加拿大華裔房產(chǎn)大亨隱瞞財務真相面臨監(jiān)禁

溫哥華開發(fā)商孫海倫于去年11月被判處40天監(jiān)禁，緩期執(zhí)行。

一名凈資產(chǎn)估計至少為2000萬加拿大元的溫哥華開發(fā)商本月晚些時候?qū)⒚媾R入獄的可能，除非她在卑詩省最高法院坦白自己個人財務狀況。

加拿大廣播公司獲悉，孫海倫（Helen Chan Sun）兩個月前因藐視法庭被判處 40 天監(jiān)禁，原因是她未能遵守付款令 --- 法官理查德·福勒（Richard Fowler）將處罰暫緩至2月20日，以便孫某有時間充分說明她的收入和支出。

這項司法威脅出現(xiàn)之際，另一組債權人本周將訴諸法庭，試圖對這位49歲的開發(fā)商啟動破產(chǎn)程序。孫女士作為唯一股東兼首席執(zhí)行官，其名下開發(fā)公司在大溫哥華地區(qū)涉足多個住宅項目。加拿大廣播公司查閱了藐視法庭庭審錄音記錄，并獲取了陳珊其他訴訟案文件 --- 她還面臨加拿大稅務局近600萬加拿大元的稅務追繳。

孫某的公司是白石市多塔、多期公寓項目Foster Martin的開發(fā)商。

除了孫女士個人財務狀況的謎團之外，這些記錄也揭示了溫哥華曾經(jīng)繁榮的房地產(chǎn)和公寓市場如今的低迷 --- 孫女士試圖將她目前的資金短缺歸咎于此。

她還聲稱，試圖迫使她個人破產(chǎn)可能會產(chǎn)生更廣泛的影響，因為這將使近百套公寓的預售買家有機會解除合同，從而危及白石市這個大型公寓項目的利潤。

孫某聲稱她和母親住在溫哥華西區(qū)的這棟房子里，年收入只有6萬。

資產(chǎn)和收入

孫女士名下持有Landmark Premiere Properties Ltd.（地標首譽地產(chǎn)有限公司），該公司通過設立子公司收購并管理待開發(fā)地產(chǎn)。

2018年她申報個人凈資產(chǎn)為9400萬加拿大元，而2023年的法庭文件顯示該數(shù)字已降至2100萬加拿大元。

在訴訟程序中，孫女士自稱處于"現(xiàn)金貧困"狀態(tài)，堅稱個人資產(chǎn)僅為所持公司股權，聲稱與母親同住，年收入6至7萬加拿大元，名下僅有一個銀行賬戶和一張信用卡。

但福勒法官指出，從她頻繁購買設計師品牌、擁有豪華車輛的生活模式可見，其未能履行每月30萬加拿大元還款義務（剩余債務近350萬加拿大元）的情況顯然未如實披露。

去年11月的藐視法庭聽證會上，福勒法官告誡孫女士的律師：“你的當事人必須明白，她此刻正懸于一根極其微弱的細絲之上?；煜暵牎⑿钜庾钃系臅r機——早已過時了?！?/p>

奢侈消費

這起藐視法庭案可追溯至2018年：GC Capital公司曾向兩家企業(yè)發(fā)放450萬加拿大元抵押貸款，用于本拿比一項最終失敗的地產(chǎn)項目。孫女士與另一男子為該貸款提供擔保，故當借款公司違約時，GC Capital公司隨即向擔保人追責。

2021年，孫女士與GC Capital達成協(xié)議，承諾分期償還560萬加拿大元。她已償還約300萬加拿大元，但于2022年夏季停止支付。兩年后，該公司獲得卑詩省最高法院書記官長的判決，責令陳珊每月支付30萬加拿大元直至債務清償。

孫海倫兩個月前因藐視法庭被判處40天監(jiān)禁。

GC Capital代理律師、資深訴訟律師拉維·希拉（Ravi Hira）在證詞筆錄程序中與孫女士爆發(fā)沖突：孫女士拒絕清點錢包內(nèi)現(xiàn)金與信用卡，并指責希拉“態(tài)度惡劣”。希拉在結(jié)案陳詞中指出，孫女士的“生活方式顯示其實際收入遠高于申報數(shù)額”。

她辯稱道：“她可使用豪華車輛，無需支付租金，每月在度假、設計師服裝（愛馬仕、阿瑪尼、迪奧等品牌）及卡地亞珠寶等奢侈品上花費數(shù)千加拿大元。”

書記官長采納了該主張，稱相關證據(jù)“前所未見”，認定孫女士在質(zhì)詢過程中始終“閃爍其詞”，遂簽發(fā)每月支付令 --- 該裁決曾被媒體廣泛報道。

此后一年間，孫女士多次抗辯該判決均告失敗。她曾提議每月僅償還3000加拿大元（稱與其宣稱的7萬年收入相符），但有法官指出按此速率需80余年才能還清債務。

市場崩盤

在藐視法庭程序進行期間，孫女士的財務狀況一度被描述為正在倒塌的“紙牌屋” ---這一比喻也被部分觀察者用于形容大溫哥華房地產(chǎn)市場本身的現(xiàn)狀。

在藐視法庭聽證會前提交的文件中，孫女士聲稱自己是市場環(huán)境的受害者：去年大溫房產(chǎn)年銷售量創(chuàng)下二十年新低，較十年年均水平下跌近25%。她寫道：“許多卑詩省知名房地產(chǎn)公司已縮減業(yè)務并裁員，多個項目被推遲或徹底擱置。預售活動較往年顯著減少，地標公司及其關聯(lián)企業(yè)同樣受到市場下滑沖擊?！?/p>

除了白石市的市場，孫女士的企業(yè)也經(jīng)營南溫Lord Street開發(fā)用地。

孫女士與地標公司曾重金投資于被譽為溫哥華最具潛力地產(chǎn)熱區(qū)的“甘比走廊”（Cambie Corridor），該區(qū)域因耗資65億加拿大元的橡樹嶺重建項目而備受矚目，原計劃通過14棟高層公寓容納近6000居民。然而市場下行導致公寓價格去年大幅下跌，加拿大抵押貸款和住房公司警告稱，大溫地區(qū)有2500套新建公寓空置待售，數(shù)量是2024年的兩倍。

法庭文件顯示，地標公司在甘比走廊的兩處地產(chǎn)已被接管，開發(fā)計劃停滯，任何潛在銷售都可能出現(xiàn)資金缺口。針對孫女士個人及其公司，債權人已就橡樹嶺公園（Oakridge Park）周邊街區(qū)的72套聯(lián)排別墅項目及三塊住宅用地獲得超過1.15億加拿大元的勝訴判決。其中一塊住宅用地雖已售出，但提交至卑詩省最高法院的宣誓書顯示，剩余地塊（包括規(guī)劃建設兩棟30層以上高樓、含180套社會住房的1.3公頃土地）至今未接受任何報價。

在溫哥華以外，地標公司還持有白石鎮(zhèn)福斯特·馬丁多期高層公寓項目的剩余庫存單位。孫女士聲稱該項目竣工后將產(chǎn)生“可觀現(xiàn)金收益”，但債權人因4500萬加拿大元債務未清償，已于去年12月申請對孫女士啟動破產(chǎn)程序，該申請定于周一在卑詩省最高法院審理。

孫女士在宣誓書中警告，破產(chǎn)程序本身可能破壞債務回收努力，因為這將使福斯特·馬丁項目93位預售買家（總銷售額1.31億加拿大元）獲得“解除購房合同或至少提出此主張的機會”。她聲稱“這將大幅降低項目價值”。