探盤：一個(gè)另類走紅的樓盤，和它背后的真相

成都新樓市 文|小明

本文為行業(yè)資訊，非廣告

1月15日，根據(jù)成都房協(xié)發(fā)布的消息，由邦泰集團(tuán)于城北新都打造的酒店式場(chǎng)景奢宅——邦泰攬境耀世首開，勁銷109套。

從實(shí)際網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，這個(gè)數(shù)據(jù)應(yīng)該較為真實(shí)。截至1月30日，邦泰攬境首批次已售、已認(rèn)購(gòu)、簽約中房源已達(dá)103套。其中3號(hào)樓建面約100㎡戶型已近售罄。最大面積的建面約139㎡戶型，32套房源也已去化過半。（備案數(shù)據(jù)有延遲，僅供參考）

起初看到這個(gè)數(shù)據(jù)的時(shí)候，我們是有些詫異的。一方面，在二圈層內(nèi)，香城中心的熱度比起洪河、廖家灣有所遜色；這個(gè)項(xiàng)目的配套也存在一定不足，比如這里距離最近的地鐵站有2.5公里；另一方面，項(xiàng)目1.3-1.45萬的單價(jià)、總價(jià)130-200萬加上清水交付，在區(qū)域內(nèi)沒有很明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。

▍項(xiàng)目與最近地鐵站的距離

帶著這樣的疑問，我們對(duì)這個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了實(shí)探，簡(jiǎn)單來說就是：

到項(xiàng)目前，你會(huì)對(duì)周邊的配套與區(qū)位有疑慮

進(jìn)項(xiàng)目后，你會(huì)感嘆這真是100多萬的產(chǎn)品？

邦泰攬境能夠?qū)崿F(xiàn)熱銷，一定程度上得益于項(xiàng)目是區(qū)域內(nèi)的首個(gè)新規(guī)產(chǎn)品，但核心原因是，他們用主城高端改善產(chǎn)品的配置邏輯，去做二圈層的產(chǎn)品。從而使項(xiàng)目在200萬內(nèi)的價(jià)位段，具備主城400萬級(jí)產(chǎn)品的體驗(yàn)感。我們從以下5點(diǎn)說明。

邦泰攬境位于新都區(qū)工業(yè)大道南側(cè)、繞城大道西側(cè)，距離新都區(qū)旭輝廣場(chǎng)約500米，距離泥巴沱風(fēng)景區(qū)直線距離約1公里。項(xiàng)目占地約51畝，容積率2.2，由邦泰集團(tuán)于去年8月摘下，成交樓面價(jià)5500元/㎡。

▍截自尋圭投資云地圖

在拿地4個(gè)月后，項(xiàng)目正式亮相，一般對(duì)于這種50畝左右的項(xiàng)目，示范區(qū)大約為5000上下，而根據(jù)官方數(shù)據(jù)，邦泰攬境本次開放的實(shí)景示范區(qū)，竟然超過11000㎡！相當(dāng)于將項(xiàng)目近1/3的土地展示為示范區(qū)。

▍示范區(qū)大致范圍

從總平圖上可以看到，環(huán)繞式水上會(huì)客廳、大面積的前后雙水景、獨(dú)棟式書吧會(huì)所、「開放式」社交景觀長(zhǎng)廊空間都進(jìn)行展示，相當(dāng)于把中庭景觀的精華全部提前展示。

區(qū)域內(nèi)的改善產(chǎn)品，門頭大多在50-60米，而邦泰攬境約70米入戶大門，加上奢華酒店式標(biāo)志性落客前場(chǎng)，實(shí)屬越級(jí)，僅這一座入戶門闕，造價(jià)就高達(dá)千萬。

▍入戶大門實(shí)拍

步入大門，項(xiàng)目打造了區(qū)域罕見的「環(huán)繞式水上會(huì)客廳」，約700㎡水景串聯(lián)超1000㎡水上會(huì)客空間，沿途還有風(fēng)雨連廊實(shí)現(xiàn)無雨歸家。

▍環(huán)繞式水上會(huì)客廳實(shí)拍

在經(jīng)過會(huì)客廳后，映入眼簾的又是超2300㎡的中庭水景，正中央是「山水環(huán)繞式」獨(dú)立書吧，在一方水景下閱讀，讓人隨時(shí)沉下心來，上方還有一座無界觀景平臺(tái)，還可登高俯瞰，中庭打造約2.7萬方度假酒店式園林，其層次感、綠植的豐富度，讓人很難相信這是一個(gè)200萬不到的產(chǎn)品。

▍中庭水景實(shí)拍

從大門的儀式感、景觀的層次感、到選材的運(yùn)用，如果這個(gè)項(xiàng)目放在主城，完全可以跟諸多400萬+項(xiàng)目媲美。

邦泰攬境沒有像近兩年在二圈層異軍突起的嘉禾興那樣，打造下沉式會(huì)所，而是在5、6兩棟樓的架空層分別打造兒童主題泛會(huì)所、運(yùn)動(dòng)健身泛會(huì)所。僅一個(gè)兒童主題泛會(huì)所，項(xiàng)目就可謂玩出了花，樂高天地、種子博物館、學(xué)習(xí)天地、奇趣小屋、蹣跚學(xué)步等不同主題空間……從剛剛學(xué)會(huì)走路的小童，到10歲的大童，都可以在此找到自己喜歡的事物。

▍兒童主題泛會(huì)所實(shí)拍

在現(xiàn)場(chǎng)，已經(jīng)有小朋友在奇趣小屋里玩耍，我們可以想象，如果以后他住在這里會(huì)有多快樂。

同時(shí)，架空層里還有獨(dú)立的自習(xí)室，甚至還有1對(duì)1的輔導(dǎo)室，方便家教來到社區(qū)給孩子補(bǔ)習(xí)。這樣的配置，我們之前僅在高投·雲(yún)錦66等少數(shù)主城項(xiàng)目見過。

▍1對(duì)1輔導(dǎo)室實(shí)拍

6棟的架空層根據(jù)男女健身的不同習(xí)慣，將有氧、力量器材放置于東側(cè)，將瑜伽室、普拉提放置于另一側(cè)，同時(shí)將男女更衣室也分別放置于樓棟兩側(cè)，有效保障業(yè)主隱私。但囿于把健身房放在架空層，整體的功能劃分有些分散。

▍運(yùn)動(dòng)健身泛會(huì)所實(shí)拍

邦泰攬境共推出建面約100㎡套三雙衛(wèi)、115㎡套四雙衛(wèi)、125㎡套四三衛(wèi)、139㎡套四三衛(wèi)（端廳）四個(gè)戶型。每個(gè)戶型都帶有1-2個(gè)越級(jí)配置。

同樣的建筑面積段，新規(guī)與老規(guī)產(chǎn)品有何差別？以邦泰攬境與競(jìng)品遠(yuǎn)洋雲(yún)海境的建面約115㎡戶型為例，最直接的差異便是，邦泰攬境整整多出一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)次臥。此外，玄關(guān)的收納空間更大，更大且?guī)Р晒獾娜霊羟皬d也更為實(shí)用。

▍邦泰攬境、遠(yuǎn)洋雲(yún)海境建面約115㎡戶型對(duì)比

處于樓王位置的建面約139㎡戶型，總價(jià)在200萬左右。

▍邦泰攬境建面約139㎡戶型圖

這一戶型采用端廳設(shè)計(jì)，僅客餐廳就超過48㎡，搭配雙面落地窗，采光效果極佳。

▍建面約139㎡戶型客廳實(shí)拍

主臥約32㎡，可以實(shí)現(xiàn)男女主各自一個(gè)獨(dú)立衣帽間，再加上預(yù)留梳妝臺(tái)的配置。即便是新規(guī)產(chǎn)品，這樣的配置也普遍只在170㎡+才出現(xiàn)。此外，老人房也預(yù)留獨(dú)立衣帽間。

▍建面約139㎡戶型臥室實(shí)拍

在看樣板間的過程中，我們偶遇一位帶著父母一起來看房的中年人，在看到139㎡戶型后，這位中年人對(duì)父親說：「這兩年好好保重身體，過兩年等交房，你就可以住這里面享福了」。這，大概就是改善居住的意義。

而建面約100㎡戶型，也實(shí)現(xiàn)了標(biāo)準(zhǔn)三房+7.1米大橫廳，建面約125㎡戶型，老人房也帶有獨(dú)立衛(wèi)浴。

除了示范區(qū)、樣板間做得好看外，邦泰攬境還做好了這幾個(gè)細(xì)節(jié)，讓購(gòu)房者愿意下單。

①雖然項(xiàng)目是清水交付，但開發(fā)商將所有客廳都進(jìn)行封窗交付，讓購(gòu)房者省下不少錢。同時(shí)所有臥室都是落地窗，這個(gè)配置，主城很多400萬+的產(chǎn)品也不一定能做到。

▍即便是建面約100㎡戶型，客廳都進(jìn)行封窗交付

② 在外立面上，邦泰攬境在暖色金屬裝飾造藝之上，配置了大面積LOW-E全景落地玻璃，加之約6.1米挑高入戶大堂等設(shè)計(jì)，對(duì)比周邊項(xiàng)目也更有辨識(shí)度。

▍邦泰攬境外立面、入戶大堂實(shí)拍

③項(xiàng)目的物業(yè)為邦泰集團(tuán)旗下邦泰物業(yè)，從邦泰過往在四川各個(gè)地級(jí)市交付的情況來看，對(duì)水景等設(shè)施可以進(jìn)行較好的維護(hù)。不過必須指出，2.8元/㎡/月的物業(yè)費(fèi)比起周邊競(jìng)品略偏高。

當(dāng)然，邦泰攬境并非盡善盡美，比如為了實(shí)現(xiàn)全板樓，1、2號(hào)樓間距約27米，3、4號(hào)樓的樓間距只有20米出頭。此外，由于沒有下沉式會(huì)所，項(xiàng)目也就沒有私宴廳、臺(tái)球室、游泳池等空間。

▍1、2號(hào)樓樓間距

整體而言，邦泰攬境依然是一個(gè)放在主城，能夠跟400萬項(xiàng)目拼產(chǎn)品力的新規(guī)好盤。

雖然邦泰攬境在產(chǎn)品端，可以說幾乎做到了200萬內(nèi)的機(jī)制，但我們也必須客觀指出，項(xiàng)目的周邊區(qū)域配套仍然存在一定短板。

剛才提到，項(xiàng)目距離最近的地鐵站直線距離超2.5公里，而即使從項(xiàng)目門口乘坐X14線到錦水河站也需要7站，因此，公共交通成為一大短板。如果是駕車，則可以借助蜀龍大道或成綿高速入城，相對(duì)便捷。

商業(yè)方面，項(xiàng)目步行至新都旭輝廣場(chǎng)約500米，內(nèi)有鄰里優(yōu)選超市可滿足日常購(gòu)物。生態(tài)方面，步行至泥巴沱森林公園約1.3公里。根據(jù)2025年新都區(qū)劃片，參考周邊的鴻山院子、遠(yuǎn)洋森海境等樓盤，項(xiàng)目會(huì)處于香城小學(xué)的劃片范圍內(nèi)。對(duì)口初中為多校劃片，包括新都四中、毗河中學(xué)等。（學(xué)區(qū)劃片僅供參考，具體以當(dāng)年入學(xué)劃片范圍為準(zhǔn)）

項(xiàng)目的另一大不足，在于北側(cè)有川菜工業(yè)園、飛奧創(chuàng)業(yè)園等工業(yè)園區(qū)，北側(cè)工業(yè)大道的高壓線也尚未下地。此外東側(cè)的繞城大道為一條主干道，東側(cè)樓棟受一定噪音影響。

▍項(xiàng)目周邊城市界面

近兩年，當(dāng)我們談?wù)摱拥募t盤時(shí)，往往會(huì)想到嘉禾興。比如雙流區(qū)嘉禾興城和頌，2025年4月首次入市，5個(gè)月不到實(shí)現(xiàn)298套房源售罄；新都區(qū)嘉禾桂府，586套房源更是半年即告罄。

但其實(shí)，自2019年回歸成都以來，邦泰已在成都摘下10宗土地，6塊都位于二圈層，尤其是近兩年，邦泰在成都二圈層不乏諸多口碑上佳且快速去化的項(xiàng)目。

比如在2023年，邦泰于郫都區(qū)紅光街道摘下的46畝宅地，打造為邦泰熙華天驕。項(xiàng)目580套房源，在半年多時(shí)間里便快速完成去化。去年位于犀浦的邦泰朗境，以約1.7萬/㎡的單價(jià)+新規(guī)產(chǎn)品力，同樣在半年左右的時(shí)間讓586套房源幾乎售罄。

能取得這樣的成績(jī)，核心是邦泰清晰的產(chǎn)品體系，以及對(duì)園林、戶型等產(chǎn)品力的深度迭代。

2021年，邦泰回歸成都首作——邦泰寬語(yǔ)，就憑借約6800㎡實(shí)景園林示范區(qū)贏得了購(gòu)房者的普遍好感。這一次，邦泰攬境的示范區(qū)更是直接拉升了200萬產(chǎn)品的園林天花板。

當(dāng)然，他們的產(chǎn)品研發(fā)不止專注于園林，對(duì)于戶型產(chǎn)品的迭代也頗有一套。邦泰熙華天驕雖然沒有趕上新規(guī)，但是其建面約118㎡戶型，同樣實(shí)現(xiàn)了入戶光廳、7米2大橫廳、標(biāo)準(zhǔn)四房、獨(dú)立生活陽(yáng)臺(tái)、主臥套房……即使和當(dāng)下的新規(guī)戶型相比也毫不遜色。

▍邦泰熙華天驕建面約118㎡戶型

此外，邦泰在2019年返蓉后，10宗土地有8宗都是60畝以內(nèi)中小規(guī)模的純宅用地，且大多處于成華、天府新區(qū)、郫都區(qū)等他們熟悉的區(qū)域，幾乎從不冒進(jìn)貪多。這足以說明他們對(duì)成都的持續(xù)看好和本身穩(wěn)健的實(shí)力。

結(jié)合近兩年邦泰在朗境、攬境等項(xiàng)目取得的優(yōu)異表現(xiàn)，以及在邦泰藏錦項(xiàng)目上打造頂豪項(xiàng)目的兌現(xiàn)力。相信在2026年，邦泰還將在成都，尤其是二圈層繼續(xù)摘地，我們也將繼續(xù)期待邦泰在未來的表現(xiàn)。

免責(zé)聲明：本文部分照片拍攝于1月27日，內(nèi)容旨在傳達(dá)資訊，不作為指導(dǎo)、引導(dǎo)您進(jìn)行相關(guān)投資、買賣的依據(jù)或風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保。