“全面拆遷”來了？2026年住建部已明確，這兩類房子或將通通拆遷

2026年1月20日，住房和城鄉建設部、自然資源部、國家發展改革委三大主管部門同步舉行三場專題發布會，主題高度聚焦——房地產政策轉向與城市更新路徑重構。

消息一出，社交平臺迅速升溫：“全面征收”“整片清零”“老破小翻身倒計時”等話題頻頻登上熱搜，不少家庭連夜翻出房產證反復比對樓齡與區位。

現實給出的答案，并非非黑即白，而是精準分層、剛性劃界。

“大拆大建”時代正式踩下制動踏板

近段時間，“城中村全域騰退”“老舊小區即將暴漲”“撿漏老樓坐等拆遷補償”等說法再度在短視頻與社群中高頻傳播。

若仍以此為投資依據，此刻正是理性回歸的關鍵時刻。

1月16日，住建部部長倪虹在《求是》雜志刊發署名文章《以系統思維推進可持續城市更新》；四天后，自然資源部聯合住建部印發《關于進一步支持城市更新行動若干措施的通知》，首次以中央部委聯合文件形式，錨定未來三年城市更新的底層邏輯：拆除重建不再作為優先選項，僅保留在極端必要情形下的底線通道。

最具標志性的信號，來自那條被寫入新政附件的“17%上限紅線”。

回溯棚戶區改造高峰期，全國多地“推倒重來”類更新項目占比普遍超50%，部分二三線城市甚至逼近65%。

彼時只要納入棚改名錄，外墻噴涂一個“拆”字，便如同收到一張隱性支票——動輒數百萬元的補償預期，讓不少家庭視舊房為沉睡金礦。

而今2026年的拆遷節奏，已徹底告別財富躍遷敘事，轉向安全托底與功能保障雙重目標。

收緊并非臨時起意，根源在于財政可持續性與城市承載力雙雙觸達臨界點。

依賴大規模拆建拉動GDP的傳統路徑，近年暴露出明顯疲態：地方債務持續承壓、土地出讓收入連續三年回落、存量項目停工爛尾率攀升至近十年高位。倘若繼續沿用“拆一片、賣一片、再拆一片”的線性循環，地方財政系統將面臨結構性失衡風險。

與此同時，高強度拆遷對城市肌理造成不可逆損傷——原有鄰里網絡瓦解、在地文化斷層、公共服務配套重建周期漫長，部分區域歷經數年仍未恢復基本生活活力。

政策邏輯已然發生根本性逆轉：拆遷不再是“造富引擎”，而是“風險清零機制”。

其適用范圍嚴格鎖定于兩類剛性場景：一是存在即時人身安全威脅的建筑本體，二是嚴重阻礙國家及省級重大基礎設施落地的空間障礙物。

真正進入拆除序列的，僅限兩類房屋：生命防線失守、城市動脈受阻

那么，哪些房屋會實質性啟動拆除程序？政策口徑清晰指向兩個維度。

第一類是“結構安全已亮紅燈”的危舊住宅。

據住建系統2025年底普查數據顯示，全國登記在冊的C級、D級危房總量達13.8萬戶，其中D級占比逾六成。

C級房屋尚可通過結構加固延續使用年限，而D級已被官方明確認定為“存在倒塌風險、不宜繼續居住”的高危建筑。這類房屋多建于上世紀七十年代末至九十年代初，大量采用預制混凝土空心樓板、低標號砂漿砌筑，抗震設防等級遠低于現行規范，且因原始設計缺陷，幾乎無法加裝電梯或實施節能改造。

住建部對此類房屋處置態度極為堅決：“D級危房必須應拆盡拆”，政策執行不留彈性空間。

2026年設定的關鍵時間窗，是要求各省級住建部門須于3月31日前完成全部存量危房的復核認定與分類建檔工作。

這意味著，若你所居小區或自建住宅已被評定為D級，無論產權性質、居住年限或情感依附程度如何，被列入“限期騰退、原址重建”清單的概率已超過90%。

外立面翻新、局部修補、管線更換等常規維修改造，均無法消除結構性坍塌隱患，繼續居住將直面不可控安全風險。

第二類是“物理上擋住了城市發展主干道”的房屋。

這不是模糊表述，而是具象到施工圖紙上的硬約束：新建地鐵12號線盾構區間、城市快速路拓寬段、跨江公鐵兩用橋引橋區、區域性污水處理擴容工程、九年一貫制公辦學校擴建用地、三級甲等綜合醫院二期院區……凡規劃紅線內不可規避的建構筑物，均屬此列。

過去此類項目常因土地權屬交叉、規劃調整流程冗長、補償標準協商耗時久等因素，平均推進周期長達22個月以上。

此次新政特別增設“存量土地臨時利用備案制”及最長5年過渡期機制，實質是打通從立項到開工的全鏈條堵點，壓縮行政協調成本。

對普通居民而言，若房屋既未被鑒定為D級危房，又未壓占上述國家級、省級重點項目法定用地紅線，則基本無緣17%的拆除配額。

反觀那些外觀陳舊、管理粗放但無顯著安全隱患、亦不阻礙城市骨架延展的城中村聚落、工業遺存片區、單位宿舍大院，大概率將納入“留改拆”中的“留改”范疇——實施原址微更新、功能織補與品質提升。

政府將為你修通地下管網、鋪設瀝青路面、增配智能充電樁、補種本土樹種、嵌入適老化健身器材，甚至加裝共享洗衣房與社區托幼角，但不會觸發整建制搬遷與人口遷移。

即便啟動實體拆除，補償機制也已徹底升級換代。

昔日“現金+安置房”雙軌并行模式正加速退出歷史舞臺，取而代之的是以“房票安置”為絕對主導的閉環體系。

政府向被征收人發放定向購房憑證，票面額度嚴格對標被征房屋市場評估價，使用范圍限定于本市行政區劃內指定樓盤或更新片區新建住宅，資金全程封閉運行，確保補償款最終沉淀為有效住房供給。

同時，新政明確貨幣補償標準“不得低于征收決定公告之日同地段類似商品房成交均價”，核心訴求是保障居民居住權延續與資產價值錨定，而非制造短期套利機會。

真正的重心，早已轉向“修而不拆”的精細化治理

剔除17%的拆除配額與前述兩類剛性拆除對象后，剩余83%的城市居住空間，構成了2026年更新工作的主戰場。

這對應著絕大多數城鎮家庭的真實處境：房產不會一夜變現為巨額現金，卻能在持續優化中穩步提升日常獲得感與長期持有價值。

根據最新排期，2026年度全國共安排25,943個老舊小區納入改造計劃，覆蓋居民家庭約468.7萬戶，較2025年增長12.3%。

這些小區普遍建成于1995年前后，典型短板集中體現為：垂直交通缺失、供水主管道銹蝕滲漏率達41%、冬季供暖達標率不足65%、機動車停車位缺口平均達戶均0.37個、公共綠地人均面積僅為0.8平方米、適老適幼活動設施覆蓋率低于15%。

此類改造摒棄“運動式突擊”，轉而采取“小步快跑、動態響應”的漸進策略。

加裝電梯已成為各地更新工程的首要攻堅任務。

電梯雖為單一硬件，實則牽動整棟樓宇的利益再平衡。

低樓層住戶普遍質疑出資必要性，高樓層業主雖意愿強烈卻難以獨自承擔百萬級總造價，政府補貼比例穩定在30%-40%之間，其余需由業主協商分攤。

在北京東城區某歷史文化街區試點中，一位三層住戶以800元認購電梯股份后，其出租房源月租金上漲320元，此類“微投入—穩回報”的精算模型正被越來越多居民接納。

對于老齡化率超35%的老舊社區而言，是否配備無障礙垂直交通，已成為影響二手房掛牌周轉周期與價格溢價能力的核心變量。

此外，一批看似細微卻關乎民生底線的“針腳式改造”正密集落地。

更換服役超30年的鑄鐵供水立管與PVC排水橫管，從源頭降低雨季內澇倒灌風險；在消防通道劃設智能地磁車位鎖，緩解夜間亂停引發的應急救援延誤；利用社區邊角地建設嵌入式養老驛站，提供助餐、日托、康復訓練一站式服務；將廢棄鍋爐房改造為兒童自然教育工坊，填補學齡前兒童就近活動空白。

這些舉措沒有簽約當日的儀式感，卻在每個清晨的電梯運行聲、每晚歸家的路燈亮度、每次雨天的干爽路面中悄然兌現承諾。

政府推動“由拆轉修”，本質是一場面向未來的治理能力升級。

大拆大建雖能短期拉升固定資產投資數據，但伴隨而來的是后期運維成本激增、債務滾動壓力加劇、職住分離導致的城市空心化等問題，邊際效益持續遞減。

對個體而言，最需要校準的，是重新定義“房子”的角色定位——它正從高杠桿投機載體，回歸為承載生活、連接鄰里、支撐成長的長期生活容器。

曾幾何時，房產被廣泛視為撬動財富躍遷的超級杠桿；但從2026年起，這一杠桿的倍數效應已實質性收窄，高確定性套利窗口基本關閉。

主動申請加裝電梯、積極參與業委會選舉、及時申報適老化改造補貼、關注社區微更新方案公示……這些具體而微的行動選擇，遠比守候一場概率極低的整片征收更富建設性，也更具掌控感。

一夜暴富的劇本正在淡出時代幕布，但親手參與塑造更舒適、更安全、更有溫度的日常棲居環境，始終是我們無需審批即可啟動的權利與能力。

參考資料：環球網：2026-01-23：推進存量土地臨時利用，自然資源部、住建部聯合發布新政進一步支持城市更新