租來的房子竟長出蘑菇，出租人算違約嗎？法院這樣判

租前“一眼定情”，租后才發現“霉菌叢生”，墻上甚至長出了蘑菇。這種情況難道只能自認倒霉？出租這樣的“蘑菇屋”，出租人是否構成違約？近日，上海市閔行區人民法院（以下簡稱“閔行區人民法院”）審結了一起房屋租賃合同糾紛案件。

房屋內部圖

2023年6月，租客小李在某物業管理公司（出租人）業務員的帶領下，看中了一套即將退租尚在使用的兩居室房屋。當時，雖然房屋內還有上家租客的大量自購家具，但房屋的戶型及整體裝修風格讓小李非常滿意。于是，小李當天便與某物業管理公司簽訂了書面租賃合同，并按押一付三的標準支付了押金和首期租金。

然而，收房清空上家家具后，小李發現房屋臥室、陽臺墻面存在大面積霉變、壁紙脫落的情況，甚至滋生了霉菌，并長出蘑菇，導致屋內氣味刺鼻。同時，衛生間也因防水問題需拆除重裝，短期內無法使用。

為此，小李多次聯系某物業管理公司報修，但墻面維修拖了12天才基本完工。在此期間，小李自行購買涂料輔助修復，還因衛生間有2天完全無法使用，不得不自費住酒店。事后，小李要求某物業管理公司退還維修期間的租金，并賠償其支出的涂料費、保潔費及住宿費等共計5000余元，遭對方拒絕，遂訴至法院。

訴訟中，某物業管理公司辯稱，出租前小李已現場看房，理應了解房屋狀況，墻面問題不影響居住。因此，其僅認可衛生間維修的2天對小李造成了影響，對于小李主張的其他維修時間段及自行支付的費用均不予認可。

閔行區人民法院經審理認為，提供符合安全、衛生標準的居住環境是出租人的核心義務，該義務不僅包括提供房屋租賃所需的基本功能完備的設施設備，還應包括提供的房屋不危及承租人的健康、生命及財產安全等。本案中，從雙方聊天記錄等證據可知，無論是對房間壁紙、墻壁的修繕，還是對衛生間的維修，都對承租人的基本生活造成了不便，無論從生物醫學抑或從社會大眾的認知標準來看，均難以認定被告已經盡到了為原告提供健康、安全的居住環境的義務，其行為已構成違約。

出租人以承租人在簽約前已現場看房為由主張免責，該抗辯理由不能成立。本案承租人小李在看房時，屋內堆滿上家租客的家具，客觀上遮擋和掩蓋了墻面霉變等問題，承租人在短暫看房過程中難以全面發現此類瑕疵符合情理。以看房行為單方面推定其自愿接受所有既存的，尤其是影響健康安全的重大瑕疵，從而免除出租人本應承擔的根本性合同義務，于法不符，該免責事由難以獲得法律支持。

在此情況下，鑒于雙方均同意繼續履行合同，故原告有權要求被告以維修或減少租金等方式承擔違約責任。綜合考慮房屋瑕疵的嚴重程度、維修影響范圍及時間等，應當認為原告所主張的相應費用確有必要且符合市場價格，屬于合理范圍，故應予以支持。

最終，法院支持了原告小李的全部訴訟請求，判決被告某物業管理公司支付其各項費用共計5000余元。

一審判決作出后，雙方當事人均未提起上訴，該判決已生效。

來源 | 新民晚報

作者 | 趙菊玲 通訊員 陳淋清