拿地即開跑，越秀在森蘭拿到主動權

文/上海進深 嚴明會

閆強的動作，雷厲風行。

趕在春節(jié)前，森蘭終于等來了久違的新面孔。

越秀公示了浦東森蘭E04B-10地塊的規(guī)劃方案，這塊地本身就帶著點補庫存的意味。

時間拉回到 1月6日，上海十批次土拍，越秀地產以25.61億元的底價競得浦東新區(qū)Y00-0402單元E04B-10地塊，成交樓板價為38035元/㎡。

這是森蘭板塊近三年來第一次真正意義上的普通商品住宅供應。

拿地當月就公示設計方案，動作相當利落，春節(jié)后會將加快推進節(jié)奏。

從開發(fā)指標看，這是一塊典型的改善型居住用地。

項目用地面積約2.69萬㎡，建筑面積約6.73萬㎡，容積率2.5，限高60米。

根據(jù)規(guī)劃，項目將建設12棟16-17F高層住宅，部分樓棟首層架空，2#樓東單元為保障房，，社區(qū)內部有下沉庭院、景觀架構等設計。

幾個細節(jié)值得注意：

1、全域抬板設計

圖紙呈現(xiàn)出明顯的高差關系，內部標高10.8米，外部道路標高4.1米，預計會做6.7米左右的抬板。從示意圖上來看，小區(qū)是有架空車庫的。

2、樓間距是樓高一半

12幢樓呈南北5列排布，正南朝向。南北向樓間距基本在30米左右，樓高在57.55-60米，樓間距差不多是樓高的一半。在容積率2.5的前提下，這個尺度已經算是給舒適度留了空間。

3、下沉庭院+大高差

社區(qū)內部設置下沉式庭院，標高0.5米，與抬板之間形成約 10.3米的高差，這類立體景觀現(xiàn)在在改善盤里越來越常見，本質是用豎向設計換空間感。

4、南向多陽臺

戶型方向也很清晰，全系2梯2戶配置，有獨立電梯廳。戶型建面約100/125/160㎡的3-4房，預計會有三陽臺設計。

項目的建設單位是上海樾祥房地產開發(fā)有限公司，成立于今年1月23日。法定代表人閆強，他同時還是越秀地產華東區(qū)域公司聯(lián)席總經理，于2024年初加入越秀上海。

去年5月，浦東對Y00-0402單元控規(guī)進行局部調整，E04B-10地塊由原教育用地調整為三類住宅組團用地，容積率2.5、限高60米，并明確配置不小于1260㎡的公共服務設施，實際上就是為居住補缺口。

森蘭并不是一個需要重新講故事的區(qū)域，它的城市界面、居住氛圍和生活配套早已成型，但過去幾年普通商品住宅供應幾乎斷檔，板塊進入了典型的“有需求、缺新房”的階段。

從區(qū)域條件看，森蘭的價值底盤依舊穩(wěn)固。

生態(tài)是這個板塊最鮮明的標簽，約3.87平方公里的綠地與湖泊系統(tǒng)，已經成為上海中心城區(qū)規(guī)模更大的湖泊綠地公園。

教育資源方面，六師附小、森蘭實驗中學等學校已經運行多年，屬于穩(wěn)定型學區(qū)環(huán)境，沒有劇烈波動預期，但對家庭客群而言勝在確定性。

交通層面，項目鄰近6號線洲海路站，同時可通過外環(huán)及五洲大道快速銜接浦東中北部各功能區(qū)，通勤屬性不是核心賣點，但也不構成明顯短板。

商業(yè)與生活配套同樣成熟，森蘭商都、花園城等已投入使用，在建的森蘭印象城和新嘉中心將進一步補強區(qū)域商業(yè)體量，未來將進一步升級片區(qū)商業(yè)能級。

森蘭公園周邊住宅用地基本出清，板塊連續(xù)多年沒有新增供應，早期小區(qū)逐漸進入房齡增長周期，但能承接改善需求的新產品卻長期缺席。

可以說，越秀在森蘭，承擔著產品力更新的角色。

在供給空窗期里，誰能先把產品擺上臺面，誰就先擁有選擇權。