房價能否止跌回升？看兩個指標就夠了！讀懂，2026，買房邏輯

房價還能漲嗎？這是當下無數中國人心中的大疑問。

官方在釋出重磅利好，樓市政策不斷加碼，輿論風向也悄然轉變，從“唱空”轉為“唱多”。

政策層面的信號已經夠明確了，購買限制松綁、資金支持下沉、城市競相推出“以舊換新”，全方位在努力托起這個幾十萬億級別的產業鏈。

但買賬的人，越來越少。

這不是市場情緒不夠熱，而是現實太涼。那句話說得好，是藥三分毒，救市也可能帶來另一場泡沫，而泡沫只有一個宿命，爆破。

2014年前央行貨幣政策委員向松祚的一段講話，給這場喧嘩中的樓市澆上了一盆不小的冷水。

他沒喊崩盤，也沒唱反彈，而是精準點出了中國房地產真正的問題所在，結構性過剩和人口斷崖。

這兩個指標，才是真正決定房價能否止跌回升的大殺器。

我們先說第一個，“結構性過剩”。

向松祚講得很明白，中國房地產不是全面過剩，而是“錯配型”過剩。也就是說，有的地方房子堆成山，有的地方還買不到像樣的安居房。

這不是新問題，是老問題的爆發。

瘋狂加杠桿蓋房子的時期，全國的房子誰拿地誰是王。三四線縣城一通猛造，開發商要大指標，地方政府要賣土地，誰都不想錯過這一波黃金期。

于是我們看到，有的十八線小縣城，庫存超過10年都賣不完，鬼城橫行。而北京上海深圳這類一線熱區依然供應緊張，價格下不來。

這就出現了極端的兩頭，一邊是大把的空置樓盤無人問津，一邊是大城市剛需依舊僧多粥少。

結構性失衡的背后，其實反映的是資源配置的錯誤，以及過去多年房地產“唯量不唯質”的擴張邏輯，而這一結構，不是靠降息或者放寬首付、提高貸款額度就能立馬調整過來的。

而一旦結構失調，投資就失去方向，購房人開始躲起來，不是沒需求，而是不敢上車。

但更核心的問題在第二個指標，人口。

這才是地基，地沒了，樓自然站不住。

引用兩組觸目驚心的數據，2016年中國新生兒超過1700萬，2025年銳減到796萬。短短9年，出生人口直接腰斬還倒貼1000萬，簡直是直線下墜的“斷崖式崩塌”。

這是什么概念？你可以說幾千萬對婚齡青年就是“生不起、養不起、住不起”的三重夾擊，最終選擇不婚不育。而他們的下一代？甚至連影子都沒有。

房子是拿來住的，不是拿來炒的。這話聽得太多，以至于很多人忘了真正的前提，先有人，才有住；無人口，就無剛需。

你可以靠政策短期拉一波成交，但你無法逆轉人口結構的根本趨勢。不要小瞧這個變化，這將是未來二十年中國整個不動產生態的分水嶺。

更殘酷的是，人口下行不僅影響置業需求，還會直接影響城市活力、消費能力，加速區域分化。一些沒有人口支撐的中小城市，在這一次樓市調整中，可能從此沉入歷史，永遠無法翻身。

那么，這是不是意味著，中國房價一定繼續下跌，房地產從此就是一蹶不振的行業了？

也不盡然。

在全行業追求“保交樓、去庫存”的背景下，真正的核心邏輯是“分化”。結構性過剩不是無解，而是要靠有序重構；人口下滑不是滅頂之災，而是倒逼供需精細匹配。

怎么理解？接下來的中國樓市，不再是“普漲”時代，而是分區域、分城市、分產品的“分化生存”。

核心城市，仍然有基本面支撐，還會穩定、微漲甚至有機會；但邊緣城市、小盤開發商、一線非核心區，要做好長期“橫盤甚至陰跌”的準備。

未來的購房標準，不是看政策怎么說，也不是聽朋友圈怎么聊，而是緊盯這兩個指標。

第一，看所在城市的人口流入與就業基礎，是擴張還是收縮？

第二，看城市住房庫存是否緊張，是真實供不應求，還是開發商苦苦清盤？

只有這兩個指標動了，房價才有起色；否則一切上漲都只能是曇花一現。

值得注意的是，房價的回穩，不能也不應寄希望于一輪又一輪的政策刺激。我們已經看到，“刺激—漲價—調控—再刺激”的死循環，傷的是信心，斷的是杠桿。

向松祚雖然只提“結構性過剩”和“人口斷崖”這兩點，但其實他是在提醒我們，樓市要回暖，不能靠忽悠，而要靠底盤。

這個底盤，是人口紅利結構的變化與資源的再分配能力。

對中國來說，這場房地產的換擋，從來不只是行業的事兒。它關乎地方財政、國民財富和社會穩定。

當樓市不再是“包賺不賠”的投資渠道，國家必然要引導資本流向更高效、更有生產力的領域。而城市之間的“搶人大戰”，也是在為下一個“區域發展周期”搶灘布局。

中國未來會大力推進“智慧城市群建設、城市功能再定位、住房結構再設計”。

核心不在“房價漲不漲”，而是能不能讓房子回歸本源，住得起、住得好、住得上。

這才是正確與更健康的底線思維。

房價不可盲猜，樓市不能賭命。

很多人問，現在是不是買房的好機會？

其實回答是，市場有短炒，趨勢看人口，結構看供需，本地看就業，最終看你能不能扛得住。

不要幻想所有房子都會漲，也別被“一夜暴富”的舊神話迷了心。

下一個十年，中國房地產的主旋律是城中選房，人中擇城，有人有城才有價值。

拋棄盲目跟風，看清基本盤，才不會在房地產這局大棋盤上被收割。