業(yè)委會未經業(yè)主大會同意，單獨簽訂的物業(yè)服務合同是否有效？

舊物業(yè)退出，新物業(yè)進來，業(yè)委會此時常處于各方關注的焦點。其中一個爭議焦點是，業(yè)委會能否未經全體業(yè)主共同決議，自行與物業(yè)服務企業(yè)簽訂合同？選聘物業(yè)公司不僅關系到業(yè)主的切身利益，也觸及業(yè)主自治的法定權限邊界。

一、選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)，并非業(yè)委會可自行決定的事項

根據(jù)《民法典》以及《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，此類涉及全體業(yè)主共同利益的重大事項，必須由業(yè)主大會依法決議。業(yè)主大會是業(yè)主自治的最高決策機構，而業(yè)委會是其執(zhí)行機構，負責具體落實業(yè)主大會的決定。

業(yè)委會在物業(yè)選聘過程中，主要承擔的是準備、組織與執(zhí)行工作。例如，可以接受業(yè)主大會的委托，進行前期市場調研、初步篩選物業(yè)服務企業(yè)、草擬選聘方案、發(fā)布招標公告、辦理相關備案手續(xù)等。但這些工作的推進，必須始終處于業(yè)主大會的監(jiān)督之下，其階段性成果（如備選企業(yè)名單、合同草案等）必須提交業(yè)主大會進行表決。業(yè)委會的職責是“執(zhí)行決議”而非“作出決議”，不能以啟動招投標程序為名，行實質選定物業(yè)企業(yè)之實，更不能將自己私下決定的企業(yè)直接視為業(yè)主大會的選擇提交表決。

因此，業(yè)主大會不能將“選聘物業(yè)服務企業(yè)”這一最終決定權整體授權給業(yè)委會。業(yè)委會一切相關工作的出發(fā)點和歸宿，都必須是業(yè)主大會的有效決議。

二、業(yè)委會越權選聘物業(yè)服務企業(yè)是否有效看相對人的審查義務

如果業(yè)委會超越權限，未依據(jù)業(yè)主大會的有效決議便單獨與物業(yè)公司簽訂了服務合同，該合同的效力如何？在司法實踐中并非一概無效，而是需要結合具體情形，尤其是合同相對方（物業(yè)公司）的主觀狀態(tài)進行判斷。

業(yè)委會代表全體業(yè)主與外界簽訂合同，其法律地位類似于業(yè)主代表。當代表人超越權限訂立合同時，合同的效力主要取決于相對人是否“善意”，也就是是否知道或應當知道代表人缺乏相應權限。

如果物業(yè)公司不是善意的，合同可能無效：物業(yè)公司在簽約前，本就負有審慎的審查義務。最基本的，就是要求業(yè)委會出示證明其有權簽約的業(yè)主大會決議文件。如果業(yè)委會無法出示，或者物業(yè)公司疏于審查、未要求出示，則法律上可以推定物業(yè)公司“應當知道”業(yè)委會超越了權限。在此情況下，根據(jù)《民法典》第一百七十一條關于無權代理，以及第五百零四條關于法人代表人越權代表的相關精神（參照適用），該物業(yè)服務合同很可能被認定為無效。因為合同的訂立欠缺最根本的授權基礎，且相對方存在過錯。最新發(fā)布的《合同編通則司法解釋》第二十條也明確了，相對人未盡合理審查義務，主張越權代表行為有效的，人民法院不予支持。這進一步強調了相對方的審查責任。

例外情形：表見代理與業(yè)主追認：理論上存在兩種例外可能使合同產生效力。一是構成“表見代理”，即業(yè)委會雖無實際授權，但存在使物業(yè)公司合理相信其有權的表象（比如長期以來的交易習慣、曾持有虛假但形式完備的決議文件等），且物業(yè)公司對此善意無過失。此時，為保護交易安全，合同可能有效。然而，在選聘物業(yè)這種重大事項上，業(yè)委會持有有效大會決議是常態(tài)和法定要求，主張表見代理成功的門檻極高。二是事后得到業(yè)主大會的追認。如果合同簽訂后，業(yè)主大會通過法定程序予以追認，則合同自始有效。但這屬于事后補救，并非業(yè)委會越權簽約時的既定效力。

三、實踐中可能出現(xiàn)的另一種情形

現(xiàn)實情況往往更為復雜。例如，有時業(yè)委會可能手持一份未達到法定表決比例、程序存在瑕疵的“決議”與物業(yè)公司簽約。此時，物業(yè)公司的審查義務就不僅限于“有無決議”，還需對決議的合法性（如表決比例、公示程序等）進行合理的形式審查。如果瑕疵明顯，物業(yè)公司仍選擇忽視，難以被認定為善意。

此類糾紛一旦發(fā)生，帶來的后果是多方面的。對業(yè)主而言，可能被迫接受一個未經集體選擇、可能不盡人意的物業(yè)公司，損害財產權益。對業(yè)委會成員而言，越權行為可能導致其被業(yè)主大會罷免，甚至因違反忠實勤勉義務而承擔賠償責任。對物業(yè)公司而言，合同被認定無效將導致其服務行為缺乏合同依據(jù)，已提供的服務報酬可能面臨結算糾紛，前期投入也可能受損。

綜上所述，業(yè)委會單獨簽訂的物業(yè)服務合同，原則上因缺乏業(yè)主大會的有效授權基礎而歸于無效，尤其是當物業(yè)公司未盡到審查決議的合理義務時。其有效性僅存在于極特殊的例外情形中。

為防范此類法律風險，對于業(yè)主，應積極參與小區(qū)公共事務，嚴格監(jiān)督業(yè)委會工作，確保重大事項決議程序合法、公開透明。對于業(yè)委會，明確自身執(zhí)行機構的定位，所有重大行動均須以業(yè)主大會有效決議為唯一依據(jù)，并做好全程記錄與公示。對于應聘物業(yè)，在參與小區(qū)項目接洽時，應將查驗業(yè)主大會關于選聘/續(xù)聘的合法有效決議作為簽約前的必備前置程序。這是保障自身合法經營權、避免后續(xù)糾紛的關鍵步驟。