房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立后毀約，定金罰則不觸發(fā)｜借名買(mǎi)房律師解讀案例

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2016年初，周女士通過(guò)甲公司看中一套登記在陳哲名下的房屋（下稱(chēng)“一號(hào)房屋”）。因陳哲長(zhǎng)期居住國(guó)外，其表姐王莉持授權(quán)文件，以代理人身份與周女士簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，并收取100萬(wàn)元定金，款項(xiàng)匯入陳哲銀行賬戶(hù)。

一切手續(xù)看似完備。

但不久后，陳哲因父母計(jì)劃回京養(yǎng)老，決定不再出售房屋。他主動(dòng)聯(lián)系周女士說(shuō)明情況，并在幾個(gè)月內(nèi)全額退還了100萬(wàn)元定金。

周女士無(wú)法接受，提起訴訟，要求：

解除合同；

再支付100萬(wàn)元，即雙倍返還定金。

她認(rèn)為，陳哲“收錢(qián)又毀約”，明顯違約，理應(yīng)承擔(dān)定金罰則。

陳哲一方則堅(jiān)持：合同雖由代理人簽署，但自己確實(shí)事后才補(bǔ)簽委托書(shū)；更重要的是——定金的目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，不應(yīng)再適用雙倍返還。

案件一度膠著。雙方對(duì)合同效力、代理權(quán)限、借名關(guān)系各執(zhí)一詞。尤其值得注意的是，庭審中各方均承認(rèn)：一號(hào)房屋實(shí)為王莉借陳哲名義購(gòu)買(mǎi)，屬于典型的“借名買(mǎi)房”。

裁判結(jié)果

法院最終判決：

? 解除《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》；

? 駁回周女士要求雙倍返還定金的訴訟請(qǐng)求。

陳哲無(wú)需額外支付任何款項(xiàng)。

法院說(shuō)理

法院首先確認(rèn)，盡管陳哲的書(shū)面委托書(shū)簽署于合同簽訂之后，但微信記錄顯示，他早在簽約前就知曉賣(mài)房事宜，并于事后明確追認(rèn)，代理行為有效，合同合法成立。

同時(shí)，鑒于房屋登記在陳哲名下且注明“單獨(dú)所有”，周女士作為善意買(mǎi)受人，已盡合理審查義務(wù)，合同效力不受內(nèi)部借名關(guān)系影響。

然而，關(guān)于定金責(zé)任，法院作出了關(guān)鍵區(qū)分：

雙方《買(mǎi)賣(mài)定金協(xié)議書(shū)》明確約定：“如甲方未在約定期限內(nèi)簽署《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，應(yīng)雙倍返還定金。”

而事實(shí)上，正式買(mǎi)賣(mài)合同已于定金協(xié)議簽署當(dāng)日完成簽訂。

據(jù)此，法院認(rèn)定：

“該定金屬于立約定金，其功能在于擔(dān)保主合同的訂立。主合同既已成立，定金擔(dān)保目的即告實(shí)現(xiàn)。此后因一方拒絕履行合同所產(chǎn)生的爭(zhēng)議，屬于履約階段的違約問(wèn)題，不觸發(fā)定金罰則。”

換言之，陳哲的義務(wù)是“簽下合同”——他做到了。

至于后來(lái)因家庭原因不愿繼續(xù)交易，雖構(gòu)成違約，但不等于要承擔(dān)雙倍定金責(zé)任。

此外，法院指出，周女士因合同解除所受損失（如房?jī)r(jià)上漲差額等），可另案主張賠償，但定金罰則在此情形下依法不適用。

律師提示

這個(gè)案子揭示了一個(gè)常被誤解的法律常識(shí)：

立約定金 ≠ 違約定金。

前者只保“簽約”，后者才保“履約”。是否雙倍返還，取決于合同條款如何約定。

簽完合同再毀約，定金未必翻倍。

若定金協(xié)議僅約束“是否簽署主合同”，一旦主合同成立，定金使命即終結(jié)。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過(guò)戶(hù)、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問(wèn)題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買(mǎi)賣(mài)、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過(guò)程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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