張園三年：從石庫門到城市舞臺，一場持續生長的更新實驗

張園的故事，證明了“保護”與“發展”并非零和博弈，通過極致的匠心、創新的技術和開放的運營，完全可以實現共生共贏。

記者 | 應　琛

2026年，上海茂名北路。一方揮落的黑白方格旗下，紅色杜卡迪機車仿若一道熾烈光影疾馳而過。首屆2026靜安新春時尚HighGO節啟幕現場，市民游客被這機械美學的轟鳴聲感染，石庫門街巷瞬間化身一座沒有邊界的秀場。

這場名為“勁擎開新，意躍張園”的IP活動，不僅是“靜安速度”的體現，更是百年張園作為“可閱讀、可體驗、可共鳴”城市更新樣本的又一次生動展演。

2018年張園啟動保護性征收改造，2022年底張園西區完成修繕率先向公眾開放，歷史街區與現代生活自此溫暖相遇。轉眼間，這場關于保護、活化與生長的城市實驗，已悄然進行了三年。

這三年來，張園西區累計引入50余個高能級首店，商業載體出租率突破80%，舉辦了超過280場高品質市場活動，而張園東區的建設更是如火如荼。

PART 01

更新敘事：從“修舊如舊”到“內容策展”

時間回撥至2022年11月，張園西區在公眾期待中“煥新歸來”。這并非簡單的開門迎客，而是一場深思熟慮的“保護性開發”成果的首次亮相。項目采取了“征而不拆、人走房留”的模式，讓上千戶居民在改善居住條件后遷出，為成片保護、統一更新創造了可能。

“張園本身就是一座‘活著的石庫門博物館’。”據張園運營方介紹，這里是上海現存規模最大、保存最完整、建筑形式最豐富的石庫門建筑群。面對170多幢風格各異的歷史建筑，團隊沒有選擇大拆大建，而是將“修舊如舊、以存其真”奉為圭臬。

精細化保護的背后，是一套堪稱極致的“一幢一檔”系統。《新民周刊》記者從張園了解到，自2015年起，團隊對園內42棟、170幢、共2053個房間進行了系統性查勘、測繪與影像記錄，僅記載原威海路590弄64支弄1號信息的房屋檔案就超過了400頁。從建筑概況、歷史圖紙，到老居民的口述影像、特殊的工藝描述，事無巨細。這套全國首創的做法，已成為上海成片風貌區保護的示范模板。

保護是為了更好的活化。如果說完美修復讓張園的“形”得以存續，那么如何讓它的“神”在當代復活，則是西區開放三年來更大的課題。答案，逐漸清晰——從“空間修繕”轉向“內容策展”。

三年來，在張園西區，國際頂尖品牌與百年石庫門碰撞出奇妙的化學反應。寶格麗“靈蛇”特展在雕花門廊內探討東西方美學對話；CELINE將南法夏日搬進石庫門，進行新品全球首發；江詩丹頓270周年“臻途”體驗空間，在歷史建筑中回溯跨越三個世紀的制表傳奇……這些并非簡單的店鋪入駐，而是一場場精心編排的“品牌文化演出”。

“我們的策略不是簡單的品牌堆砌，而是追求深度的文化契合與創新表達。”張園方表示，西區聚焦“首店、首秀、首發”，沿泰興路布局頂奢品牌新業態，沿茂名北路則側重藝術與潮奢，形成獨特的商業文化場域。

這不，前不久阿迪達斯三葉草張園全新概念店試運營首日的銷售額直接沖至全國第一；戶外品牌Snow Peak，以及本土羊絨品牌沙涓（Sandriver）等新店接連落地……無不詮釋了“商業為用”卻不失文化調性的平衡哲學。

然而，更新之路并非坦途。如何在保留外立面與街巷肌理的前提下植入現代功能？如何平衡商業熱度與文化獨特性？又如何讓高昂的維護成本獲得可持續的“自我造血”能力？這些都是張園團隊必須直面的挑戰。

“最大的挑戰，是在‘最大限度保護’與‘可持續活化利用’之間找到動態平衡。”張園團隊坦言。應對之道，在于持續的“策略進化”。

技術是破解保護性開發難題的鑰匙。2025年6月，“華嚴里”三棟總重約7500噸的石庫門建筑群完成整體歸位，這背后是步履式平移、低凈空樁基工藝、“逆作法”施工等四大核心創新技術的集大成應用。這些技術不僅為張園拓展出超過上萬平方米的寶貴地下空間，用于容納商業、停車和至關重要的地鐵三線換乘通道，更實現了保護與開發效率的最大化。

運營邏輯也在深化。從最初引入國際品牌打造熱度，轉向“塑造文化與商業平衡生態”。通過持續舉辦“張園海派時尚文化周”、打造自有文化IP、引入《不眠之夜》戶外特別版等沉浸式活動，目標從“吸引人流”轉向“留住人心”，滿足更深層的精神消費需求。

格局亦在拓寬。張園不再是一個孤立的更新點，而是與東側太古匯、北側吳江路、西側豐盛里協同，構建“大張園”特色商業生態圈。未來，隨著東區地下空間開發完成，物理與業態上的互聯互通將更為緊密。

PART 02

人文場景：歷史街區的“第三空間”

如果說高端品牌賦予了張園國際化的“面子”，那么豐富多彩的公共文化活動，則塑造了其親民而溫暖的“里子”，成功營造出超越消費功能的城市“第三空間”。

“我們的活動策劃，致力于活化歷史空間，構建一個能持續產生情感與商業價值共鳴的文化生態系統。”張園活動策劃團隊如此闡述其邏輯，核心是以百年石庫門為舞臺，以海派文化為劇本，以高品質內容為媒介。

于是，人們看到了一系列打破常規的實踐：茂名北路限時步行街變身“時光月臺”和“瘋狂動物城”等不同的主題街區；《不眠之夜》的舞者在街角光影中翩然起舞，模糊了戲劇與街區的邊界；VR音樂電影《搖啊搖·1995》帶觀眾穿越回1995年的石庫門弄堂，重溫集體記憶……這些活動將靜態的歷史建筑，轉變為可互動、可敘事的活性舞臺。

節慶與文化也被進行了當代轉譯。海派新春游園會既有書法、舞龍舞獅等傳統元素，也融合光影科技；父親節通過戶外裝置探討男性成長議題；體育潮流文化節則將ESG可持續理念轉化為可感知的展覽與運動營。

“這類活動改變了公眾對張園的認知。”運營方觀察發現，張園不再僅僅是靜態的歷史建筑群或高端消費區，而成為一個充滿活力的公共參與空間，強化了其“海派文化傳承者”的市民形象。

游客的反饋印證了這種轉變。自西區煥新開放以來，游客體驗反饋可概括為三個關鍵詞：“新鮮感”“舒適氛圍感”和“價值歸屬感”。“新鮮感”源于海派石庫門與全球前沿潮流文化的意外碰撞；“舒適氛圍感”則來自街區宜人的尺度和文藝休閑的格調；而“價值歸屬感”最為珍貴——游客感覺自己不只在進行消費，更是在參與一場持續的文化對話，喚醒了心底對城市文化的認同與自豪。

“我們的角色，正從一個‘空間提供者’轉變為‘社群運營者’和‘內容策展者’。”張園方表示，通過不間斷的高質量文化活動與夜間經濟生態營造，張園正將短暫的游覽轉化為區域性的、常態化的休閑消費習慣，培育著一個穩定而充滿活力的社群。

PART 03

商業生態：從文化地標到區域引擎

張園的煥新，不僅激活了自身，更如同投入南京西路商圈的一顆“石子”，激起了廣泛的漣漪效應。

數據是最直觀的證明：西區開放后，周邊客流提升20%—40%，茂名北路商戶營業額顯著增長。張園與茂名北路區域日均客流近5萬人次，客流峰值達9.2萬人次。更關鍵的是，它重塑了區域的商業格局。

“張園是一個‘品牌勢能放大器、新品孵化器和市場測試場’。”一位入駐品牌代表道出了眾多國際品牌的心聲。對于品牌而言，張園提供的稀缺場域價值無可替代——在歷史建筑中設店，能將品牌故事與深厚的海派文化聯結，極大提升內涵與厚度。其作為“全球新品首發地標”的定位，又能幫助品牌高效觸達高消費力客群。

靈活的商業模式也備受青睞。例如，英國品牌HUNTER和德國品牌勃肯，都是從在張園的限時快閃店起步，因銷售火爆而轉為長期店鋪，驗證了一條“快閃轉長租”的成功路徑。

張園對區域經濟的貢獻遠不止于此。它通過高能級首店集聚、高頻次首發活動，顯著提升了南京西路商圈的消費能級與國際影響力。其創新設立的文保建筑內專用型保稅倉，讓國際新品得以“今天看秀，明天提貨”，配套的離境退稅“即買即退”服務，更是承接了入境消費紅利，完善了高端消費服務鏈。

展望未來，正在建設中的東區將帶來更深刻的變革。東區規劃與西區形成“東靜西鬧、沉浸無界”的互補格局。這里將引入高端辦公、精品酒店、演藝中心、美術館及潮流文化中心，旨在打造功能完整的“海派文化交流中心”。

“東區最大的結構性互補在于其地下空間開發。”張園方介紹，約8萬平方米的地下空間將提供百余個停車位，并實現與地鐵2、12、13號線的無縫換乘。這將徹底打通張園與城市交通的“任督二脈”，將其從地面商業街區，升級為立體貫通的城市活力樞紐，輻射能力極大增強。

從“七十二家房客”的煙火里弄，到匯聚全球目光的“世界櫥窗”，張園的蛻變，是上海城市更新進入精細化、人本化新階段的縮影。它不再僅僅是一個成功的商業項目，更是一個功能復合、文化深邃、與城市脈搏同頻共振的卓越公共空間。

對于一個歷史街區的再生而言，三年只是一個開端。張園的故事，證明了“保護”與“發展”并非零和博弈，通過極致的匠心、創新的技術和開放的運營，完全可以實現共生共贏。如今，這場實驗，仍在持續生長，舞向未來。