定調(diào)！2026年樓市史詩(shī)級(jí)反轉(zhuǎn)來(lái)臨 全國(guó)普漲啟動(dòng) 買(mǎi)房窗口進(jìn)入倒計(jì)時(shí)

2026年開(kāi)年，樓市迎來(lái)顛覆性轉(zhuǎn)折！從《求是》重磅定調(diào)穩(wěn)預(yù)期，到核心城市政策密集加碼，從二手房成交回暖到房企拿地積極性回升，一系列信號(hào)共振印證：持續(xù)四年的樓市調(diào)整期正式落幕，史詩(shī)級(jí)反轉(zhuǎn)已然來(lái)臨，全國(guó)普漲行情全面啟動(dòng)。歷經(jīng)長(zhǎng)期價(jià)格回調(diào)、庫(kù)存去化，當(dāng)前樓市已站在價(jià)值洼地的末端，買(mǎi)房黃金窗口進(jìn)入最后的倒計(jì)時(shí)，無(wú)論是剛需置業(yè)還是改善置換，抓住這一輪政策紅利與市場(chǎng)機(jī)遇，都將實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的穩(wěn)步增值，錯(cuò)過(guò)或?qū)⒃俚纫粋€(gè)周期。

回顧過(guò)去四年，樓市歷經(jīng)深度調(diào)整，全國(guó)70城新房和二手房?jī)r(jià)格分別較峰值回撤10.1%和17.4%，部分三四線城市跌幅超20%，市場(chǎng)觀望情緒達(dá)到頂峰，購(gòu)房者不敢買(mǎi)、房企不敢投、中介信心低迷的僵局持續(xù)上演。但進(jìn)入2026年，“十五五”開(kāi)局之年的政策紅利集中釋放，市場(chǎng)底層邏輯發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，從“下行探底”轉(zhuǎn)向“全面回升”，從“結(jié)構(gòu)性分化”逐步邁向“全國(guó)普漲”，這場(chǎng)史詩(shī)級(jí)反轉(zhuǎn)并非偶然，而是政策、市場(chǎng)、資金三大力量協(xié)同發(fā)力的必然結(jié)果。

一、史詩(shī)級(jí)反轉(zhuǎn)的核心支撐：三大力量共振，筑牢普漲根基

2026年樓市的反轉(zhuǎn)，絕非短期政策刺激的曇花一現(xiàn)，而是政策底、市場(chǎng)底、資金底“三底合一”的共振效應(yīng)，每一項(xiàng)支撐都具備足夠的力度與持續(xù)性，為全國(guó)普漲行情奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

政策層面，定調(diào)明確、力度拉滿，徹底打破市場(chǎng)博弈僵局。《求是》開(kāi)年刊發(fā)重磅文章，明確提出“政策力度要符合市場(chǎng)預(yù)期，政策要一次性給足，不能采取添油戰(zhàn)術(shù)”，這一定調(diào)為全年樓市政策劃定核心原則。截至2026年1月，全國(guó)已有超60個(gè)城市出臺(tái)樓市優(yōu)化政策，核心城市加速取消限購(gòu)、限售等不合理限制，北京、上海等一線城市放寬社保年限要求，支持多孩家庭、人才購(gòu)房；全國(guó)首套房貸利率降至3.5%~4%的低位，部分城市甚至進(jìn)入“2字頭”區(qū)間，創(chuàng)下歷史新低，大幅降低購(gòu)房成本。同時(shí)，換房退稅政策延長(zhǎng)至2027年底，公積金貸款額度提升、首付比例降至15%，政策紅利從需求端全面發(fā)力，激活積壓已久的合理住房需求，為普漲行情注入核心動(dòng)力。

市場(chǎng)層面，筑底完成、供需失衡緩解，價(jià)格回升具備堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。歷經(jīng)四年調(diào)整，全國(guó)樓市價(jià)格泡沫基本擠壓完畢，多數(shù)城市房?jī)r(jià)回歸合理區(qū)間，繼續(xù)下跌的空間已極為有限。數(shù)據(jù)顯示，2026年1月全國(guó)百城新房均價(jià)環(huán)比上漲0.18%，同比上漲2.52%，二手住宅均價(jià)跌幅較上月收窄0.12個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)止跌回升信號(hào)明確。核心城市二手房市場(chǎng)率先回暖，北京、上海1月二手房成交量同比增幅均超20%，深圳、杭州環(huán)比實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，業(yè)主惜售情緒凸顯，供需關(guān)系逐步向賣(mài)方傾斜，帶動(dòng)價(jià)格穩(wěn)步回升。同時(shí)，全國(guó)商品房去庫(kù)存周期較2025年底縮短2.1個(gè)月，三四線城市庫(kù)存壓力持續(xù)緩解，為價(jià)格普漲掃清障礙。

資金層面，流動(dòng)性寬松、資金精準(zhǔn)滴灌，為市場(chǎng)注入充足活力。當(dāng)前廣義貨幣M2規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)，居民儲(chǔ)蓄存款突破160萬(wàn)億，市場(chǎng)“彈藥充足”，而央行持續(xù)維持流動(dòng)性寬松，MLF利率穩(wěn)步下行，帶動(dòng)房貸利率持續(xù)處于低位。融資端，房企融資“白名單”制度落地，2025年專(zhuān)項(xiàng)債限額達(dá)4.4萬(wàn)億元，“白名單”貸款超7萬(wàn)億元，有效緩解了房企現(xiàn)金流壓力，近20家房企完成債務(wù)重組，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解取得實(shí)質(zhì)進(jìn)展，房企拿地、開(kāi)發(fā)的積極性逐步恢復(fù)，為市場(chǎng)供應(yīng)提供保障，也進(jìn)一步提振市場(chǎng)信心。

二、全國(guó)普漲啟動(dòng)：不是暴漲狂歡，而是理性回升，分梯隊(duì)有序推進(jìn)

需要明確的是，2026年的全國(guó)普漲，絕非以往“大水漫灌”式的暴漲狂歡，而是建立在需求釋放、品質(zhì)升級(jí)、政策托底基礎(chǔ)上的理性回升，將呈現(xiàn)“核心引領(lǐng)、梯次擴(kuò)散、全域回暖”的格局，不同城市、不同板塊的上漲節(jié)奏雖有差異，但整體回升趨勢(shì)不可逆轉(zhuǎn)。

第一梯隊(duì)，一線核心城市，率先領(lǐng)跑普漲，溫和回升為主。北京、上海、深圳、廣州四大一線城市，憑借優(yōu)質(zhì)的教育、醫(yī)療、就業(yè)資源與持續(xù)的人口凈流入，成為普漲行情的“風(fēng)向標(biāo)”。1月北京二手房成交1.5萬(wàn)套、上海成交2.3萬(wàn)套，同比增幅均超20%，核心區(qū)域次新房?jī)r(jià)格已率先實(shí)現(xiàn)2%~3%的溫和上漲，預(yù)計(jì)全年漲幅將維持在5%~8%。以上海陸家嘴、北京海淀等核心板塊為例，優(yōu)質(zhì)次新房掛牌價(jià)較去年底上漲4%~6%，且成交周期縮短40%，供需兩旺的態(tài)勢(shì)已然形成。這類(lèi)城市的上漲，核心得益于需求集中釋放與品質(zhì)溢價(jià)，而非投機(jī)炒作，符合“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的政策導(dǎo)向。

第二梯隊(duì)，強(qiáng)二線城市，緊跟步伐，全面回暖。杭州、成都、武漢、重慶等強(qiáng)二線城市，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)扎實(shí)、人口持續(xù)導(dǎo)入，政策優(yōu)化力度大，將成為普漲行情的核心力量。這類(lèi)城市1月二手房成交均實(shí)現(xiàn)環(huán)同比雙增長(zhǎng)，杭州二手房網(wǎng)簽量同比提升15%，成都核心板塊新房開(kāi)盤(pán)去化率超90%，預(yù)計(jì)全年房?jī)r(jià)漲幅將維持在4%~7%。同時(shí)，隨著限購(gòu)、限售政策的全面取消，改善型需求持續(xù)釋放，“賣(mài)舊買(mǎi)新”鏈條活躍，帶動(dòng)全域房?jī)r(jià)穩(wěn)步回升，優(yōu)質(zhì)改善盤(pán)、地鐵盤(pán)將成為上漲主力，溢價(jià)空間顯著。

第三梯隊(duì)，三四線及以下城市，逐步跟漲，跌幅收窄至全面回升。此前調(diào)整幅度較大、庫(kù)存壓力緩解的三四線城市，將逐步擺脫下行困境，實(shí)現(xiàn)價(jià)格回升。這類(lèi)城市憑借房貸利率“2字頭”優(yōu)勢(shì)、購(gòu)房補(bǔ)貼等政策，激活本地剛需與返鄉(xiāng)置業(yè)需求，預(yù)計(jì)上半年逐步止跌，下半年實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步上漲，全年漲幅維持在2%~5%。對(duì)于部分缺乏產(chǎn)業(yè)支撐的三四線城市，雖上漲幅度相對(duì)較小，但也將徹底終結(jié)持續(xù)下跌的態(tài)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)價(jià)格企穩(wěn)回升，全域普漲的格局逐步成型。

此外，產(chǎn)品層面的分化的同時(shí)，品質(zhì)房源的上漲幅度將顯著高于普通房源。新版《住宅項(xiàng)目規(guī)范》正式落地，要求住宅層高不低于3米、4層起加裝電梯，推動(dòng)住宅品質(zhì)全鏈條升級(jí)，符合“好房子”標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)質(zhì)房源，較同地段普通住宅溢價(jià)達(dá)10%~20%，這類(lèi)房源將成為普漲行情中的“領(lǐng)漲者”，進(jìn)一步推動(dòng)樓市向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型。

三、黃金窗口進(jìn)入倒計(jì)時(shí)：為何現(xiàn)在是買(mǎi)房最佳時(shí)機(jī)？錯(cuò)過(guò)再等十年

當(dāng)前，樓市史詩(shī)級(jí)反轉(zhuǎn)已然啟動(dòng)，全國(guó)普漲行情全面鋪開(kāi)，買(mǎi)房黃金窗口正進(jìn)入最后的倒計(jì)時(shí)，這一窗口期的核心價(jià)值的是“政策紅利最足、價(jià)格洼地凸顯、風(fēng)險(xiǎn)最低”，無(wú)論是剛需還是改善，此時(shí)入市都能實(shí)現(xiàn)利益最大化，錯(cuò)過(guò)這一窗口，未來(lái)購(gòu)房成本將大幅上升。

其一，政策紅利已達(dá)頂峰，窗口期即將關(guān)閉。當(dāng)前，需求端政策已全面優(yōu)化，限購(gòu)、限售全面取消，房貸利率、首付比例降至歷史最低，換房退稅、購(gòu)房補(bǔ)貼等紅利一次性給足。但隨著市場(chǎng)回暖、價(jià)格回升，政策將逐步回歸中性，未來(lái)房貸利率下調(diào)空間收窄，購(gòu)房補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免等政策可能逐步退出，此時(shí)入市能最大化享受政策紅利，降低購(gòu)房成本。以上海一套500萬(wàn)的剛需房為例，按當(dāng)前3.0%的首套房貸利率計(jì)算，30年等額本息月供較2024年節(jié)省近2000元，總利息節(jié)省超70萬(wàn)元。

其二，價(jià)格處于歷史洼地，上漲空間明確。歷經(jīng)四年調(diào)整，當(dāng)前全國(guó)樓市價(jià)格已回到2019-2020年水平，多數(shù)城市房?jī)r(jià)處于歷史低位，而隨著普漲行情啟動(dòng)，未來(lái)1-2年價(jià)格將穩(wěn)步回升，此時(shí)入市相當(dāng)于“抄底”，既能以低價(jià)購(gòu)入房源，又能享受后續(xù)價(jià)格上漲帶來(lái)的資產(chǎn)增值。數(shù)據(jù)顯示，2026年開(kāi)年以來(lái)，核心城市優(yōu)質(zhì)房源價(jià)格每月上漲1%~2%，購(gòu)房時(shí)機(jī)越早，資產(chǎn)增值空間越大。

其三，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)降至最低，置業(yè)更有保障。隨著房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)逐步化解，預(yù)售資金監(jiān)管強(qiáng)化、現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)推廣，交付風(fēng)險(xiǎn)大幅降低；同時(shí)，政策明確“房住不炒”，抑制投機(jī)炒作，市場(chǎng)將保持理性回升，避免價(jià)格大起大落，無(wú)論是剛需自住還是改善置換，此時(shí)入市都能實(shí)現(xiàn)“住有所居”與“資產(chǎn)保值”的雙重目標(biāo)。此外，當(dāng)前市場(chǎng)供需關(guān)系逐步平衡，購(gòu)房者選擇空間充足，能挑選到性?xún)r(jià)比更高、更貼合需求的房源。

四、實(shí)操指南：抓住黃金窗口，精準(zhǔn)入市不踩坑

面對(duì)即將關(guān)閉的黃金窗口，不同置業(yè)群體需精準(zhǔn)定位、理性入市，結(jié)合自身需求選擇合適的房源，才能最大化享受市場(chǎng)紅利，避免踩坑。

剛需群體，優(yōu)先選擇一線、強(qiáng)二線城市核心板塊的剛需盤(pán)或三四線城市主城區(qū)房源，聚焦交通便利、配套完善的現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房，避開(kāi)遠(yuǎn)郊盤(pán)、小開(kāi)發(fā)商樓盤(pán)，降低交付與貶值風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)，充分利用公積金貸款、購(gòu)房補(bǔ)貼等政策，進(jìn)一步降低購(gòu)房成本，盡早入市鎖定低價(jià)。

改善群體，抓住“賣(mài)舊買(mǎi)新”政策紅利，優(yōu)先置換核心城市的品質(zhì)改善盤(pán)、次新房，聚焦“好房子”標(biāo)準(zhǔn)房源，這類(lèi)房源品質(zhì)高、增值空間大，既能提升居住舒適度，又能實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值；同時(shí)，合理規(guī)劃資金，避免高杠桿，結(jié)合自身收入情況選擇合適的貸款年限與還款方式。

需警惕兩大誤區(qū)：一是盲目追漲，切勿跟風(fēng)搶購(gòu)遠(yuǎn)郊盤(pán)、小產(chǎn)權(quán)房等劣質(zhì)房源，這類(lèi)房源即便在普漲行情中，增值空間也有限，甚至可能面臨流動(dòng)性不足的問(wèn)題；二是過(guò)度觀望，切勿抱有“價(jià)格還會(huì)下跌”的幻想，當(dāng)前市場(chǎng)反轉(zhuǎn)信號(hào)明確，黃金窗口已進(jìn)入倒計(jì)時(shí)，過(guò)度觀望只會(huì)錯(cuò)失低價(jià)入市機(jī)會(huì)，增加購(gòu)房成本。

結(jié)語(yǔ)：史詩(shī)級(jí)反轉(zhuǎn)已至，把握窗口，共贏樓市新周期

2026年，樓市的史詩(shī)級(jí)反轉(zhuǎn)已然來(lái)臨，全國(guó)普漲行情不是空談，而是政策、市場(chǎng)、資金三大力量協(xié)同發(fā)力的必然結(jié)果；買(mǎi)房黃金窗口也并非噱頭，而是價(jià)格洼地、政策紅利、低風(fēng)險(xiǎn)疊加的難得機(jī)遇。這場(chǎng)反轉(zhuǎn)，終結(jié)了持續(xù)四年的市場(chǎng)低迷，也開(kāi)啟了樓市高質(zhì)量發(fā)展的新周期，徹底打破了“房?jī)r(jià)只會(huì)跌不會(huì)漲”的悲觀預(yù)期，重新確立了房產(chǎn)作為家庭核心資產(chǎn)的保值增值屬性。

對(duì)于購(gòu)房者而言，當(dāng)前最核心的任務(wù)，就是摒棄觀望情緒，認(rèn)清市場(chǎng)趨勢(shì)，抓住最后的黃金窗口，結(jié)合自身需求精準(zhǔn)入市。無(wú)論是剛需自住，還是改善置換，此時(shí)入市都能以最低成本鎖定優(yōu)質(zhì)房源，享受后續(xù)價(jià)格上漲帶來(lái)的資產(chǎn)紅利。隨著普漲行情的持續(xù)推進(jìn)，購(gòu)房成本將逐步上升，黃金窗口一旦關(guān)閉，再想以當(dāng)前的低價(jià)、低利率購(gòu)入房源，或?qū)⒃俚纫粋€(gè)完整的樓市周期。

史詩(shī)級(jí)反轉(zhuǎn)已至，普漲大幕已開(kāi)，黃金窗口進(jìn)入倒計(jì)時(shí)。順應(yīng)市場(chǎng)趨勢(shì)，把握政策紅利，才能在新一輪樓市周期中實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值，真正實(shí)現(xiàn)“住有所居、住有宜居”的目標(biāo)。