在存量更新中，讓歷史風(fēng)貌成為城市發(fā)展的穩(wěn)定變量

當(dāng)城市發(fā)展進(jìn)入存量主導(dǎo)階段，上海城市更新的內(nèi)涵正在發(fā)生根本變化。不再以新增多少建筑面積、落地多少項(xiàng)目作為主要尺度，而是更多轉(zhuǎn)向?qū)扔锌臻g的再組織、再利用與再提升。歷史風(fēng)貌在城市發(fā)展中的位置不斷前移——從需要被保護(hù)的對(duì)象，逐步轉(zhuǎn)變?yōu)橛绊懣臻g品質(zhì)、支撐功能重構(gòu)、塑造城市氣質(zhì)的重要基礎(chǔ)。

也正因如此，歷史風(fēng)貌保護(hù)工作也已經(jīng)超越了單一的物質(zhì)空間修繕范疇，轉(zhuǎn)變?yōu)橐粓鲫P(guān)乎城市文脈賡續(xù)、存量資產(chǎn)價(jià)值重塑與社會(huì)治理現(xiàn)代化的復(fù)合型系統(tǒng)工程。

致公黨市委建議：在城市更新中要更加重視歷史風(fēng)貌傳承與轉(zhuǎn)化，從制度層面系統(tǒng)破解制約因素，使歷史風(fēng)貌真正成為存量更新中的重要支點(diǎn)，而非發(fā)展中的“附屬變量”。

三重制約：從技術(shù)到經(jīng)濟(jì)再到運(yùn)營

在實(shí)踐中，這條路徑仍面臨多重制約。當(dāng)前風(fēng)貌傳承與轉(zhuǎn)化主要集中在三個(gè)方面的困境。

首先是技術(shù)規(guī)范的剛性約束。現(xiàn)行規(guī)范更多圍繞新建建筑形成，與歷史建筑的個(gè)性化特征存在天然沖突。一棟歷史建筑要改成創(chuàng)意工作室，往往在消防通道、結(jié)構(gòu)荷載、日照間距等指標(biāo)上遭遇“一票否決”。這些指標(biāo)本身是為現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)建筑設(shè)計(jì)的，并不完全適用于歷史建筑的特殊情境。

其次是經(jīng)濟(jì)平衡的困難。風(fēng)貌項(xiàng)目普遍具有高投入、低產(chǎn)出、長周期特征，難以套用傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)邏輯。項(xiàng)目往往位于中心城區(qū)核心地段，土地成本居高不下，但受文保要求約束，可開發(fā)權(quán)益損失明顯，導(dǎo)致投入與回收之間存在較大落差。

第三是空間與內(nèi)容的脫節(jié)。不少項(xiàng)目重建設(shè)、輕運(yùn)營，空間更新與內(nèi)容導(dǎo)入不同步，出現(xiàn)“看起來更新了，但用不起來”的尷尬。物理空間改造完成了，但產(chǎn)業(yè)內(nèi)容植入嚴(yán)重滯后，造成風(fēng)貌資源的二次浪費(fèi)。

系統(tǒng)破局：從規(guī)則到機(jī)制的創(chuàng)新

致公黨市委認(rèn)為，這些問題表明，歷史風(fēng)貌的傳承與轉(zhuǎn)化，已不再是單純的工程技術(shù)問題，而是涉及規(guī)劃、土地、金融與治理的系統(tǒng)性議題。

在規(guī)劃層面，需要從用途鎖定轉(zhuǎn)向彈性引導(dǎo)。建議采用負(fù)面清單加正面引導(dǎo)的管理模式，在確保安全與歷史價(jià)值保護(hù)的前提下，對(duì)清單之外的業(yè)態(tài)賦予市場主體更大自主權(quán)。同時(shí)加快出臺(tái)針對(duì)歷史建筑改造的適應(yīng)性技術(shù)指南，為老建筑嵌入現(xiàn)代功能掃清障礙。

在土地與開發(fā)權(quán)層面，需要探索更靈活的平衡機(jī)制。建議建立風(fēng)貌保護(hù)容積率儲(chǔ)備庫，允許將受限的容積率指標(biāo)轉(zhuǎn)移至同區(qū)域內(nèi)其他地塊，通過市場化方式實(shí)現(xiàn)價(jià)值對(duì)沖，緩解項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)壓力。

在投融資層面，應(yīng)推動(dòng)從一次性開發(fā)收益向長期運(yùn)營收益轉(zhuǎn)型。通過將運(yùn)營良好的風(fēng)貌街區(qū)打包上市，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化，讓社會(huì)資本看到可持續(xù)回報(bào)預(yù)期。同時(shí)建立風(fēng)貌保護(hù)權(quán)益交易平臺(tái)，激發(fā)產(chǎn)權(quán)人主動(dòng)保護(hù)、修繕歷史建筑的內(nèi)生動(dòng)力。

在治理層面，更重要的是將更新的關(guān)注點(diǎn)從“交付完成”延伸至“持續(xù)使用”。風(fēng)貌更新的成效，最終體現(xiàn)為街區(qū)是否有人氣、空間是否被高頻使用、業(yè)態(tài)是否能夠自然更替。推廣社區(qū)規(guī)劃師制度，引入專業(yè)力量深入社區(qū)挖掘居民需求；搭建城市更新議事廳，在方案設(shè)計(jì)、施工組織、后續(xù)管理等環(huán)節(jié)充分聽取各方意見。當(dāng)更新過程成為協(xié)商共建的過程，空間本身也會(huì)獲得更強(qiáng)的適應(yīng)能力。

致公黨市委表示，讓歷史風(fēng)貌成為城市發(fā)展的穩(wěn)定變量，本質(zhì)上是一種發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變——從依賴持續(xù)擴(kuò)張轉(zhuǎn)向深度挖掘既有空間潛力，從追求顯性的形象變化轉(zhuǎn)向優(yōu)化隱性的系統(tǒng)性能。

這也是城市走向成熟的重要標(biāo)志：不是不斷制造新的城市“封面”，而是在存量空間中持續(xù)生成高質(zhì)量的生活場景。

原標(biāo)題：《在存量更新中，讓歷史風(fēng)貌成為城市發(fā)展的穩(wěn)定變量》

欄目主編：張駿

文字編輯：張駿

本文作者：解放日?qǐng)?bào) 徐心遠(yuǎn)