正大規模向遠郊遷徙。

中指研究院數據顯示，2025年成都遠郊區域成交占比顯著提升，新津、都江堰等地成為剛需新聚集地。這一切描繪出一幅割裂的圖景：高端市場火爆異常，普通購房者卻被價格逼向城市邊緣。

01 銷量冠軍的含金量：成都樓市的“兩面性”

成都樓市奪得全國銷冠的背后，是極其鮮明的兩極分化。

從數據看，成都2025年新房成交9萬套，這個數字確實領跑全國。但拆解這個“銷冠”的成色，會發現其構成極為復雜。主城區改善型、高端住宅成交活躍，撐起了銷量的大部分份額；而真正的剛需購買力，卻在悄然向遠郊轉移。

主城區的火熱與遠郊的“以價換量”形成強烈對比。在主城區，高端項目去化速度驚人，金融城、攀成鋼等板塊的豪宅項目甚至出現“開盤即罄”的現象。而在遠郊，開發商不得不通過降價促銷來吸引剛需客戶，部分區域價格較主城區低40%以上。

這種分化不僅體現在價格上，更體現在產品結構上。主城區新供應主要以120㎡以上的改善型產品為主，而遠郊則集中在90-110㎡的剛需戶型。市場正在用最現實的方式完成客群篩選。

02 剛需遷徙路線圖：從主城到遠郊的無奈選擇

隨著主城區房價的持續上揚，剛需客群的購房半徑正在不斷擴大。

五年前，成都剛需的普遍選擇還是在三環附近置業。如今，主城區總價200萬以下的房源幾乎絕跡，剛需客戶被迫向溫江、郫都、新都等近郊區域轉移。甚至連這些近郊區域的價格也水漲船高，部分購房者不得不繼續向外圍遷徙。

交通配套成為剛需遷徙的重要導向。地鐵沿線成為剛需客戶的首選，特別是已開通的4號線、5號線、6號線等遠郊站點周邊，成為剛需聚集的熱點區域。這些區域盡管距離主城較遠，但憑借軌道交通優勢，仍然吸引了大批預算有限的購房者。

這種遷徙不僅改變了成都樓市格局，更重塑著城市的人口分布。越來越多的年輕家庭選擇“遠郊住房+主城就業”的生活方式，每天花費數小時在通勤路上，只為了能在成都安家落戶。

03 土地市場預警：未來剛需房源將更加稀缺

土地市場的供應結構，預示著剛需客群的處境可能雪上加霜。

2025年成都土地市場呈現出明顯的“主城豪宅化、遠郊剛需化”趨勢。主城區成交地塊容積率普遍較低，樓面價屢創新高，這意味著未來這些項目只能打造高端改善產品。而遠郊地塊雖然總價較低，但配套短板明顯。

數據顯示，2025年主城區成交地塊中，容積率在2.0以下的占比超過70%，這類地塊更適合打造低密度高端住宅。而適合開發剛需產品的高容積率地塊，主要集中在遠郊區域。

更值得關注的是，主城區中小面積段地塊供應急劇減少，開發商基于利潤考慮，更傾向于打造大戶型產品。這意味著，未來主城區新增供應中將很難找到適合剛需的產品，剛需客群被邊緣化的趨勢將進一步加劇。

04 政策調控的兩難：平衡市場與保障剛需

面對樓市的嚴重分化，政策調控陷入兩難境地。

一方面，成都樓市需要保持穩定，避免大起大落；另一方面，又要保障剛需客群的居住需求。當前政策在兩者之間艱難平衡，效果有限。

限價政策反而加劇了市場扭曲。主城區高價樓盤由于限價因素，出現一二手房價格倒掛，刺激了投資需求，進一步擠壓了剛需的購買機會。而遠郊項目雖然價格相對較低，但缺乏產業支撐和配套保障，剛需客戶購買后面臨就業、教育、醫療等多重困境。

保障性住房建設進度滯后，無法有效緩解剛需住房壓力。雖然政策層面多次強調加大保障性住房供應，但實際落地規模與剛需群體的龐大需求相比，仍是杯水車薪。

05 剛需的出路在哪里？多元解決方案探析

面對嚴峻的市場環境，剛需客群需要多元化的解決方案。

首先，租房市場值得重新審視。隨著“租購并舉”政策的推進，成都租賃市場規范化程度提高，長租公寓等產品為剛需提供了過渡選擇。特別是在工作地點附近租房，可以節省大量通勤時間，提升生活質量。

其次，二手房市場存在價值洼地。相比新房，部分房齡較長的二手房價格更具優勢，且周邊配套成熟。剛需客群可以關注主城區房齡在10-15年之間的二手房，這些房源總價相對較低，地理位置優越。

此外，共有產權住房等政策性住房也是重要選擇。成都正在推進共有產權住房試點，這類住房價格低于市場價，適合符合條件的剛需家庭。

最重要的是，剛需客群需要理性評估自身購房需求和經濟實力，避免盲目跟風，選擇真正適合自身情況的住房解決方案。

成都樓市就像一面鏡子，映照出城市發展的成績與挑戰。當高端項目閃耀奪目時，我們更應關注那些為城市發展默默奉獻的普通工作者，他們同樣值得在這座城市找到安身立命之所。

城市的活力，既需要高端人才的引領，也離不開普通勞動者的支撐。只有當不同收入層次的人都能找到適合自己的安居之所，這座城市才能真正實現可持續發展。