北京天通苑700棟樓房價從2650漲至40000現分化

說起北京天通苑，這地方最早就是北五環外的一大片農田。九十年代末，北京市區房價已經挺高，政府想通過經濟適用房來緩解，就選了這塊地開發。1999年，第一批樓開工，主要賣給有本地戶籍的家庭，起步價每平方米2650元。

整個社區占地8平方公里，分成東苑、西苑、北苑和中苑幾個部分，總共建了700多棟住宅樓。開發商是順天通集團，初期就蓋了15個組團，167棟樓，面積90多萬平方米。購房門檻低，首付三成，一套小兩居總價不到15萬，很多普通人趕緊買了。

剛開始住進去，交通是個大麻煩。只有一條858公交，上班得早起排隊，堵得不行。2001到2003年，東苑和西苑建起來，加了332棟樓，面積到326萬平方米。水電煤氣慢慢接上，2003年夏天通自來水，年底有天然氣。

北苑是2004到2006年開發的，144棟樓。中苑最后，從2007到2009年蓋了197棟。這樣，整個天通苑就成型了，常住人口30萬左右，像個小城市。綠化率35%，容積率3.5，產權70年，但早期學校醫院得去周邊用。

房價從2650起步，那時候性價比高，比海淀的七八千便宜多了。很多人帶著戶口本就來了。2007年地鐵5號線通車，這是個關鍵點，之前公交兩小時，現在縮短不少，房價從4800左右升到7000，漲了50%。地鐵一連，社區價值就變了。大家覺得上班方便，房子自然貴了。接著全國樓市熱，2010年天通苑均價過萬，2013年到兩萬多。鏈家數據顯示，2015年中苑電梯房破23000，老區步梯房16000左右。樓齡、電梯、戶型開始拉開差距。

2020年疫情后，市場涼了點，但天通苑靠地鐵穩住，均價三萬左右。2021年底17號線北段試跑，通勤27分鐘到市區，中苑電梯三居最高42000，老區頂層大戶型21000，直接差一倍。去年一季度，中苑成交37000，老區24000，老區跌9%。現在掛牌22000到43000，平均30500，但分化大。電梯是第一道坎，老樓沒電梯，爬樓累，價格低；樓齡第二，早建的外墻舊，維修多；戶型第三，大空間實用差，小的受歡迎。

交通是王道，靠近5號線、17號線的房子掛牌穩，遠的得降價。社區房源多，三萬多套，150平以上的占三成，但買家挑次新房，老破大掛牌半年降11次才賣。舉例，一套205平的，從高價降到單價低于兩萬成交。2024年東二區30750，降1.3%，本三區25191，低25%。全市二手均價3.8萬，天通苑部分破兩萬，優質板塊回調40%以上。房價曲線里藏著規劃的影子，跟上配套的漲，跟不上的掉隊。

2022年控規批了，到2035年框架定，17號線全通，從未來科學城北到市區66分鐘，換6號線方便。房價進繡花針階段，買家查物業、綠化、戶型細節。優質房穩，老破大市場小，但兩萬三的價格比大興次新低，對口清華附中昌平學校，產權全，有些家庭選它一步到位。2025年12月17號線中段通，全線貫通，生活圈小，但人口流動和規劃會推曲線。

沒人打包票未來向上還是橫盤，但配套靠譜、通勤順，天通苑這大社區只會更接地氣。從農田到大社區，房價漲分化，折射北京城市擴張，普通人扎根的樣本。2025年房價數據顯示，12月均價28769元，較前年降，2024年33620，2023年37792，顯示整體下行，但分化持續，中高檔穩，老舊調整。2026年1月參考價33911，降3.83%，次新過43000，老房低于20000。

位置分化加劇，中區商業發達，房價頂；老區設施舊，承壓。產業園吸企業，就業近，周邊房價升。買家挑剔，產權和學校成關鍵。市場精細，優質流通快，老的慢。北京樓市調整，天通苑分化典型。

社區演變與房價互推，交通配套定價值。到2035年，規劃升，生活半徑小，職住平衡。房價或震蕩，優質堅挺，老區剛需。第三輪行動推高質量，軌道加8站，公交優60條。路網密過市區，擁堵降。