大悅城控股：在探索房地產發展新模式的實踐中領跑

2026年新年伊始，著力穩定房地產市場，加快構建房地產發展新模式，正在推動行業實現深度轉型。房地產行業的底層邏輯正在被重構，這同時給房地產帶來機遇。一批優秀企業憑借戰略轉型與能力重構，主動優化業務模式、持續強化產品與服務價值，不斷夯實資本韌性，實現高質量發展。

作為中糧集團旗下核心的地產投資與管理平臺，大悅城控股集團股份有限公司（000031.SZ，以下簡稱“大悅城控股”）始終以堅定的戰略定力、卓越的運營能力和穿越周期的韌性，致力于打造“好房子”，提供“好服務”。從空間運營者到青年文化的共建者、商業資源的連接者，大悅城與城市共生，不斷躍遷。在探索房地產發展新模式的實踐中，大悅城控股以精準的戰略、對“好房子”的深刻理解以及深度構建商業運營價值的能力，實現領跑。

精準戰略和定力引領新發展

隨著房地產行業進入深度調整期，整個行業都在尋找新的發展模式。唯有精準的戰略和堅定的執行力，方能穿越周期迷霧，把握結構性機遇。大悅城控股的系列舉措，清晰展現了其以戰略定力應對市場變化的決心與能力。

過去的一年是大悅城控股深化戰略布局的關鍵一年。公司系統性地提出并深化 “1123”戰略體系：1個提升（商業引領地位）、1個夯實（高質量開發）、2個聚焦（產品與區域）、3個精進（差異化、專業化、精細化）。這一體系旨在全方位提升企業核心競爭力，為可持續發展提供系統性指引。

在投資布局上，大悅城控股持續深耕京津冀、長三角、粵港澳大灣區、成渝經濟圈等核心城市群，踐行 “重點深耕”策略。這一策略不僅確保了項目的安全邊際與長期價值，更實現了規模、效益與風險的動態平衡。

2025年11月19日，大悅城控股成功獲取成都市青羊區4宗優質地塊，總占地面積約201畝。其中，104畝商業服務用地緊鄰地鐵4號線蔡橋站，屬于城市級TOD項目。未來依托地塊先天優勢，通過品質商業的規劃補缺，有望推動區域從“科教高地”升級為功能完善的高品質宜居宜業新城。

不到一個月，2025年12月5日，大悅城控股再次獲取青島市市北區核心商業地塊，同樣位于地鐵上蓋（2號線利津路站），周邊1公里內4條地鐵線交匯，進一步強化了在北方核心城市的戰略布局。

在強化主業投資的同時，大悅城控股也通過關鍵的資本運作優化治理結構，為長期發展積蓄動能。

2025年11月17日，大悅城控股發布公告，其子公司大悅城地產有限公司的私有化決議案獲計劃股東高票通過，并于11月27日正式撤銷香港聯交所上市地位。這場跨越十二年的資本旅程的閉環，標志著大悅城控股治理結構的優化，旨在增強對旗下資產的統籌配置能力，促進業務板塊間的資源協同與效率提升，是邁向高質量發展的全新起點。

同時，積極借助大悅城商業REITs等金融工具，實現資產的保值增值與資金的高效循環，為可持續發展注入資本活力。華夏大悅城商業REIT（基金代碼：180603）持續交出亮眼業績。2025年四季度報告顯示，其底層資產成都大悅城期末出租率攀升至98.10%，租金收繳率達100%，平均租金單價穩步上漲。該基金成立一年多已累計實施4次分紅，派利超1.9億元，以穩定的現金流回報印證了優質資產的運營效能與資本價值。

這一系列主動的戰略調整、精準的投資布局和審慎的資本運作，共同構成了大悅城控股應對行業新周期的組合拳。正如大悅城控股黨委書記、董事長、總經理姚長林在品牌推介會上所言，大悅城正緊扣 “卓越的城市運營與美好生活服務商” 戰略愿景，全面推進 “戰略、業務、資本、產品”四大重塑。

以“年輕力”系統重構商業價值

大悅城控股真正將“年輕力”從話題轉化為系統能力，構建了一套從客群洞察、內容創新、場景營造到組織支撐的完整運營體系，為實體商業的高質量發展提供了可復制、可落地的樣本。

2025年新開的深圳大悅城，首店及定制店占比超50%，開業首日客流突破42萬人次，銷售額近2000萬元，正是“年輕力”戰略的成功驗證。通過自有的Z世代團隊捕捉前沿趨勢，與品牌共創，持續引入首店、旗艦店、潮流IP及沉浸式體驗業態，保持商業內容的鮮活度與吸引力。

在場景營造方面，大悅城深度融合在地文化與當代青年生活方式，構筑具有情感共鳴的“年輕力磁場”。無論是廈門大悅城的“半日半海”主題空間、三亞大悅城的“沐光花園”，還是北京海淀大悅城的“山系生活”概念、深圳大悅城的屋頂“星廚花園”及南昌大悅城的戶外觀景露臺，均體現出獨特和創新的運營邏輯。成熟項目亦通過持續煥新保持活力，如成都大悅城的“公園里PARK MORE+”連廊空間、天津大悅城的“牛奶劇場”等，不斷優化消費體驗與空間價值。

在IP與青年文化共創方面，大悅城積極引入與孵化原創IP，深耕青年興趣圈層，成為連接青年情感的內容“共鳴器”。上海靜安大悅城打造了沉浸式二次元實體空間“八吉島i-LAND”，杭州大悅城推出“B1超級地下痛城”，沈陽大悅城持續推進“痛館計劃2.0”。

此外，大悅城圍繞騎行、寵物友好、夜間經濟等細分圈層，積極構建豐富的青年社交生態。例如三亞大悅城組織沿海騎行活動、北京海淀大悅城設立寵物友好空間、上海靜安大悅城打造“夜食天臺”等，持續回應并引領年輕人的生活方式，強化項目的社群黏性與社交屬性。

這充分體現了大悅城控股“千城千面”的運營邏輯——深度結合屬地文化、氣候特點與客群需求，通過創意將公共空間轉化為高粘性的社交與消費場景，顯著提升了顧客停留時間、消費頻次與項目口碑，最終帶動銷售額與客流雙增長。

卓越運營最終體現在資產價值的持續提升。通過品牌調改、場景更新與能耗優化，大悅城不斷提升在營項目的租金收益與資產估值。輕資產管理輸出也進一步擴大了品牌影響與盈利渠道。2025年12月，中糧大悅城成功中標上海滴水湖國際中心項目資產管理及物業管理服務，再次驗證其多年積累的運營實力。

面對商業存量增加、優質項目拓展難度提升的行業現狀，大悅城控股通過強化新增項目獲取、存量項目改造與管理輸出，增強了自身抗風險能力。隨著公募REITs等渠道的拓展，成熟商業資產有望實現更高效的資本循環，進一步反哺新項目投資，形成可持續的發展閉環。

從“建造好房子”到“營造好生活”

當前，商品房逐步回歸居住屬性，改善型需求持續引領市場，推動產品向綠色、低碳、智慧化升級，為注重產品力、服務品質與資產運營的企業提供差異化發展契機。

2025年11月22日，大悅城控股在上海舉辦中糧·北外灘壹號產品發布會，并正式發布“中糧好房子”產品體系。該體系以“主動健康 場景生活”為核心主張，圍繞居住的健康性、舒適性及生活場景的豐富性展開，系統性地回應了全生命周期的人居需求。

這一體系的誕生并非偶然，而是基于對上萬組客戶的深度調研，精準洞察了從Z世代到成熟家庭的不同訴求。通過與科研機構及產業鏈伙伴的研發共創，實現了從硬核技術突破到產業生態共建。

作為該體系的領軍全新實踐，中糧·北外灘壹號不僅是大悅城在上海“一江一河”版圖的第五座“壹號系”作品，也是其布局“世界S灣”北外灘風貌核心區的壹號作品開篇力作。它融合現代設計與區域文脈，標志著大悅城控股在產品戰略上的關鍵躍升。

大悅城控股深刻理解新時代的“好房子”，是物理空間、健康環境、智能科技與人文關懷的融合體。積極響應“雙碳”目標，將綠色建筑與健康人居標準融入設計。通過節能技術、智慧管理系統及物聯網、人工智能的應用，切實提升居住環境質量、安全性與生活便利性。

不僅是在建造房子，更是在營造一種生活。依托中糧集團全產業鏈資源，大悅城控股為業主打造獨特的“中糧好生活”。從會員權益到社區研學、便民服務等多元場景，大悅城控股讓房子不再是冰冷的建筑，而是可持續、可感知的美好生活載體。

此前，大悅城已在上海、北京、深圳等核心城市打造了十余座壹號系項目，傳承核心地段、大師匠心、綠色健康等產品基因。

產品理念的革新最終需要扎實的落地成果來驗證。2025年，大悅城控股在全國4大區域、16座城市，實現了21個項目共計31批次的高品質交付，為13000余戶家庭點亮了歸家燈火，并獲得了87分的綜合交付滿意度。

這一系列成績的背后，是大悅城對產品細節的嚴苛把控、對施工工藝的精益求精，以及對承諾的鄭重兌現。通過體系化的產品力升級，兌現空間設計、社區營造與生活服務等，大悅城全方位提供高品質體驗。

“十五五”期間，中國房地產行業正全面邁向從“規模擴張”到“內涵提升”的關鍵轉型。新階段呼喚新思路，新模式需要新實踐。大悅城控股以戰略定力錨定方向，以產品升維回應需求，以運營創新激活價值，在推動行業高質量發展、探索發展新模式的進程中，彰顯了央企的遠見與擔當。

這不僅是一家企業的成長探索，更是轉型期一次具有系統意義、可參照的行業實踐。它清晰表明，在存量時代，房地產企業可通過戰略聚焦、產品革新、運營重構與資本良性循環，實現可持續、高質量的發展。從“好房子”到“好生活”，從“空間運營”到“生態共建”，大悅城控股的實踐路徑，為行業提供了從開發邏輯轉向服務邏輯、從資產增值走向價值共創的生動樣本。

展望未來，大悅城控股將繼續以卓越的城市運營回應人民對美好生活的向往。不僅在物理空間上重塑城市肌理，更在生活方式與社群生態上引領未來趨勢，為中國房地產行業的長遠健康發展與人民日益增長的美好生活需要，貢獻兼具前瞻性與生命力的“大悅城方案”。

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