高人預(yù)測：未來10年，老舊小區(qū)可能會以這4種方式，尋找最終歸宿

住老小區(qū)的人，心里大概都有兩種聲音：

一種說：“熬著吧，遲早要拆，拆了就能換套新房。”另一種說：“別做夢了，現(xiàn)在大拆大建少了，改一改就算不錯了。”

兩邊誰也說服不了誰，只能一天天接著爬樓梯、接著漏雨、接著搶車位。

可現(xiàn)實是——未來5-10年，這些老小區(qū)真的不會“一直這樣下去”。有高人預(yù)測，基本可以判斷：老舊小區(qū)大概率會朝4條路走。

歸宿一：精準(zhǔn)拆遷

先說大家最關(guān)心的：拆遷。

現(xiàn)在官方口徑很明確，大規(guī)模棚改那波已經(jīng)基本收官，接下來重點叫“城中村和危舊房改造”，更強調(diào)“精準(zhǔn)滴灌”，而不是“全城大拆”。

優(yōu)先拆的，大致是這三類：

1）C/D級危房，尤其是預(yù)制板房

很多80、90年代建的預(yù)制板房，當(dāng)時建得快，但現(xiàn)在問題一大堆：墻開裂、漏水、抗震能力弱，有的已經(jīng)被專業(yè)機構(gòu)鑒定為C級（嚴(yán)重損壞）或D級（整體危險）。

這類房子，安全隱患太大，政策上優(yōu)先納入拆除、改造范圍。

2）城中村和核心區(qū)低容積率老房

一線和強二線城市的城中村、核心區(qū)老房子，地段很值錢，容積率又低，通過“征收+重建”來做城市更新，更容易算得過賬。

不過，這類項目談判周期長，不是一兩年就能完成的事。

3）因公共利益需要必須拆的

比如要建保障房、地鐵、快速路、重大市政工程，落在規(guī)劃紅線里的老舊小區(qū)，會跟著項目一起被征收安置。

另外，安置方式也變了——

以前常見的是原地返遷+一大筆補償現(xiàn)金，現(xiàn)在更多是：

實物安置：給你一套別處的新房；

房票安置：給你房票，在指定區(qū)域買新房，政府再給一點補貼。

這背后，簡單說就是：政府減輕一次性掏出的錢，順便幫樓市去庫存。

歸宿二：老舊小區(qū)綜合改造

真正影響最多人的，不是拆遷，而是“改”。

2020年國務(wù)院辦公廳的文件已經(jīng)把老舊小區(qū)改造的內(nèi)容分成了三類：

1）基礎(chǔ)類：保安全和基本生活

比如：

水管網(wǎng)、污水管網(wǎng)、雨水管更換，解決“三天兩頭停水、下水總堵”的問題；

供電、供氣、供熱、消防設(shè)施升級；

屋面防水、外墻、樓道維修。

這類項目，政府財政基本是主力，居民直接掏錢的比例比較低。

2）完善類：讓住著更方便

比如：

加裝電梯，解決“老年人下樓難”的問題；

劃停車位、裝電動自行車和汽車充電樁；

小區(qū)綠化、照明、垃圾分類設(shè)施、活動場地等。

這一類，往往需要政府補貼+居民適當(dāng)分?jǐn)偂?/p>

3）提升類：讓生活更有品質(zhì)

比如：

養(yǎng)老服務(wù)中心、托育點、社區(qū)食堂、衛(wèi)生服務(wù)站；

文化活動空間、口袋公園、兒童活動區(qū)等“一老一小”相關(guān)設(shè)施。

很多城市已經(jīng)在干這類事了：像長沙縣“3614老舊小區(qū)改造項目”，通過管網(wǎng)、外立面、雨污分流、停車位、充電樁、口袋公園的一體化改造，把幾十年的老小區(qū)徹底翻新，還入選了全國城市更新創(chuàng)新實踐案例。

對居民來說，改造的好處很直接：

住著更安全、更舒服；小區(qū)環(huán)境好看了，租金、房價通常會有一個明顯的抬升。

你要做的就是：多參與社區(qū)議事，把自家最迫切的需求（漏水、停車位、電梯、充電樁等）提上去，改造方案一般是要公示、要征求意見的。

歸宿三：引入社會資本的“更新+運營”

這一條，最近幾年講得很多，典型就是北京的“勁松模式”和各地復(fù)制出來的類似樣本。

簡單說，就是：

政府和企業(yè)簽一個長期的協(xié)議（比如20年）；

企業(yè)先出錢，把小區(qū)的公共空間、低效資源改好；

作為回報，企業(yè)拿走未來十幾年的公共空間、商鋪等的運營權(quán)，通過物業(yè)、停車、商鋪、社區(qū)服務(wù)來回收成本。

在北京勁松北社區(qū)，模式是這樣的：

社會資本先投了幾千萬元，改造公園、車棚、街面店鋪，把閑置空間改成社區(qū)食堂、理發(fā)店、便民菜站、鄰里中心；

以后社區(qū)食堂、停車費、物業(yè)費、商鋪租金，都由企業(yè)經(jīng)營，用來覆蓋前期投入和運營成本；

對居民來說，改造后小區(qū)變好、配套變多，前期不用掏一大筆錢，物業(yè)費漲幅也不大。

在北京平谷南小區(qū)、玉橋南里等項目，也出現(xiàn)了類似的“投資+設(shè)計+建設(shè)+運營”一體化模式，把廢棄鍋爐房、閑置空地改造成鄰里商業(yè)+文體+康養(yǎng)的綜合體，既方便了居民，也讓企業(yè)有長期收益。

歸宿四：業(yè)主自主更新/微更新

這一條，在一些城市正在嘗試，典型就是廈門的“老舊小區(qū)自主更新”政策。

核心邏輯是：

在符合國土空間規(guī)劃的前提下，房屋所有權(quán)人可以作為實施主體，自己出錢，進行原地翻建；

對滿足條件（房齡長、結(jié)構(gòu)差或已是C/D級危房）的小區(qū)，允許在原產(chǎn)權(quán)面積基礎(chǔ)上增加不超過20%的建筑面積：其中10%用于加裝電梯和公共配套，10%用于住戶按套擴面；

資金可以通過提取住房公積金、使用住宅專項維修資金、申請公積金組合貸款等方式籌措，配套還有稅費減免。

簡單點說，就是：

業(yè)主一起出錢，把老樓拆了按原樣重建，還能稍微變大一點；

同時把電梯、公共配套一起做了，相當(dāng)于“自費升級版改造”。

這種模式的好處是：

居住品質(zhì)提升非常大，很多老樓的結(jié)構(gòu)、戶型問題，一次解決；通過適度增容，業(yè)主的資產(chǎn)價值也隨之提高。

但前提也非常硬：

多數(shù)業(yè)主愿意出錢，并且能達成一致；規(guī)劃上允許（容積率、日照間距、消防等都要過關(guān)）；結(jié)構(gòu)安全有保證，不能借機搞純商業(yè)開發(fā)。

對普通業(yè)主來說，現(xiàn)實做法是：

先向街道或相關(guān)部門了解自家樓是否具備自主更新條件；

找專業(yè)機構(gòu)做評估和方案測算，看看大概要多少錢、每戶怎么分?jǐn)偅?/p>

再通過業(yè)主大會表決，一旦同意率達到法定比例，就可以進入審批程序。

你真正要做的，不是天天幻想“一夜暴富”，而是搞清楚：

你家的小區(qū)，大概會走哪一條路；你在這條路里，應(yīng)該做什么、能做什么。這樣，你的心里才算真的有底。