零售回暖、辦公下滑，老牌港資恒隆地產業績仍有壓力

內地消費見底修復，零售商場率先感知到暖意。1月30日，恒隆地產（00101.HK）披露了2025年業績，報告期內，實現營收99.5億港元，同比下降11%；股東應占基本純利為港幣32.02億港元，同比增長3%。

具體來看，恒隆地產全年收入下滑是受物業銷售收入貢獻減少的影響，而作為核心收入來源的物業租賃業務，在2025年實現收入93.89億港元，同比下降1%。其中，內地物業租賃收入實現64.14億港元，同比下降1%，按人民幣計則實現58.78億元，同比持平。

在內地物業租賃組合中，零售商業是核心，實現收入約48.71億元，同比微增1%，扭轉了2024年的下跌趨勢；截至2025年底，整體出租率因租戶優化調整提升2個百分點，達到96%。

位于上海的恒隆廣場、港匯恒隆廣場仍是收入支柱，年內分別實現租賃收入16.61億元、11.97億元，同比分別增長1%、2%。此外，無錫恒隆廣場、大連恒隆廣場亦分別實現10%以上的收入漲幅，租金收入分別為5.02億元、3.31億元。

相較而言，恒隆在武漢和沈陽的商業項目仍面臨著不小的壓力，兩個商場都出現30%以上的租金收入跌幅，且租戶銷售額亦跌幅較大，分別為下挫23%、54%。

對于2025年全年的零售物業表現，恒隆地產行政總裁盧韋柏則認為，“2025年業務勢頭理想，下半年表現尤佳。”

據恒隆地產披露，2025年分季度來看，內地租戶銷售額表現同比均呈上漲的趨勢。“2024 年第四季度零售是下跌11%，”盧韋柏表示，“2025年第一季度恢復，第二季度基本追平，第三季度恢復正常，第四季度增長約18%。”

報告期內，上海港匯恒隆廣場多家旗艦店開業，租戶組合豐富，推動租戶銷售額大幅增長20%，位列各商場之首；上海恒隆廣場的租戶銷售額也實現了4%的增長，反映出當前奢侈品消費的韌性。全年累計來看，恒隆旗下內地各大商場的租戶銷售額實現同比增長4%。

恒隆地產認為，2025年，內地消費環境按季好轉，反映市場已經見底，盡管消費者習慣轉向審慎，但新穎零售模式、體驗及相關營銷活動持續刺激需求。

新零售模式盛行、消費習慣的轉變，再加上高端商業地產競爭越發激烈，奢侈品消費有所退潮，新形勢下，恒隆地產也作出了許多調整，包括不再區分高端和次高端商場，并引入更多化妝品、餐飲、服務類業態等新品牌，拉動客流。恒隆地產董事長陳文博也提及，以往業績增長主要靠奢侈品帶動，而這次更多是大眾化的餐飲和運動品牌成為增長引擎。

談及新一年內地市場的零售表現，盧韋柏提到，今年一月的零售數據與去年同期表現持平，“這是一個非常好的信號。因為農歷新年是一季度的銷售高峰，去年農歷新年就在一月份，而今年的則在2月份，所以對1-2月的整體表現非常有信心，相信會比去年好很多，而且當前客流方面也沒有減弱的跡象。”

值得一提的是，盧韋柏亦透露，2025年在與不少奢侈品牌的溝通過程中，品牌方都表示中國市場仍然十分重要，但過去有些品牌過度擴張，或漲價較多，所以有所調整，但相信今年銷售可以有中單數的增長。

在內地零售市場觸底修復的過程中，恒隆地產也動作頻頻。例如接手了上海九百南京西項目，其此前為梅龍鎮廣場，借此拓展在南京西路的布局；同時，在杭州恒隆廣場的辦公樓E座已陸續交付使用，商場部分預計于2026年4月開幕等。

相較而言，恒隆地產的辦公樓租賃業務則明顯承壓。財報顯示，2025年，其內地辦公樓租賃收入實現10.05億元，同比下降8%，整體出租率下降4個百分點至79%，主要受壓于辦公空間市場競爭激烈、供應過剩和需求疲弱等影響。其中上海恒隆廣場的租賃收入同比降幅達到11%，對收入造成的拖累明顯。

盧韋柏提到，恒隆在內地的甲級辦公樓主要租戶是外資企業。在還未看到外資擴張跡象的當下，內地辦公樓市場的壓力還會持續。“我們目前的首要任務是保持出租率，很多租戶即使租約沒到期，也會因為租金壓力要求減租，否則就會搬遷，所以我們需要和現有租戶重新協商租約。在目前的內地市場環境下，能保持超過80%的出租率就很不錯。”

從中長期來看，陳文博對內地辦公樓市場仍充滿信心。他補充道，在宏觀經濟發展下，對該業務板塊有信心，短期內已經看到零售方面的回暖，長遠來看也將對辦公樓有所影響，同時，相信外資回流也會加速市場回暖。