合同名為租賃實(shí)為買(mǎi)賣，被告如何破解“以形亂實(shí)”的履約困局？

在商業(yè)實(shí)踐中，一份精心設(shè)計(jì)的合同名稱，有時(shí)會(huì)成為一方主張權(quán)利、另一方陷入被動(dòng)的“陷阱”。當(dāng)您作為公司負(fù)責(zé)人，與合作伙伴簽訂了一份名為《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與租賃框架協(xié)議》的文件，約定了房產(chǎn)位置、價(jià)款、支付方式，并已實(shí)際占有使用多年后，突然被告上法庭，對(duì)方堅(jiān)稱這份協(xié)議就是一份《房屋買(mǎi)賣合同》，要求您立即辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶并支付尾款，您是否會(huì)感到困惑與巨大的履約壓力？本案中的A公司便陷入了這樣的困境。其與B公司之間的糾紛，核心就在于對(duì)一紙協(xié)議法律性質(zhì)的截然不同的認(rèn)定，這直接關(guān)系到數(shù)千萬(wàn)資產(chǎn)的歸屬與巨額違約責(zé)任的承擔(dān)。

1. 案件介紹

本案被告為A公司（賣方/出租方），原告為B公司（買(mǎi)方/承租方）。雙方于數(shù)年前就一處位于XX市核心商圈、價(jià)值不菲的商業(yè)物業(yè)達(dá)成合作意向。為滿足當(dāng)時(shí)的特定商業(yè)安排與融資需求，雙方經(jīng)反復(fù)磋商，最終簽署了一份名為《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與租賃框架協(xié)議》的文件（為脫敏處理，以下簡(jiǎn)稱《協(xié)議》）。

《協(xié)議》的主要內(nèi)容包括：1. 標(biāo)的物明確：詳細(xì)載明了物業(yè)的具體坐落位置、產(chǎn)權(quán)證號(hào)、建筑面積等；2. 價(jià)款與支付：約定了總價(jià)款人民幣數(shù)千萬(wàn)元，并明確了分三期支付的具體時(shí)間節(jié)點(diǎn)與金額；3. 交付與占有：約定A公司在B公司支付首期款后，即將物業(yè)交付給B公司實(shí)際占有、使用；4. “租賃”安排：條款中設(shè)定了一個(gè)長(zhǎng)達(dá)二十年的“租賃期”，并約定象征性的“租金”，該租金與前述總價(jià)款存在抵扣關(guān)系；5. 過(guò)戶條件：約定在“租賃期”屆滿或B公司付清全部款項(xiàng)后（以先到者為準(zhǔn)），A公司“有義務(wù)”配合辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)；6. 違約責(zé)任：對(duì)逾期付款、逾期交付、逾期過(guò)戶等情形設(shè)置了明確的違約金計(jì)算方式。

協(xié)議簽署后，B公司按約支付了前兩期款項(xiàng)，并已實(shí)際入駐該物業(yè)經(jīng)營(yíng)多年。然而，在第三期款項(xiàng)支付日前，因市場(chǎng)環(huán)境變化及自身資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題，B公司未能如期付款。此后，A公司認(rèn)為B公司構(gòu)成違約，依據(jù)《協(xié)議》中關(guān)于“承租方”違約可解除合同的條款，發(fā)函要求B公司騰退房屋。此舉引發(fā)了B公司的強(qiáng)烈反對(duì)，B公司隨即向某法院提起訴訟，其核心訴求是：確認(rèn)雙方簽訂的《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與租賃框架協(xié)議》實(shí)質(zhì)為房屋買(mǎi)賣合同，并判令A(yù)公司繼續(xù)履行合同，即為其辦理房屋所有權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)，同時(shí)B公司同意支付剩余價(jià)款及相應(yīng)違約金。A公司頓時(shí)面臨要么喪失重大資產(chǎn)，要么承擔(dān)巨額違約賠償?shù)膬呻y境地。

2. 裁判結(jié)果與理由

裁判結(jié)果：某院經(jīng)審理后判決，確認(rèn)原告B公司與被告A公司簽訂的《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與租賃框架協(xié)議》性質(zhì)上屬于房屋買(mǎi)賣合同，合法有效；判令被告A公司于判決生效后三十日內(nèi)，配合原告B公司辦理案涉房屋的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)；原告B公司應(yīng)同時(shí)向被告A公司支付剩余購(gòu)房款及逾期付款違約金。

裁判理由：法院的認(rèn)定主要基于以下法律依據(jù)與事實(shí)認(rèn)定邏輯：

1. 法律依據(jù)：依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第四百六十六條、第一百四十二條第一款關(guān)于合同解釋的規(guī)定，對(duì)合同條款的理解有爭(zhēng)議時(shí)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)所使用的詞句，結(jié)合相關(guān)條款、行為的性質(zhì)和目的、習(xí)慣以及誠(chéng)信原則，確定真實(shí)含義。對(duì)于合同性質(zhì)的認(rèn)定，不能僅憑合同名稱，而應(yīng)根據(jù)合同內(nèi)容所涉法律關(guān)系的實(shí)質(zhì)，即合同雙方當(dāng)事人所設(shè)立的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容、特征及主要條款等加以綜合識(shí)別。

2. 事實(shí)認(rèn)定與邏輯推演：

   • “名”與“實(shí)”的辨析：法院認(rèn)為，雖然協(xié)議冠以“租賃框架”之名，但其核心條款完全具備了房屋買(mǎi)賣合同的實(shí)質(zhì)要件。協(xié)議明確約定了標(biāo)的物（特定房屋）、總價(jià)款、價(jià)款支付方式與期限、房屋交付條件，以及最終轉(zhuǎn)移所有權(quán)的義務(wù)。這與租賃合同僅轉(zhuǎn)移標(biāo)的物使用權(quán)、定期支付租金、期限屆滿返還標(biāo)的物的典型特征存在根本區(qū)別。

   • 當(dāng)事人真實(shí)意思的探究：法院運(yùn)用了“穿透式審判思維”，穿透合同表面的“租賃”文字，探究當(dāng)事人的真實(shí)締約目的。從履行行為看，B公司支付了高達(dá)數(shù)千萬(wàn)元的款項(xiàng)，這遠(yuǎn)超正常市場(chǎng)租金水平，更符合購(gòu)買(mǎi)對(duì)價(jià)的性質(zhì)；A公司交付房屋并允許B公司長(zhǎng)期占有、使用、收益，且協(xié)議中關(guān)于“租金”與總價(jià)款的抵扣安排，實(shí)質(zhì)是分期付款買(mǎi)賣的一種變通形式。雙方的真實(shí)合意在于所有權(quán)的最終轉(zhuǎn)移，而非使用權(quán)的暫時(shí)讓渡。

   • 權(quán)利義務(wù)的對(duì)等性與最終性：協(xié)議中關(guān)于“租賃期”后過(guò)戶的約定，并非設(shè)立一個(gè)真正的、可選擇的租賃關(guān)系，而是為買(mǎi)賣合同的履行附加了一個(gè)期限或條件。B公司支付全部?jī)r(jià)款是其核心義務(wù)，獲得房屋所有權(quán)是其核心權(quán)利；A公司收取全部?jī)r(jià)款是其核心權(quán)利，轉(zhuǎn)移所有權(quán)是其核心義務(wù)。這一組權(quán)利義務(wù)關(guān)系是終局性的、不可逆的，符合買(mǎi)賣合同的本質(zhì)。

3. 法律分析

上海君瀾律師事務(wù)所俞強(qiáng)律師提示：本案是一起典型的因合同性質(zhì)認(rèn)定引發(fā)的復(fù)雜商事糾紛，對(duì)處于被告地位的A公司而言，教訓(xùn)深刻。它警示我們，在商事活動(dòng)中，合同的形式與名稱必須與當(dāng)事人的真實(shí)意思和權(quán)利義務(wù)的實(shí)質(zhì)內(nèi)容高度統(tǒng)一，否則在發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，將面臨極大的法律風(fēng)險(xiǎn)。作為上海律師，我們?cè)谔幚泶祟惏讣r(shí)，尤其注重從以下幾個(gè)層面為客戶剖析抗辯空間與策略。

（一）法條解讀：合同性質(zhì)認(rèn)定的法律邏輯

本案裁判的核心法律依據(jù)是《民法典》關(guān)于合同解釋的規(guī)定。合同成立并生效需要滿足實(shí)質(zhì)要件與形式要件。實(shí)質(zhì)要件包括當(dāng)事人適格、意思表示真實(shí)、內(nèi)容合法；形式要件則指法律要求或當(dāng)事人約定的特定形式（如書(shū)面）。本案中，《協(xié)議》為書(shū)面形式，雙方蓋章確認(rèn)，形式要件無(wú)爭(zhēng)議。關(guān)鍵在于實(shí)質(zhì)要件中的“意思表示真實(shí)”應(yīng)如何認(rèn)定。

法院并未拘泥于雙方口頭或稱“租賃”的表示，而是通過(guò)整體解釋和目的解釋的方法，認(rèn)定雙方隱藏于復(fù)雜條款背后的真實(shí)意思乃是“買(mǎi)賣”。根據(jù)《民法典》第四百六十七條，對(duì)于無(wú)名合同（非典型合同），可以參照適用最相類似的合同規(guī)定。本案《協(xié)議》雖名稱非典型，但其權(quán)利義務(wù)架構(gòu)與分期付款的房屋買(mǎi)賣合同最為相似，因此參照買(mǎi)賣合同的規(guī)定處理，于法有據(jù)。這體現(xiàn)了司法實(shí)踐從“形式主義”向“實(shí)質(zhì)主義”審查的轉(zhuǎn)變，即“穿透式審判”思維，旨在防止當(dāng)事人通過(guò)合同外觀規(guī)避法律、掩蓋真實(shí)交易目的。

（二）抗辯策略反思：從被告A公司視角的攻防要點(diǎn)

倘若A公司意圖在上訴或類似案件中構(gòu)建有效抗辯，上海君瀾律師事務(wù)所俞強(qiáng)律師團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，可從以下角度深化策略，而非簡(jiǎn)單地反駁合同名稱：

1. 聚焦“名實(shí)不符”下的合同性質(zhì)爭(zhēng)議：抗辯核心不應(yīng)是否認(rèn)《協(xié)議》的效力，而是爭(zhēng)議其性質(zhì)。可以主張?jiān)摗秴f(xié)議》實(shí)為一種“附條件的所有權(quán)保留買(mǎi)賣”與“長(zhǎng)期租賃”的混合合同，或稱“售后回租”的融資性安排。重點(diǎn)論證：雙方約定了長(zhǎng)達(dá)二十年的“租賃期”，在此期間內(nèi)，B公司支付“租金”的行為是其獲得使用權(quán)的對(duì)價(jià)，總價(jià)款的抵扣是一種財(cái)務(wù)結(jié)算方式，而非購(gòu)房款本身。所有權(quán)的轉(zhuǎn)移是一個(gè)附有嚴(yán)格且長(zhǎng)期條件的未來(lái)事項(xiàng)，該條件（如二十年租期屆滿）本身構(gòu)成了交易的重要組成部分，不能將其簡(jiǎn)單剝離視為買(mǎi)賣。這需要深入挖掘締約時(shí)的背景郵件、會(huì)議紀(jì)要等證據(jù)，證明“長(zhǎng)期穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)”而非“即時(shí)資產(chǎn)過(guò)戶”才是雙方的共同商業(yè)目的。

2. 合同生效要件的抗辯：主張即使部分條款具有買(mǎi)賣色彩，但整個(gè)合同的生效或履行階段尚未達(dá)到。例如，可以強(qiáng)調(diào)《協(xié)議》中關(guān)于產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的約定，是附在“B公司付清全部款項(xiàng)”這一停止條件之上的。現(xiàn)B公司逾期未付清款項(xiàng)，該條件未成就，因此A公司配合過(guò)戶的主合同義務(wù)尚未產(chǎn)生履行基礎(chǔ)。同時(shí)，可審查合同是否有需經(jīng)審批、登記等特殊生效要件。

3. 根本違約與合同解除權(quán)的行使：這是A公司最有力的反擊點(diǎn)。既然B公司未能按《協(xié)議》約定的期限支付第三期款項(xiàng)（無(wú)論該款項(xiàng)被定義為“購(gòu)房尾款”還是“特定階段的租賃抵扣款”），其行為已構(gòu)成根本違約。A公司作為守約方，有權(quán)依據(jù)《民法典》關(guān)于合同解除的規(guī)定及《協(xié)議》中的違約責(zé)任條款，主張解除合同。關(guān)鍵在于，解除合同的法律后果是返還財(cái)產(chǎn)、恢復(fù)原狀。A公司可以請(qǐng)求法院判令解除《協(xié)議》，B公司返還房屋，A公司返還已收款（可扣除違約金、房屋使用費(fèi)）。如此一來(lái)，便將訴訟焦點(diǎn)從“必須過(guò)戶”轉(zhuǎn)移到“是否應(yīng)解除合同”上，攻守之勢(shì)可能逆轉(zhuǎn)。

（三）風(fēng)險(xiǎn)提示與行動(dòng)建議

對(duì)于面臨類似糾紛的被告企業(yè)，俞強(qiáng)律師提示以下風(fēng)險(xiǎn)：首先，證據(jù)固化風(fēng)險(xiǎn)。如本案所示，法院高度重視實(shí)際履行行為。B公司長(zhǎng)期占有、使用房屋并支付大額款項(xiàng)的行為，極大地強(qiáng)化了其“買(mǎi)方”地位的認(rèn)定。因此，企業(yè)在合同履行中，任何與合同名稱不符的操作都需格外謹(jǐn)慎，并保留能解釋其合理性的內(nèi)部決策證據(jù)。其次，條款設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。合同條款間應(yīng)邏輯自洽，避免出現(xiàn)如本案中“支付巨額款項(xiàng)卻僅獲得租賃權(quán)”這類有違商業(yè)常理的矛盾，否則極易在爭(zhēng)議中被作出不利于己方的解釋。

上海律師在處理商事合同糾紛時(shí)，特別強(qiáng)調(diào)事前風(fēng)險(xiǎn)防控與事后精準(zhǔn)抗辯的結(jié)合。具體到本案情形，A公司應(yīng)在訴訟中迅速調(diào)整策略：一是全面梳理締約至今的所有溝通記錄、財(cái)務(wù)憑證，構(gòu)建能夠支持“混合合同”或“融資安排”定性的事實(shí)證據(jù)鏈；二是重點(diǎn)論證B公司的違約行為已導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，堅(jiān)決行使合同解除權(quán)；三是就違約金過(guò)高（如果存在）等提出抗辯，以降低潛在損失。

作為上海君瀾律師事務(wù)所高級(jí)合伙人，北京大學(xué)法律碩士，擁有超過(guò)15年執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)并處理過(guò)600余起復(fù)雜商事案件的律師，俞強(qiáng)律師團(tuán)隊(duì)深知，在諸如公司股權(quán)、合同、金融資管等復(fù)雜糾紛中，爭(zhēng)議的解決往往不在于對(duì)單一法條的生硬套用，而在于對(duì)交易本質(zhì)的深刻洞察與證據(jù)體系的精巧構(gòu)建。我們團(tuán)隊(duì)的核心理念正是：通過(guò)專業(yè)、高效的爭(zhēng)議解決方案，為客戶化解商事糾紛，捍衛(wèi)商業(yè)權(quán)益。

結(jié)語(yǔ)

合同性質(zhì)的認(rèn)定，是民商事審判中的基礎(chǔ)性問(wèn)題，卻常常成為決定案件勝負(fù)的關(guān)鍵。本案警示所有市場(chǎng)參與者，合同文本的每一個(gè)字句都承載著法律后果，“名實(shí)相符”是基本的合規(guī)要求。當(dāng)您因一份“似是而非”的合同陷入被動(dòng)訴訟時(shí)，及時(shí)尋求專業(yè)法律幫助，從紛繁復(fù)雜的條款和履行行為中梳理出對(duì)己方有利的法律關(guān)系定性，并制定針對(duì)性的抗辯或反訴策略，是扭轉(zhuǎn)局面的首要步驟。

如需針對(duì)您遇到的特定合同性質(zhì)爭(zhēng)議、房屋買(mǎi)賣合同糾紛或其它公司股權(quán)、合同履行、商事犯罪等復(fù)雜法律問(wèn)題，獲得更具針對(duì)性的抗辯策略分析與解決方案，可聯(lián)系上海君瀾律師事務(wù)所俞強(qiáng)律師團(tuán)隊(duì)。我們專注于提供公司股權(quán)、合同糾紛、金融與資管、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、商事犯罪等領(lǐng)域的訴訟與非訴訟服務(wù)，并在執(zhí)行異議、再審、抗訴等程序中積累了大量成功經(jīng)驗(yàn)。您可通過(guò)關(guān)注公眾號(hào)“律師俞強(qiáng)”進(jìn)行免費(fèi)初步咨詢，或前往位于上海市浦東新區(qū)世紀(jì)大道1198號(hào)的君瀾律師事務(wù)所官網(wǎng)獲取進(jìn)一步聯(lián)系。

具體案件需咨詢專業(yè)律師，本分析僅為參考，不構(gòu)成執(zhí)業(yè)意見(jiàn)。