克而瑞·私域主編AI 使用案例|海淀新房市場：量價齊升，改善需求主導(dǎo)格局

2025年6月至2026年1月，海淀區(qū)新房市場表現(xiàn)強勁。

數(shù)據(jù)顯示，2025年全年海淀新房成交2885套，同比激增171%，成交金額超335億元，占全市12.5%。基于全年及年末“翹尾”行情可推斷，2026年初海淀持續(xù)領(lǐng)跑北京樓市。

2025年12月，海淀寶山板塊熱門項目集中網(wǎng)簽，推動全市新房成交環(huán)比上漲44.7%。市場呈現(xiàn)明顯分化：核心區(qū)改善盤熱銷，外圍區(qū)域去化承壓。海淀憑借產(chǎn)業(yè)與教育資源雙重引擎，成為高端改善需求首選地。

數(shù)據(jù)來源克而瑞顯示，2025年海淀月度成交波動顯著，3月、12月為高峰，均價穩(wěn)定在9.6-11.8萬元/㎡區(qū)間。改善型產(chǎn)品成主力，印證區(qū)域高端購買力韌性。

海淀區(qū)新房市場的價格體系呈現(xiàn)出顯著的高端化特征。2025年1月至2026年1月期間，海淀區(qū)新房成交均價高達102808元/平方米，遠超北京市同期6.02萬元/平方米的整體水平。

2025年全年海淀區(qū)新房總成交套數(shù)為2885套，前五大項目合計成交約2647套，占比高達91.7%，市場集中度極高。

成交TOP5項目深度解析

和樾望雲(yún)：功德寺板塊現(xiàn)象級標(biāo)桿

和樾望雲(yún)位于西北旺鎮(zhèn)馬連洼地區(qū)，由越秀地產(chǎn)與華潤置地聯(lián)合開發(fā)。2025年全年成交669套，金額92.25億元，去化率96.5%，穩(wěn)居海淀銷冠。項目總建面約14.13萬㎡，規(guī)劃14棟6-10層住宅。

戶型以139㎡四居為主力（占比近40%），另有98/108㎡剛需戶型及172/178㎡大平層。產(chǎn)權(quán)得房率79.3%-84.1%，均價約10.51萬元/㎡。項目毗鄰中關(guān)村軟件園，承接互聯(lián)網(wǎng)高知人群改善需求，開盤當(dāng)日即熱銷85億元。

頤海澐頌：永豐南產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)優(yōu)選

頤海澐頌位于永豐南板塊，由海開控股開發(fā)。2025年成交585套，金額68.18億元，去化率77.93%。項目距地鐵16號線永豐南站僅300米，交通便利性突出。

銷售指導(dǎo)價9.3萬元/㎡，實際成交均價約9.02萬元/㎡。永豐板塊作為海淀產(chǎn)業(yè)新高地，聚集航空航天、信息技術(shù)等企業(yè)，形成穩(wěn)定改善需求。項目憑借產(chǎn)城融合優(yōu)勢，成為科技人才置業(yè)首選。

和樾玉鳴：上地板塊雙子星之一

和樾玉鳴同屬功德寺雙子項目，與和樾望雲(yún)同期開盤。2025年成交金額65.63億元，網(wǎng)簽364套，去化率82%。項目規(guī)劃13棟9-10層洋房，共444套房源。

主力戶型為139㎡、178㎡四居，另有118-157㎡變異戶型。成交均價10.46萬元/㎡，緊鄰百度、新浪等互聯(lián)網(wǎng)大廠，區(qū)位價值顯著。產(chǎn)品設(shè)計強調(diào)家庭圖書館、X空間等創(chuàng)新概念，契合高知家庭多元需求。

建發(fā)·海晏：朱房板塊王府規(guī)制豪宅

建發(fā)·海晏坐落于海淀朱房板塊，毗鄰中關(guān)村科創(chuàng)帶與三山五園文化區(qū)。2025年成交金額75.85億元，網(wǎng)簽256套，位列海淀第二。項目融合王府規(guī)制建筑與四進園林，打造純改善社區(qū)。

主力戶型為3000萬級豪宅，擬售均價約14.59萬元/㎡。開盤3個月網(wǎng)簽近200套，去化迅速。項目精準(zhǔn)定位高凈值客群，依托建發(fā)品牌力與稀缺地段價值，成為清河板塊標(biāo)桿。

華潤臻澐：清河板塊央企品質(zhì)之作

華潤臻澐位于朱房村板塊，2025年6月開盤至年底銷售33.61億元。項目由華潤置地操盤，延續(xù)其高端產(chǎn)品線標(biāo)準(zhǔn)。清河板塊依托中關(guān)村科學(xué)城北區(qū)規(guī)劃，發(fā)展?jié)摿Λ@市場認可。

作為華潤在海淀重點布局項目，其產(chǎn)品力與品牌背書支撐快速去化。項目聚焦改善客群，戶型設(shè)計注重功能分區(qū)與空間效率，滿足科技從業(yè)者對品質(zhì)生活的追求。

嘉華天珺：永豐北板塊競爭者

嘉華天珺位于永豐北板塊，2025年1月開盤，全年網(wǎng)簽232余套，項目面臨永豐南頤海澐頌等競品擠壓，如此成績已屬不易。

市場啟示：產(chǎn)品力與區(qū)位價值共振

2025年海淀新房市場驗證：在政策紅利趨弱背景下，真正驅(qū)動成交的是硬核價值。頭部項目均具備產(chǎn)業(yè)支撐、教育資源、產(chǎn)品創(chuàng)新三重優(yōu)勢。隨著供應(yīng)放量，項目分化加劇，僅靠區(qū)位或品牌已不足，需多維價值共振。

展望2026年，海淀區(qū)新房市場將面臨機遇與挑戰(zhàn)并存的新格局。一方面，核心區(qū)稀缺地塊的持續(xù)入市，將鞏固區(qū)域高端價值；另一方面，供應(yīng)井噴與庫存高企將加劇市場競爭，推動產(chǎn)品向更精細化、差異化方向發(fā)展。

對于購房者而言，當(dāng)前市場“不愁選盤”的局面提供了更多議價空間與選擇余地，自住需求可擇機入市。總體而言，海淀區(qū)作為北京樓市的價值高地，其長期基本面依然堅實，但短期市場將更趨理性與分化。

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文章來源:樂居買房