保利物業(yè)高層“換血” 地產(chǎn)老將王英男掌舵

此番“換將”能否帶領(lǐng)這家央企物管巨頭破局前行，仍需時間檢驗。

中房報記者 梁笑梅 北京報道

“保利物業(yè)此次人事調(diào)整，是和大股東的戰(zhàn)略保持延續(xù)性的，和公司之前的戰(zhàn)略也是有延續(xù)性。現(xiàn)在的戰(zhàn)略處于‘十五五’規(guī)劃當(dāng)中。關(guān)于以后的戰(zhàn)略規(guī)劃，可能在業(yè)績會召開之后才能發(fā)布。”1月28日，一位接近保利物業(yè)服務(wù)股份有限公司（以下簡稱“保利物業(yè)”）方面的人士告訴中國房地產(chǎn)報記者。

1月27日，保利物業(yè)連發(fā)數(shù)則公告，宣布核心管理層重大變動：公司執(zhí)行董事兼總經(jīng)理姚玉成、董事會秘書兼聯(lián)席公司秘書尹超雙雙因“工作調(diào)整”辭任。接棒者分別是在保利發(fā)展體系內(nèi)擁有超過15年地產(chǎn)運(yùn)營經(jīng)驗的王英男，以及內(nèi)部培養(yǎng)提拔的劉龍。

此次人事變動正值保利物業(yè)大股東保利發(fā)展控股啟動新一輪組織架構(gòu)重組之際，市場普遍解讀為保利系強(qiáng)化地產(chǎn)與物業(yè)協(xié)同、應(yīng)對行業(yè)深度調(diào)整的關(guān)鍵落子。然而，在房地產(chǎn)行業(yè)整體承壓、物業(yè)板塊增長乏力的大背景下，此番“換將”能否帶領(lǐng)這家央企物管巨頭破局前行，仍需時間檢驗。

地產(chǎn)老將空降與“降本能手”離場

公告顯示，姚玉成的離任自2026年1月27日起生效，其辭去了包括執(zhí)行董事、總經(jīng)理及戰(zhàn)略與可持續(xù)發(fā)展委員會委員在內(nèi)的所有職務(wù)。保利物業(yè)在公告中強(qiáng)調(diào)，姚玉成已確認(rèn)與董事會并無意見分歧。接替他的王英男，同日獲董事會批準(zhǔn)出任總經(jīng)理，并被提名為執(zhí)行董事候選人。

公開履歷顯示，兩位掌舵者有著截然不同的職業(yè)軌跡。離任的姚玉成是一位管理學(xué)博士，被業(yè)內(nèi)視為“降本增效”的能手。他于2023年初空降保利物業(yè)擔(dān)任總經(jīng)理，此前長期在保利發(fā)展負(fù)責(zé)人力資源工作。上任后，其“大刀闊斧”的人力資源策略效果立竿見影：該公司雇員總數(shù)從2022年末的4.34萬人銳減至2025年上半年的3.03萬人，總員工成本也得到有效控制。

與之相比，新任總經(jīng)理王英男則是一位深耕地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營的“老保利人”。現(xiàn)年47歲的王英男，自2010年加入保利發(fā)展后，先后在保利北京、保利華南等區(qū)域公司擔(dān)任要職，并曾執(zhí)掌保利發(fā)展總部運(yùn)營管理中心，對地產(chǎn)項目的全周期運(yùn)營有著深厚經(jīng)驗。他的到任，被視為保利發(fā)展向物業(yè)板塊輸送核心運(yùn)營管理人才、強(qiáng)化業(yè)務(wù)協(xié)同的明確信號。

與此同時，保利物業(yè)董事會秘書一職也完成了交接。原董秘尹超同樣因工作調(diào)整離任，接任者劉龍是保利體系內(nèi)成長起來的管理者，擁有在華潤置地和保利多地、多崗位的復(fù)合履歷，自2020年加入保利物業(yè)后，歷任運(yùn)營管理中心總經(jīng)理、助理總經(jīng)理等職。

一日之內(nèi)，總經(jīng)理與董秘兩關(guān)鍵崗位同時易主，這在頭部物管企業(yè)中并不多見。盡管公司官方與接近人士均強(qiáng)調(diào)此為“常規(guī)操作”和“戰(zhàn)略延續(xù)”，但資本市場作出了及時反應(yīng)，公告發(fā)布次日，保利物業(yè)股價出現(xiàn)低開。

市場分析人士認(rèn)為，此次調(diào)整主要基于兩大背景：“一是保利發(fā)展控股集團(tuán)近期啟動總部架構(gòu)重組，將‘運(yùn)營管理中心’與‘產(chǎn)品管理中心’合并為‘不動產(chǎn)運(yùn)營中心’，旨在強(qiáng)化資產(chǎn)全周期運(yùn)營與專業(yè)協(xié)同。作為集團(tuán)‘三大主業(yè)’中‘綜合服務(wù)’板塊的核心，保利物業(yè)的人事調(diào)整是集團(tuán)戰(zhàn)略傳導(dǎo)的自然結(jié)果。二是物業(yè)管理行業(yè)正從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量精細(xì)化運(yùn)營，行業(yè)普遍面臨毛利率壓力與增長挑戰(zhàn)，企業(yè)更聚焦管理效能與成本控制，高管跨板塊輪崗已成常態(tài)。”

“此次換將背后有多重戰(zhàn)略考量：物業(yè)板塊被集團(tuán)賦予“第二增長曲線”的使命，此次調(diào)整是為了進(jìn)一步推動戰(zhàn)略落地，促進(jìn)地產(chǎn)與物業(yè)的深度協(xié)同，同時提升物業(yè)板塊的市場化競爭能力。此外，這也是企業(yè)正常的管理層迭代與人才培養(yǎng)，旨在優(yōu)化內(nèi)部管理架構(gòu)，應(yīng)對行業(yè)變革。”鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉分析認(rèn)為。

業(yè)績壓力與協(xié)同增效

王英男和劉龍組成的新管理團(tuán)隊，他們肩上的擔(dān)子，一頭系著集團(tuán)內(nèi)部更深層次的戰(zhàn)略協(xié)同期望，另一頭則壓著公司自身亟待突破的業(yè)績增長瓶頸。

不得不提的是，大股東保利發(fā)展當(dāng)前的經(jīng)營狀況，使市場此前關(guān)注的“協(xié)同效應(yīng)”面臨現(xiàn)實(shí)考驗。根據(jù)保利發(fā)展發(fā)布的2025年度業(yè)績預(yù)告，其歸屬母公司凈利潤預(yù)計僅為10.26億元，同比下降79.49%；扣非后歸屬母公司凈利潤6.28億元，同比下降85.25%。在大股東地產(chǎn)業(yè)務(wù)利潤大幅收縮的背景下，以往“地產(chǎn)投喂物業(yè)，物業(yè)反哺地產(chǎn)”的協(xié)同邏輯面臨現(xiàn)實(shí)考驗。

市場分析再次認(rèn)為，保利物業(yè)如何在與大股東的業(yè)務(wù)聯(lián)動中，既能獲取穩(wěn)定資源支持，又能鍛造獨(dú)立的市場競爭力，成為新管理層的首要課題。

從保利物業(yè)自身的業(yè)績表現(xiàn)看，增長動能放緩已成事實(shí)。2025年中期報告顯示，公司營業(yè)收入與凈利潤雖保持增長，但毛利率微降至19.38%。其中，依靠地產(chǎn)板塊的非業(yè)主增值服務(wù)（如案場服務(wù)、前介咨詢等）毛利率同比下降了6.84個百分點(diǎn)，至11.21%。管理層坦言，這是由于地產(chǎn)業(yè)務(wù)調(diào)整導(dǎo)致相關(guān)項目數(shù)量減少、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)下降，以及寫字樓資產(chǎn)經(jīng)營承壓所致。

一個更為市場關(guān)注的信號，來自保利物業(yè)的股權(quán)激勵計劃。2021年，保利物業(yè)曾啟動業(yè)內(nèi)規(guī)模領(lǐng)先的股權(quán)激勵計劃。然而，該計劃首次授予部分的第三批解鎖條件未能達(dá)成，涉及185名激勵對象。這被外界普遍解讀為2025年業(yè)績可能未達(dá)預(yù)期目標(biāo)的間接體現(xiàn)，也被一些分析人士認(rèn)為是推動此次管理層變更的重要原因之一。

值得一提的是，挑戰(zhàn)之中也蘊(yùn)藏著清晰的戰(zhàn)略路徑。此次人事變動，與保利物業(yè)近期一系列動作一脈相承。在發(fā)布人事公告的同日，公司還公告與保利發(fā)展續(xù)簽了為期三年的車位代理框架協(xié)議，未來三年代理服務(wù)費(fèi)年度上限高達(dá)5億元，顯示了關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)協(xié)同的深度與持續(xù)性。此外，公司股權(quán)激勵計劃預(yù)留授予部分順利進(jìn)入第二批解鎖期，也釋放出內(nèi)部激勵體系仍在有效運(yùn)轉(zhuǎn)的信號。

引入王英男這樣擁有豐富地產(chǎn)運(yùn)營經(jīng)驗的管理者，意圖非常明顯。張宏偉認(rèn)為，“這或許意味著保利物業(yè)接下來的首要任務(wù)，將從側(cè)重于內(nèi)部的‘降本增效’，更多轉(zhuǎn)向依托保利發(fā)展的央企資源，向商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營、城市公共服務(wù)等高價值、高回報的物業(yè)服務(wù)賽道延伸，尋找新的利潤增長點(diǎn)。”

行業(yè)觀察指出，保利物業(yè)的此次調(diào)整并非孤例。自2025年下半年以來，朗詩綠色生活、金茂服務(wù)等多家物企均出現(xiàn)了地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方高管空降或調(diào)任核心職務(wù)的情況。這共同反映出，在房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)持續(xù)承壓的當(dāng)下，估值相對穩(wěn)健、現(xiàn)金流良好的物業(yè)平臺，正日益成為集團(tuán)內(nèi)部人才流轉(zhuǎn)、經(jīng)驗輸送和價值挖掘的重要“避風(fēng)港”與“試驗田”。

對于保利物業(yè)而言，王英男所帶來的地產(chǎn)精細(xì)化運(yùn)營思維，與劉龍所熟悉的物業(yè)內(nèi)部管理體系，能否在董事長吳蘭玉（同時兼任保利發(fā)展副總經(jīng)理）的統(tǒng)籌下形成合力，將直接決定這家央企物管龍頭能否在行業(yè)的冬天里，走出一條依托協(xié)同卻超越協(xié)同的高質(zhì)量發(fā)展之路。