無借名合意僅有出資，法院判歸登記人所有｜房地產律師

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

2004年，鄭雅文作為買受人與乙房地產公司簽訂合同，購買一號房屋（商業用房），總價708萬余元，并辦理了銀行按揭貸款。房屋于2005年登記至鄭雅文名下。

此后，甲公司（由鄭雅文親友控制）支付了全部首付款、償還了十年貸款，并繳納契稅、維修基金，裝修后長期使用該房屋。

2015年，雙方簽訂《房屋租賃合同》，約定：甲公司承租一號房屋，租期2年（2015.7–2017.6），月租金6萬元。合同特別注明：“乙方（甲公司）在簽約前已實際使用房屋”。

租期屆滿后，鄭雅文要求甲公司騰房。甲公司拒絕，并提起反訴，稱：

房屋實為甲公司借鄭雅文名義購買；

租賃合同僅為“財務做賬”和“支付生活費”的形式；

要求鄭雅文配合過戶。

裁判結果

法院判決：

甲公司立即騰退一號房屋；

按每月6萬元標準支付2017年7月起的房屋使用費；

違約金按LPR計算；

駁回甲公司全部反訴請求。

法院說理

物權登記具有法定公示效力

鄭雅文持有《商品房買賣合同》《房屋所有權證》原件，系法定權利人。甲公司雖出資，但出資行為本身不能直接證明借名合意。

借名買房需有“合意”+“出資”雙重證據

甲公司未能提供任何書面或有效口頭協議證明雙方存在借名約定。開發商出具的說明僅為“聽他人轉述”，證明力弱。

《租賃合同》成為關鍵反證

若真為借名買房，為何在使用十年后突然簽訂租賃合同？且合同明確承認“此前已使用”？這恰恰印證了雙方認可鄭雅文為產權人。

“財務做賬”“支付生活費”等說法無證據支持

甲公司無法解釋為何十年不主張產權，卻在租約到期后才提出過戶。

勝訴辦案心得

本案成功守住產權，關鍵策略如下：

牢牢抓住“物權登記”這一法定優勢

在北京，法院對借名買房持高度謹慎態度，尤其涉及商業房產。登記即推定真實權利人。

用《租賃合同》反制“借名”主張

對方簽署租賃合同，等于自認“非產權人”。這是最有力的反證！

強調“無合意”是借名買房的致命傷

即使全款出資，若無明確約定“借名”，法院不會支持確權。

及時主張權利，避免“默認贈與”風險

鄭雅文在租約到期后立即起訴，避免被認定為默許長期占用。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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