一線城市二手房成交集體回暖

2026.02.03

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作者 |第一財經 孫夢凡

“淡季不淡”，一線城市的二手房市場正走出獨立行情。

在剛過去的1月份，北京二手房網簽量超過1.5萬套，已連續三個月穩定在1.4萬套以上；上海二手房連續三個月成交超2.2萬套；深圳二手房共計錄得6802套，創近10個月新高；廣州二手住宅網簽8881套，市場韌性同樣較強。

在1月傳統樓市“淡季”，北上廣深二手房成交集體回溫，釋放出什么信號？

業內專家認為，市場經歷四年半調整后，房價水平正趨向“友好”，二手房進入探底階段。房地產市場的“小陽春”行情正提前顯現，二手房市場率先回暖，核心韌性凸顯，春節后掛牌量的變化，將成為觀察供需關系的關鍵窗口。

京滬：成交攀升掛牌下滑

北京、上海兩大一線城市的二手房市場，正悄然出現相似特征：成交攀升、掛牌下滑。

據北京市住建委網簽數據，2026年1月份，北京二手房網簽量達15082套，至此該數據已連續三個月穩定在1.4萬套以上。從2025年11月到2026年1月，北京二手房網簽量分別為14446套、17200套、15082套。

北京本輪市場行情，起自2025年12月24日，當地推出新一輪房地產支持政策，包括放寬非京籍家庭購房社保/個稅年限、支持多孩家庭增購住房、統一商貸利率并降低公積金貸款首付比例，以持續釋放潛在購房需求。

記者此前在采訪中了解到，上述新政出臺后，北京樓市出現積極變化，其中成交較為活躍、引領本輪行情的主要是二手學區房，尤其是總價相對較低的房源。

北京市西城區一房產中介表示，政策出臺后，某學區房小區開間戶型價格上漲，上漲幅度大約在10萬～15萬。另一朝陽區中介也表示，板塊內一熱門學區房小區，去年12月成交量大約在二十多套，到今年1月成交已經翻倍。

長久以來困于降價煩惱的業主，對市場的預期及信心也有所增強。中指研究院表示，截至1月26日，頭部中介掛牌量為12.56萬套，較2025年年末下降4.7%，已回落至近2年較低水平，供應壓力有所減緩，表明業主預期出現積極變化。

一線城市中的上海，二手房成交同樣活躍，掛牌量也正出現下行趨勢。

據上海房產交易中心官網“網上房地產”數據，1月上海二手房（含商業）網簽成交22834套，已連續第三個月成交超2.2萬套，該成交量創下近5年同期新高。

據上海中原地產觀察，以往郊區二手房交易量相對偏少，但近期部分區域如寶山，總價200萬左右的房源成交也非常活躍。目前市場上的低總價房源，經過近兩個月的消化，存量正在變少，整體而言市場交易活躍度是非常高的。

與此同時，安居客上海表示，上海二手房掛牌量已連續9個月下降，從2025年4月約12萬套的高點，降至2026年1月的8.9萬套，五個月累計降幅達26%。

“掛牌量下降背后，是房東心態明顯轉變。”安居客上海稱，過去幾年，不少房東為了快速出售，不得不多次降價。如今部分房東拒絕“低價競爭”，要么撤牌觀望，要么將房源由售轉租，尤其是一些地段較好的老房子，翻新后年化租金回報率可達3.3%～3.5%。穩定的租金收益讓房東更愿意持有資產，不再急于降價變現。

上海中原地產認為，掛牌量不斷下降，意味著市場消化的速度，已經超過新增掛牌的速度，價格企穩的可能性增加。“按這樣的趨勢預判，小陽春應該說提前出現了，今年的三四月份，預計也會有不錯的交易量，市場已經走出淡季不淡的行情。”

廣深：價格調整推動入市

另兩大一線城市廣州、深圳，1月份二手房市場也有亮點出現。

據廣州市房地產中介協會數據，1月廣州二手住宅網簽套數和面積仍達到8881套、89.40萬平方米，環比分別小幅增長1.07%和2.05%，顯示市場需求韌性較強。

從各區網簽套數環比來看，多個區域出現增長，外圍區域較為突出。其中：花都區增幅領先，達7.30%；其次是從化區，增長5.32%；增城區、黃埔區、天河區和白云區增長幅度略小，分別為3.93%、3.23%、2.43%和2.10%。

再看深圳，據深圳市房地產中介協會數據，1月深圳二手房共計錄得6802套，環比增長2.9%，同比大幅增長45.5%，創近10個月新高。協會稱，這是市場連續11個月錄得量破5000套，表明置業者信心顯著修復，為后續“小陽春”行情奠定基礎。

深圳貝殼研究院也表示，2026開年，政策端持續釋放利好，剛需、改善需求同步入場，推動二手房成交量穩步增長。1月深圳二手房成交均價為50801元/平方米，環比保持穩定，其中少量優質、高端物業成交擴大，結構性小幅拉升均價。

樂有家門店數據顯示，目前二手房樂有家門店簽約量已連續8周處于高位，2026年的1月，門店簽約量同比去年大幅上漲了57%，顯示樓市熱度在延續，成交量持續走高。

在樂有家聯合其他機構發起的《2026年深圳樓市走勢判斷及置業需求》調研中，受訪者認為成交價維穩的最多，占比43%，看漲的占比30%。在對2026年深圳樓市成交量走勢判斷中，看漲的占比最多達53%，其次是看平、占比31%。

中指研究院指數研究部總經理曹晶晶告訴第一財經，1月北上深等核心城市，二手房市場維持一定熱度，一是北上深購房需求旺盛，當前市場延續以價換量，疊加前期政策顯效下，潛在需求不斷釋放。二是受春節假期后移影響，基數相對較低。近期，二手房掛牌量也有所回落，議價空間收窄、成交周期縮短，一定程度帶動市場交易活躍度提升。

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，1月熱點城市二手房交易回升，一方面市場經歷四年半盤整后，房價已經相對友好，二手房市場進入探底階段。另一方面，從部分板塊、人群來看，房價收入比、租售比等指標已開始趨于合理。

李宇嘉表示，近期二手房成交較多的，很多是學位房。傳統來看，一季度的二手房交易，歷來是“學位房主導”，很多家長不想等到入學前3～4月份，加上1月份房價也比較友好，很多學位房降價比較到位，由此推動了市場成交量攀升。

不過他認為，市場從探底到觸底企穩、夯實底部基礎，仍需要多方共同發力，包括繼續降低交易成本，凈化交易環境和秩序，修復居民在就業、收入和預期等層面的信心等。

曹晶晶也提到，盡管近期二手房掛牌量有所減少，但整體規模仍較大，去化壓力仍在。據中國房地產指數系統百城價格指數，1月北京、上海二手房價格環比仍在回落，但跌幅均有所收窄。另外，京滬二手房市場呈現顯著的“結構性分化”特征，核心板塊與非核心板塊、優質房源與普通房源的價格走勢差異明顯，核心區域的優質次新房價格或已調整至較合理水平，非核心區域的老舊小區、遠郊房源仍面臨下行壓力。

微信編輯| 蘇小

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