重慶沒有下一座「觀宸」

去年底，重慶發(fā)生了一件大事：兩江新區(qū)正式從功能區(qū)升級為行政區(qū)。

我查了下兩江新區(qū)的家底：轄區(qū)面積1360平方公里，人口352萬，2024年的GDP大約5000億。這三個指標(biāo)，都是西部第一。

于是在網(wǎng)上，兩江新區(qū)有了一個很顯赫的title：中國西部第一區(qū)。

第一區(qū)在重慶經(jīng)濟(jì)大盤中有多高權(quán)重？

光是我熟悉的樓市領(lǐng)域：重慶2024年約481萬㎡的新房銷售面積，兩江新區(qū)就貢獻(xiàn)了約208萬㎡，超過40%。

未來兩江新區(qū)會是重慶絕對意義上的「臺面」

本文的主角，是重慶的「豪宅臺面」——觀宸

它所在的位置是兩江新區(qū)的「板塊臺面」——觀音橋

2024年，套均總價超過500萬的住宅，它一共賣出596套住宅，是重慶的單盤之王。而套均單價也是恐怖的超過了3.5萬/㎡。

這個數(shù)字在重慶意味著什么？重慶中心城區(qū)上半年的均價只有約1.38萬/㎡，觀宸是其2.7倍。（數(shù)據(jù)來源于瑞理數(shù)據(jù)）

這個系數(shù)折算到成都是單價賣超6.5萬/㎡的房子，等同于成都金三的地王項目。

不客氣地說，觀宸就是當(dāng)前重慶唯一的城市級極核資產(chǎn)。

而在產(chǎn)品端我曾經(jīng)說，在中國有兩個城市是豪宅修羅場，東部是杭州，西部是重慶 。

重慶這兩年的產(chǎn)品集大成者就是香港置地和華潤置地合作打造的觀宸。

從21年亮相至今，中國豪宅圈到重慶學(xué)習(xí)觀宸已經(jīng)是常態(tài)，就如同全國同行到成都必學(xué)麓湖一樣。

它們從宏觀的開發(fā)模式，到中觀的戶型、立面、公區(qū)、甚至到微觀層面的奢石，超級符號等都在效仿。

但是美人在骨不在皮。

觀宸的精髓不在于這些產(chǎn)品單項。而是依托城市最好的土地，從一而終，因地制宜的總觀系統(tǒng)設(shè)計，生長出全國獨有的豪宅集群。

并且它依托長周期、多地塊開發(fā)的優(yōu)勢，可以持續(xù)完成產(chǎn)品進(jìn)化，持續(xù)釋放影響力。

一個城市級豪宅的發(fā)聲量，在某種層面代表一個城市在城建品質(zhì)、審美品味、經(jīng)濟(jì)密度、超級購買力等多方面的勢能傳播。

換句話說，一個城市的「豪宅力」也在反映城市綜合競爭力。

觀宸之于重慶至少有三個方面的重大影響：

第一，觀宸留住了重慶的頂級購買力。

吸引重慶富人下場掃貨這件事，往小了看，是重慶富人家庭在升級居住品質(zhì)。

往大了看，這就是將幾百個千萬級購買預(yù)算留在了重慶，沒有造成重慶頂級購買力的外流。

以最近幾年中國城市之間對于產(chǎn)業(yè)、人才、資本和購買力的激烈競爭，要留住城市頂級購買力，尤其是面對更高能級城市的競爭時，有且只有一個準(zhǔn)則：

用城市最好的地，修建最好的房子。

舉個例子：觀宸·千重錦366㎡的樓王，總價1600W起步，最貴的頂樓600㎡復(fù)式樓王，超3000W。

這個預(yù)算，可以到高能級的北上廣深掃貨了。

但觀宸做到了推出首月快銷了5.2億。放到哪個城市都是妥妥的現(xiàn)象級，在重慶自然更有反差感。

第二，觀宸讓重慶富人重新認(rèn)識觀音橋，并愿意回到觀音橋。

過去十幾年，重慶人買房也是一路外擴(kuò)，從江北到渝北，這種外溢現(xiàn)象全國都在上演。

但城市發(fā)展進(jìn)程決定了外拓只屬于高速發(fā)展期。重慶不可能也沒有能力再建一個新區(qū)。

「回歸極核」完成城市核心區(qū)的二次城市化是過去幾年全國重要城市的主旋律。

因此我們可以看到，各地頻出的地王，都是城市成熟核心壓箱底的土地。

核心目標(biāo)就是讓城市有錢人先回來，帶著資本和產(chǎn)業(yè)回歸。可以說推動觀音橋的二次城市化，觀宸功不可沒。

說個冷知識，全行業(yè)都在用的「極核」一詞，其實最早就源于觀宸對于觀音橋的定義。

第三，觀宸是重慶在中國豪宅市場的話語權(quán)代表。

重慶作為成渝經(jīng)濟(jì)圈的核心城市之一，相較于前幾年的豪宅斷層領(lǐng)先；這兩年隨著整體市場下行，重慶反而真正能在全國有影響力、有話語權(quán)的豪宅項目越來越少。

而成渝經(jīng)濟(jì)圈的另一個核心成都，迎來了頂豪產(chǎn)品力和供應(yīng)量的雙爆發(fā)。

城市之間的競爭，基于經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)等基本面，豪宅是另一個重要的比較賽道。

換句話說高能級城市，都有在全國影響力的封面豪宅。

因為觀宸的存在，重慶在這個領(lǐng)域有了自己對外的發(fā)聲載體。

不僅如此，對于重慶本地市場，觀宸還承擔(dān)著價格錨點。即區(qū)域內(nèi)所有的新房定價，必然以觀宸為標(biāo)桿，逐級遞減。

觀宸屬于重慶的少數(shù)派豪宅，因為它不像重慶絕大數(shù)大平層占據(jù)了大江大河的資源。

能走出獨立行情，因為它具備兩方面的唯一性。

●第一：觀宸有全國范圍內(nèi)極度稀缺的「重奢商業(yè)+頂級豪宅」的組合。

觀宸一直就不是單純的住區(qū)開發(fā)，它是足以影響重慶商圈格局的大動作：

項目將打造由KPF建筑事務(wù)所、RDAI、10 Design、 P Landscape四家超級設(shè)計天團(tuán)，聯(lián)合設(shè)計的頂奢商業(yè)——中環(huán)萬象城。

你可以這樣理解重慶在觀音橋重新修了一個成都的IFS+太古里。

這種頂級商業(yè)，在一個城市能落址的商圈最多1~2個，不會隨意布局，也很難易址。

時隔兩年，當(dāng)我再走進(jìn)觀宸，最大的震撼就是中環(huán)萬象城的土建骨架已經(jīng)完成。

這個超級建筑的體量感如同一個天外來物，懸浮在城市中央。它的形態(tài)更像觀音橋的心臟。

在官方層面，中環(huán)萬象城被列入建設(shè)重慶國際消費中心城市藍(lán)圖的核心節(jié)點。

圍繞中環(huán)萬象城，重慶將觀音橋這個母體商圈進(jìn)行了系統(tǒng)性升級。

從地面、地下、空中三個維度將區(qū)域構(gòu)建成立體互通的底盤。

比如空中，觀音橋正在建設(shè)一座約4.1公里的封閉式人行天橋，可以串聯(lián)中環(huán)萬象城和商圈內(nèi)的其他主要商業(yè)體。這種慢行系統(tǒng)讓8D城市更添魔幻。

這種由官方牽頭的城市界面更新，加上重奢商業(yè)重塑配套底盤，頂配豪宅重塑生活底盤，將會在短短幾年完成一場重慶富人的大遷徙。

這是重慶的專屬劇本，全國罕見，其他城市也學(xué)不來。

●第二：觀宸擁有領(lǐng)先行業(yè)的唯一產(chǎn)品語言。

這幾年，我們稱贊不已的很多豪宅產(chǎn)品場景，比如極致奢石運用，超流體生長立面、立體蓋板設(shè)計、會所化的架空層、空中觀景臺等等。

你可能不相信，從2021年就肇始于觀宸。

比如建筑立面，整個西南區(qū)域豪宅的立面覺醒也就最近兩年。

但是觀宸從登場開始就是大面積鋁板+玻璃幕墻 ，并且將弧形倒角的超流體手法一直影響至今。

在那個橫平豎直的立面時代，觀宸極具手機(jī)科技感的鑲邊弧形倒角，加上觀宸之花的塔冠，讓人過目不忘。

還有觀宸最為知名對于奢石的像素級運用，簡直就是一個奢石博物館。

當(dāng)下很多豪宅重點宣傳的名貴石材，切割拼貼的工藝，在觀宸都能找到影子。

這些場景和手法，有些「皮相」已經(jīng)被其他項目借鑒模仿，但還有很多完全不能被模仿的「骨相」，比如立體蓋板設(shè)計。

是的，就是上海、廣州、杭州等城市的頂豪項目，今年最為流行的將社區(qū)抬起來的蓋板設(shè)計。這不過是觀宸的天生配置。

觀宸利用重慶獨有的山勢，天然能把立體蓋板的垂直空間效應(yīng)放大。

它的不少組團(tuán)都是懸浮高空幾米到十幾米不等的空中浮島，部分還通過空中HIGH LINE廊道相接。

一期的「重樓」是獨具未來復(fù)古主義的入口，全國僅此一例，其他項目抄襲不了。

二期的花園落客，和觀景夾板上的珍寶盒子，同樣美輪美奐。

在這種特殊地理加持下的產(chǎn)品力，讓觀宸可以自信大膽告訴行業(yè)內(nèi)外，成都的頂豪可以照搬到廣州、武漢、西安；而觀宸創(chuàng)造的唯一性，有且只屬于重慶。

作為一個超400畝，多地塊連片綜合開發(fā)項目，觀宸在開發(fā)進(jìn)程中可以隨著市場溫度、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、規(guī)劃條件等多方位變化，自覺去進(jìn)化適配每一代產(chǎn)品。

比如已經(jīng)交付的一期，觀宸是率先引入全景采光的項目。將部分戶型多個空間270°轉(zhuǎn)角采光推向了全國。

它幫行業(yè)構(gòu)建了一條準(zhǔn)則：所謂的建筑公建化，極致窗墻比就是徹底消滅山墻。

但到了二期，隨著第四代住宅的放開，觀宸又被視為全國知名的第四代頂豪范本。

而近期將要推出三期「望雲(yún)潮」，觀宸又融合了重慶「好房子」的新規(guī)政策。

同時，整個大盤也在搭建不同的居住模型。比如觀宸一、二期是與中環(huán)萬象城零距離的Podium Living生活模型。

因此，住宅區(qū)以中環(huán)萬象城為視覺向心力，進(jìn)行浮島式總圖布局。

觀宸三期的望雲(yún)潮，地塊則是處于臨中環(huán)萬象城更遠(yuǎn)的二排，所謂「一半煙火，一半靜謐」。

因此在居住模型上，具備內(nèi)生獨立性，是典型的極核區(qū)后花園。

觀宸望雲(yún)潮有三大天然優(yōu)勢：

一是約62畝至闊地，是觀宸最大的一塊地，大概率重慶極核未來也很難有這么大的純住塊地。

二是望雲(yún)潮是整個項目的最高點。這種總觀效應(yīng)與案名「望雲(yún)」意境貼切。

三是地塊原生臺地高差，是「限制」也是極致造景優(yōu)勢。

結(jié)合三點地脈特征，觀宸 望雲(yún)潮在延續(xù)印記中實現(xiàn)了自我再進(jìn)化。

首先，統(tǒng)一語言的建筑地標(biāo)群。

觀宸望雲(yún)潮和一、二期的建筑風(fēng)格保持了統(tǒng)一。

延續(xù)了「自然生長」和觀宸之花的理念，這已經(jīng)是觀宸獨有的視覺符號。

不過，也加強建筑細(xì)節(jié)的顆粒度。比如強化了復(fù)古的豎向柱式，橫線層間增加了微曲細(xì)節(jié)工藝等。

觀宸追求的地標(biāo)感是建筑群一起「生長」的城市氣魄。

其次，強化內(nèi)生資源底盤。

在總圖規(guī)劃上，結(jié)合62畝的大地塊優(yōu)勢，將中庭優(yōu)勢最大化。

整個地塊11棟樓，有9棟樓在外部圍合，兩棟樓王分居兩大組團(tuán)中央，形成了超16000㎡的超級中庭。

同時所有的樓棟做了底部架空，將建筑邊界和景觀共融，構(gòu)建了一個約4萬㎡的立體綠洲。

第三，更極致的抬板設(shè)計。

一方面，相較于市政道路，望雲(yún)潮依然是懸浮道路之上。

它將入口大門，結(jié)合街角抬板崖壁，打造了如同新加坡式的街區(qū)流動花園界面。

我一直說當(dāng)下豪宅的城市使命就是牽引城市，讓街區(qū)升級。

而在地塊內(nèi)則是利用多級的分臺高差。觀宸望雲(yún)潮將立體水景引入園區(qū)，打造了全重慶獨有的波特曼花園。

我以前說過，一個項目的審美品位往往通過效果圖就見分曉。望雲(yún)潮必然又是2025年末豪宅圈的一大爆品。

和園區(qū)底盤共同進(jìn)化的還有戶型產(chǎn)品。

前面我說過，觀宸望雲(yún)潮是既有四代宅，又有重慶「好房子」新規(guī)的唯一組團(tuán)。

觀宸將兩種規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)適配到不同位置，不同面積段的產(chǎn)品上，產(chǎn)生出最大的化學(xué)反應(yīng)。

比如，建面約233㎡的豪改戶型上依然延續(xù)二期的四代宅，它包含了觀宸對于重慶頂豪大平層最新的理解力。

在這種尺度的大平層上，最有效顛覆生活場景的一定是戶外墅居模塊的植入。

這款建面約233㎡戶型最大的特征是「全景艙端廳+四代宅生態(tài)陽臺」的組合。

將整個約82㎡的LDK廳，放在十字動線端頭最顯赫的位置，讓家庭社交區(qū)可以享受超18米的全景采光。

挑高的四代生態(tài)陽臺是通過奇偶層，錯層布置在LDK廳的南北向位置。

不僅有效解決了生態(tài)陽臺的對視干擾問題，還提供了兩種戶外場景供業(yè)主選擇：

一種是和餐廳相接，陽光早餐+戶外火鍋場景感拉滿。一種是與客廳臥室區(qū)相接，讓戶內(nèi)與戶外實現(xiàn)場景洄游。

而戶內(nèi)的其他功能模塊考量，你依然能感受到觀宸的老練。

比如入口的十字女王玄關(guān)，通過「浪費」多重的走廊空間將整個臥室區(qū)都隱了起來。

而中西雙廚+后勤區(qū)，觀宸一如既往的加大面積比重，因為這才是保障豪宅日常運轉(zhuǎn)的關(guān)鍵。

關(guān)于好房子的新規(guī)更多運用在建面約143㎡的改善面積段。

面對改善面積段，觀宸選擇將更有效的功能面積贈送分配給戶內(nèi)空間。

我一直說這幾年，中小面積的四代宅，有一種小馬拉大車的錯配感。觀宸自然深知其中道理。

因此他們將建面約143㎡定制得更加實用性。這就是觀宸獨有的適配性，它們永遠(yuǎn)可以晴天賣鞋，下雨賣傘。

這次再看觀宸，也是我第一次站在它的觀景夾板上，俯瞰整個觀音橋極核全貌。

只要站在那里，你或許和我有一樣的感受：重慶不會再有下一個觀宸。

每年我看過很多豪宅，它們有各種的華麗語言，卻很少有觀宸面前這一幅「城市重器」的震撼畫面。

當(dāng)下市場，個體豪宅在產(chǎn)品配置上突破限制已經(jīng)沒有障礙，反過來大家又再重新審視比拼腳下的土地。

我今年一直強調(diào)的豪宅置業(yè)觀點：買房不開荒，一定要配套等你，你不能去等配套。

觀宸的絕對稀缺性既在于它錨定的城市首位度，亦在于它的締造者也無法復(fù)制。

每座傳奇豪宅都是發(fā)展商城市閱讀能力、土地研判能力、資源整合能力、產(chǎn)品研發(fā)能力、價值主張能力的綜合，更是天時、地利、人和的綜合 。

如是以上，才是觀宸能夠無懼挑戰(zhàn)，穿越周期的根本內(nèi)核。

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