黃浦區外灘·BC：歷史建筑保護與功能活化的創新實踐

來源：市場資訊

（來源：易居研究院）

本文摘自《易居研究2026迎新?？菏逦澹捍罅嵤┏鞘懈隆罚到y梳理外灘·BC項目的項目概況、做法經驗、更新成效等，深入剖析項目在推進過程中形成的寶貴經驗，客觀審視其在經驗推廣過程中存在的局限性，最終提煉可復制、可借鑒的實踐啟示。旨在通過全面呈現這一標桿項目的完整實踐歷程，為上海乃至全國各地同類歷史建筑的保護與更新提供參考，助力城市在傳承歷史文脈的同時，激活空間活力、提升功能品質，實現歷史記憶與時代活力的共生共榮，讓老建筑在新時代煥發新光彩，為打造世界級金融文化中央活動區、推動城市高質量發展注入持久動力。

摘要

黃浦區外灘·BC（160街坊保護性綜合改造項目，原老市府大樓）是上海市外灘第二立面更新的標志性工程，位于外灘歷史文化風貌區和外灘金融集聚帶核心區域。項目以始建于1914年的原工部局大樓為核心，該建筑曾是新中國的上海市人民政府大樓，1989年被列為市第一批優秀歷史建筑和文物保護單位，具有極其重要的歷史地位和象征意義。項目通過保護性綜合改造，致力于打造歷史風貌保護與城市更新相結合的典范街區。

項目創新構建了三級聯動推進機制，通過精細化保護修繕技術和系統性文化挖掘，實現了歷史建筑的活化利用。在業態創新方面，項目突破傳統模式，引入精品會展功能，成功承辦了一系列國際高端會議和品牌活動。項目榮獲"華建集團優秀項目獎"特等獎，創新技術被認定為"國際領先水平"，節省工期超12個月、節約造價約4600萬元。

從經驗推廣角度考量，項目在資金平衡、政策支持、專業人才和市場環境等方面存在特殊性，為不同條件下的項目實踐提供了豐富的參考維度，也為各地探索適合自身特點的歷史建筑保護與更新路徑提供了重要啟示。

項目概況

外灘·BC是上海市外灘第二立面城市更新的標志性工程。項目位于外灘歷史文化風貌區和外灘金融集聚帶核心區域，四至范圍為江西中路以西、福州路以北、河南中路以東、漢口路以南，總占地1.55萬平方米，總建筑面積6.7萬平方米，其中地上建筑面積4.2萬平方米，地下建筑面積2.5萬平方米。

項目核心建筑原工部局大樓始建于1914年，1922年竣工，是上海近代建筑的重要代表。1949年上海解放后，該建筑成為上海市人民政府辦公場所，見證了新中國上海城市發展的重大歷史時刻。1989年，該建筑被列為上海市第一批優秀歷史建筑和文物保護單位。隨著上海城市更新進入新階段，外灘區域從"第一立面"向"第二立面"延伸更新成為提升城市功能的關鍵舉措，本項目應運而生。

項目實施歷時多年，2015年初正式啟動，歷經居民征收、產權歸集、保護改造等關鍵階段。2015年底完成居民征收簽約，2018年6月完成單位征收簽約，2019年完成產權歸集和土地獲取工作，2020年9月全面開工，2023年底實現工程總體完工。整個實施過程體現了歷史建筑更新項目的復雜性和系統性特征，為上海城市更新工作積累了寶貴經驗。

圖1：項目改造前后圖片

圖2：外灘第二立面更新單元劃分

二

做法經驗

本項目在實施過程中形成了一套系統性的更新策略，通過機制創新、技術突破、文化傳承和業態升級等多維度舉措，為歷史建筑保護與更新提供了完整的解決方案。

1.創新實施機制

項目建立了"三級聯動"推進機制，確保各項工作有序推進。為實施項目保護性綜合改造，使之“重現風貌、重塑功能”，根據市委、市政府的總體部署，2014年4月黃浦區政府和地產集團簽訂了合作協議，并構建了市、區聯席會議，改造指揮部和合資公司三級聯動的工作推進機制。市、區聯席會議主要負責項目改造過程中重大事項的決策和協調，項目改造指揮部主要負責項目改造過程中具體工作的協調和推進。合資公司（實施主體）上海外灘老建筑投資發展有限公司（以下簡稱“老建筑公司”）由外灘投資集團和地產集團下屬世博土控公司按50%：50%的股權比例于2014年5月投資組建，作為實施主體，負責項目改造的具體工作推進。

在產權歸集方面，項目探索出了一條創新路徑。針對直管公房，采用"征收+租賃"的方式實現統一管理；針對"系統產"，通過市機管局和地產集團的資產置換方式完成歸集；在土地獲取方面，采用存量補地價的方式完善用地手續。這些創新做法有效解決了歷史建筑更新中常見的產權復雜問題，為項目的順利推進奠定了堅實基礎。

2.精細化保護修繕

項目包含文物保護單位、優秀歷史建筑、保留歷史建筑、新建建筑等多種類型，具有較高的歷史風貌保護與整治要求，現狀情況復雜、工藝要求高、施工難度大。為實現更新改造的初心和目標，團隊在規劃、技術、施工、歷史挖掘等方面都進行了探索和創新。

項目采用多維度技術手段，確保歷史建筑得到科學保護。在項目啟動前，團隊就對包括上海城市建設檔案館、英國大英檔案館在內的各類歷史圖紙檔案進行系統梳理，編制了詳細的歷史研究報告。通過全面的激光掃描技術，建立了完整的建筑信息數據庫，為后續的保護修繕工作提供了準確的數據支撐。

在工程施工方面，項目針對不同保護等級的建筑采取了差異化保護策略。對文保單位老市府大樓，采用"一件一策"的保護修繕標準，在嚴格遵循文物保護要求的前提下進行適度利用；對保護保留歷史建筑紅樓，創新性地采用了先移位、待完成原址地下工程后再頂升回遷的施工方案，既保護了歷史建筑，又為地下空間開發創造了條件。此外，項目還研發了基于AI的圖像識別安全風險智能化管控系統，實現了施工過程的數字化監測和預警。

3.文化傳承與活化

項目將歷史文化挖掘作為重要工作內容，形成了豐富的文化成果。通過制作紀錄片《一座樓一座城》，系統展現了建筑的歷史變遷和城市記憶；出版專著《從工部局大樓到上海市人民政府大廈》，深入挖掘建筑的歷史文化價值；打造"上海的初心在這里啟航"宣講課程，使項目成為紅色文化教育的重要載體。

特別值得一提的是，項目依托老市府大樓內原陳毅市長辦公室及相鄰建筑空間，籌建了"建設人民的城市——陳毅市長辦公地舊址主題展"。這個展覽不僅成為黃浦區開展主題教育的重要載體，也為公眾了解上海城市發展歷史提供了重要窗口。通過這些文化挖掘和展示工作，項目成功實現了歷史文化的活態傳承。

4.精品會展業態創新

項目為應對辦公市場下行壓力，突破傳統業態配比，創新性地將精品會展作為重要發展方向。依托項目獨特的建筑稟賦和區位優勢，打造高端精品會展平臺。在業態規劃上，項目采用彈性功能布局，更加注重商業、文化及體驗式業態的融合，為精品會展業態的發展提供了有力支撐。

項目自開業以來成功承辦了多個具有國際影響力的高端活動，包括"2024環境、社會和企業治理（ESG）全球領導者大會"、卡地亞高級珠寶展、數字金融發展論壇、中英城市更新系列論壇等。這些活動的成功舉辦，初步驗證了"內容策展型"運營模式的有效性，為項目注入了獨特的文化敘事能力與國際對話平臺價值。

在運營模式上，項目構建了政企聯動機制，借助政府部門的資源優勢拓展優質客戶，同時搭建市場化招商網絡，與專業招商機構合作，最大限度引入目標客戶資源。這種雙管齊下的招商策略，為項目的持續運營提供了保障。

圖3：外灘·BC舉辦的活動照片

三

更新成效

本項目通過系統性更新改造，在建筑保護、功能提升和文化傳播等多個維度取得顯著成效，為歷史建筑更新領域樹立了新的標桿。

1.建筑保護成效

通過系統性的保護修繕，項目范圍內的歷史建筑得到了有效保護。原工部局大樓等文保建筑在嚴格遵循文物保護要求的前提下，完成了結構性加固和外觀修繕，建筑的歷史風貌得到完整保護。項目創新應用的移位保護、AI監測等多項技術，不僅實現了"技術達到國際領先水平"的專家認定，更在實際建設中節省工期超12個月、節約造價約4600萬元，創造了歷史建筑保護與現代化改造完美結合的典范。

特別值得一提的是，項目憑借卓越的保護修繕質量和創新技術應用，榮獲"華建集團優秀項目獎"三項特等獎之一。這一榮譽充分肯定了項目在歷史建筑保護領域的技術創新和實踐成果，展現了"上海設計"的卓越水平，為全國歷史建筑保護更新樹立了標桿。

2.功能提升成效

項目通過功能更新，顯著提升了區域的城市功能。在業態配置上，項目打破了傳統的功能分區模式，采用混合功能布局，使辦公、商業、文化等功能相互融合、相互促進。特別是精品會展功能的引入，為區域注入了新的活力，提升了外灘金融集聚帶的綜合服務能力。

在公共空間營造方面，項目通過庭院空間的改造和提升，創造了約3000平方米的優質公共空間。這個庭院空間不僅服務于項目內部的各項功能，還成為區域重要的公共活動場所，有效改善了區域的空間品質和環境風貌。

圖4：項目改造后的庭院空間圖

3.文化傳播成效

項目通過系統性的文化挖掘和展示工作，取得了顯著的文化傳播成效。形成的"四個一"文化成果（一部紀錄片、一本書、一本書稿、一堂宣講課），成為傳播上海城市文化的重要載體。陳毅市長辦公地舊址主題展的籌建，使項目成為紅色文化教育的重要基地，開館以來已接待大量參觀團體，產生了良好的社會反響。

通過這些文化傳播工作，項目不僅提升了自身的文化內涵，也增強了公眾對上海歷史文化的認知和理解，為城市文化軟實力提升作出了積極貢獻。項目所展現的"銳意創新、海納百川"的上海精神，通過一個個具體的設計實踐，讓"上海設計"不斷走向世界，向國際社會講述著生動的中國故事、上海故事。

四

項目局限性

從城市更新經驗推廣的角度考量，外灘·BC項目雖然在理念與實踐上具有引領性，但也因其特殊性而在推廣過程中面臨諸多現實挑戰。進一步聚焦外灘老市府大樓這類具有深厚歷史底蘊與復雜現實條件的更新項目，其局限性主要體現在以下幾個方面：

1. 政府主導模式與市場積極性不足的挑戰

本項目由黃浦區屬國企外灘投資和市屬國企地產集團共同進行更新改造，本質上還是政府主導的更新項目，其優勢在于能夠高效協調資源、確保保護優先的原則得以貫徹。然而，這種模式也帶來了顯著局限性：市場參與主體的積極性可能相對有限。對于追求投資回報的社會資本和商業運營方而言，政府主導項目往往在決策機制、經營靈活性、利潤分配等方面存在較多約束。歷史建筑嚴格的保護要求本身已壓縮了商業價值空間，這將進一步削弱對優質市場運營方的吸引力，可能導致項目在后期面臨招商難、業態活力不足等風險。

2. 區位特殊性與空間承載的局限性

盡管外灘區域具備顯著的區位優勢，但老市府大樓地處城市核心敏感地段，周邊交通組織復雜、空間資源緊張，對施工運輸、人流疏散、功能布局等形成剛性約束。同時，作為歷史保護建筑，其結構承載能力、空間尺度與現代商業或辦公需求之間存在矛盾，改造中需在保護與提升使用效率之間反復權衡，這在一定程度上限制了其功能適配性與空間價值釋放。

3. 資金平衡模式的高門檻與回報不確定性

項目總投資規模較大，且依賴銀團貸款等融資渠道，對其他項目而言難以復制。更重要的是，歷史建筑更新中因保護要求導致的改造成本高、周期長，而功能又受限于文保規定，難以像新建項目那樣通過高強度開發實現快速資金回籠。在類似其他項目更新時，市場租金或銷售預期難以覆蓋如此高的投入，使得該類項目在缺乏財政補貼或特殊政策支持時，普遍面臨資金平衡難題。

4. 市場定位與運營環境的適配挑戰

外灘區域的高端商業與辦公氛圍雖為項目提供了客群基礎，但老市府大樓因其文保屬性，在業態選擇、品牌引入、空間改造等方面受到嚴格限制，難以完全按市場化邏輯運作。若定位只聚焦高端金融產業或過度依賴高端消費，可能在招商與持續運營中遭遇挑戰。在其他項目推廣時，消費力與品牌資源不足的問題將更加突出，如何實現“保護前提下的盈利”成為普遍挑戰。

5. 專業能力與復合型人才的供給不足

老市府大樓類項目要求團隊兼具文保修復、建筑設計、商業策劃、融資運營等多領域能力，而當前市場上能夠統籌如此復雜流程的復合型機構與人才仍屬稀缺。在推廣過程中，一些項目普遍面臨專業力量不足、經驗缺乏的問題，容易陷入“重改造、輕運營”或“重保護、輕效益”的困境，影響項目的全生命周期價值實現。

五

小結

外灘·BC項目作為上海外灘第二立面更新的重要實踐，通過系統性的創新探索，在歷史建筑保護與更新領域取得了顯著成效，形成了可資借鑒的實踐經驗。項目創新構建的三級聯動推進機制，有效破解了歷史建筑更新中常見的體制機制障礙，為復雜產權條件下的更新改造提供了組織保障。在技術層面，項目通過精細化保護修繕和數字化技術應用，建立了科學完整的歷史建筑保護技術體系，其創新成果達到國際領先水平。

項目在業態創新方面的突破尤為值得關注。面對辦公市場下行壓力，項目創新引入精品會展功能，通過"內容策展型"運營模式，成功實現了歷史建筑功能活化與市場需求的有效對接。這種業態創新不僅為項目注入持續發展動力，也為歷史建筑的可持續利用開辟了新路徑。此外，項目在文化傳承方面的系統工作，實現了歷史文脈的活態傳承，提升了項目的文化內涵和社會價值。

外灘·BC項目的更新實踐雖具示范意義，但其更新高度依賴于特定區位條件、資金實力、政策環境與專業能力。尤其需要注意的是，其政府主導模式在確保項目方向與品質的同時，也可能在一定程度上弱化了市場機制的活力與效率。在借鑒其經驗時，必須正視自身在資源稟賦、制度環境、市場基礎等方面的差距，從方法論層面汲取其系統思維與創新路徑，因地制宜探索符合本地實際的歷史建筑再生模式。