【最新】聚共識破難題，物業服務質價雙提升

武康路-安福路街區潮牌林立。

湖南街道轄域內有居住小區89個，老舊住宅小區占比94%。歷史建筑多、弄堂里巷多、老年人口多；房屋老化、設施老舊、業委會成員年齡偏大，物業管理面臨“老、散、難”的困境。轄區內公房、系統房、私房等住宅類型差異顯著，建筑分布零散交錯；同時，物業服務主體經營模式多樣，管理標準不一、專業化水平偏低，服務“質價失衡”，物業費調整工作推進難。

2024年，湖南街道12345熱線接到的工單中，涉及物業管理占20.4%，維修資金不足、服務成本上升、服務不規范、物業收費標準偏低等矛盾凸顯。

為此，湖南街道創新探索分類治理，落實“一小區一方案”，特別針對老舊高齡小區實施“一體化降本+修繕賦能”，通過組織體系重構、民情快辦創新、數字賦能升級等，構建起片區治理與物業治理深度融合的新模式。

在此過程中，湖南街道注重將黨組織引領貫穿物業費管理全流程，構建科學的物業費調價機制與服務升級聯動體系，推動物業服務從“保基本運轉”向“優品質供給”升級。截至2025年底，累計完成23個試點小區的物業費調價工作，調價方案平均支持率達85%以上，調價平均幅度達152%，調價后物業費平均收繳率從65%提升至89%，獲居民廣泛認同。湖南街道還探索建立維修資金續籌與物業費調價的聯動機制，推動解決老舊小區維修資金短缺問題。工作實踐中，街道從組織化、精細化、透明化等八個維度出發，推動物業服務“質價相符”。

“一小區一方案”助力小步快跑

針對差異化需求，湖南街道聚焦3類社區推動“一小區一方案”落地。

比如，高端商品房小區“透明聯動+專業引導”模式。如亦園大廈，物業費7年未調價，維修基金幾乎耗盡，湖南街道推動物業線上線下征詢，聽取居民意見建議，建立“物業費-維修基金聯動機制”，最終實現16%提價，并從提價后的物業費中抽取0.1元補充入維修基金，兼顧物業運營與業主權益。

針對混合型小區推行“服務先行+清單管控”模式。如武康路106弄小區，基礎設施薄弱、公共設施維護不足，加之房屋類型混雜，導致公共資源分配不均、管理標準差異顯著，居民對物業服務質量的感知差異加劇了治理難度。華康居民區黨組織深入居民家中聽取意見，采取“四年兩步走”策略：物業費由每平方米每月1元，先調至1.20元，四年內再微調至1.30元。讓居民感受到“提質”與“調價”的關聯。

同時，上海衡復物業有限公司發布“武康路106弄物業服務成本清單”，詳細列支保安工資、保潔成本及維修基金使用明細。針對沿街煙道排放與酒店擾民問題，居民區黨組織召開多次座談會，召集物業、商鋪老板、街道綜合執法隊、城建中心、居民代表等多元主體共同出席，現場商討對策、解決問題。

這一過程成為居民理解與接受調價的重要契機——居民認識到物業公司在協調日常事務中的努力，不少工作超出了物業公司的原有管理范疇，提升了對物業費調整的接受度。在此基礎上，居民區黨組織聚焦矛盾化解，物業負責服務升級，業委會監督維修基金使用，形成工作合力，增強居民對“質價相符”的信心。

針對老舊高齡小區設備老化、管理成本高的特點，湖南街道通過老舊房屋修繕和物業一體化等方式，實現降本增效。如華港小區，原物業公司于2022年6月撤離。湖南街道跨前一步，一邊聯系接管物業，一邊申請老舊房屋大修項目，及時引入物業一體化服務，推動“一體化降本”，讓業主切實感受到居住環境及服務的提升，物業費提價順利推進。最終小區成功選聘新物業，物業費成功提價近16倍。

拓展“物業+”，探索“供給側改革”

針對社區老年人口多、高齡老人占比大的特點，湖南街道聯合衡復物業，圍繞老人家庭清潔、助醫陪診、代購代配等日常高頻“關鍵小事”，從機制入手，探索“物業+”服務模式，實現物業服務的供給側改革，助力質價雙提升。

比如，在服務內容與模式上，聚焦老年人需求建立標準化服務體系。推出涵蓋家庭快掃、換季空調深度清洗、上門理發、代配藥品的定制化服務清單，同步上線“云服務”平臺，方便定居在海外的子女在線掃碼預約服務或代繳費用。

聚焦高齡老人等養老服務需求，湖南街道創新建立“專職物業+居家養老工作員”雙崗聯動服務機制，將物業管理與居家養老服務深度融合、一體推進。同時，以適老化改造為抓手，推行“居民協商議事+物業落地執行”工作模式，累計完成23個樓道加裝扶手等適老化改造項目，并依托片區生活盒子，建成集體驗、展示、服務于一體的“物業+居家養老”服務站，提升老年群體的獲得感與幸福感。

“八化工作法”聚起多方力量

結合實踐，湖南街道總結出推進物業服務質價相符的“八化工作法”。

比如，組織化。湖南街道構建多層級組織架構與聯動機制，將黨組織引領貫穿全流程。如延慶路123弄構建“居民區黨組織統籌-微網格長分片-樓組長入戶”三級動員體系，居民區黨總支制定《調價工作手冊》，微網格長開展政策宣講，樓組長通過線上線下通知確保租戶信息覆蓋率超95%。

又如，精細化。聚焦不同小區的建筑形態、產權結構與居民需求差異，制定個性化策略，采取科學化定價機制，平衡供需關系。同時，標準化工作流程，23個試點小區嚴格按照前期座談預熱、中期重點突破、后期雙軌確認開展征詢，促進調價方案通過。

再如，專業化。湖南街道以客觀數據、專業團隊、精準溝通為抓手，提升調價決策的科學性與可行性。如針對瑞華公寓維修基金缺失問題，聘請專業機構開展運營成本審計，形成可視化報告，為調價提供客觀依據。

此外，還有透明化、民主化、體驗化、社會化、規范化等一系列經驗與心得。抓住關鍵精準溝通，緩解居民對于“錢花在哪兒”“怕亂花錢”的焦慮。同時，以服務前置來驗證質價匹配，物業服務端主動作為、優化供給，推動雙方雙向奔赴，形成可持續的良性循環。

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資料：文匯報

編輯：何清揚

責任編輯：施偉華

來稿請投：zjwxwxczx@163.com

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上觀號作者：上海住房城鄉建設管理