上海顧村，房價從2010年18000漲到64000，如今價格分化差距明顯

每年春天，顧村公園的櫻花如約盛開，游人如織。而在公園四周那些建成于不同年代的樓群里，關于房價的討論卻有著另一番光景，與櫻花的絢爛短暫形成一種沉默的對比。

顧村的故事，在上海樓市版圖中一直有些特別。它擁有雙地鐵、大公園、三甲醫院和大型商業體，這些要素單獨拎出來都足以支撐一個板塊的預期。

然而，當人們談論起外環線的房價時，顧村卻常常與“洼地”、“跑輸”這些詞聯系在一起。這里的房價軌跡，并未沿著配套升級的藍圖直線上升，而是走出了一條獨特的曲線。

01 起步：與南翔齊平的“外環起點”

大約在2010年至2012年間，是顧村作為一個新興居住板塊被廣泛認知的起點。2010年底，地鐵7號線通車，將顧村與靜安寺直接相連。

那時，顧村與嘉定的南翔站在近乎同一起跑線上，兩者新房價格不相上下，都在18000-19000元/平方米的區間。

彼時的顧村，吸引的是第一批被市區高房價擠壓出來的剛需客群，以及看好寶山主城片區發展的早期買家。

板塊內以保利葉上海、保利葉語為代表的早期商品房社區，奠定了最初的城市界面。盡管當時周邊仍顯空曠，但“雙軌交規劃”、“大型居住社區”的概念已經為市場描繪了初步的藍圖。

對于很多購房者而言，選擇顧村是一個權衡距離、價格與未來潛力的折中選擇。

02 爬坡：規劃加持下的緩慢上行

從2012年到2016年，顧村的房價隨著上海樓市整體上行而緩慢爬升。這一時期，規劃的利好不斷釋放：15號線規劃落定，確立了“雙軌交”的格局。

華山醫院北院投入使用，提升了板塊的公共配套能級；龍湖天街的商業規劃也提上日程。這些實實在在的配套進展，給了市場信心。

到2016年左右，板塊內的品質二手房價格逐漸爬升至40000-45000元/平方米的水平。例如，保利葉上海在2016年3月的成交價達到約44000元/平方米。

此時的顧村，憑借不斷兌現的配套，穩住了“北上海剛需重鎮”的地位。購房者群體仍然以在市區工作的首次置業剛需為主，他們看中的是這里相對于市區的價格優勢，以及日益完善的基本生活條件。

03 頂峰：預期透支與板塊分化的高點

顧村房價的頂峰出現在2021年至2022年上半年，這也是上海樓市整體情緒最熱烈的時期。在普遍樂觀的氛圍中，板塊內部分品質較好的二手房價格被推至歷史高位。

標桿小區保利葉上海的成交單價在2022年達到了約64000元/平方米的峰值。然而，這個頂峰背后已暗藏隱憂。與同為外環板塊的南翔、莘莊相比，顧村的房價漲幅已顯乏力，價差逐漸拉大。

市場內部也開始劇烈分化：少數品牌商品房價格高企，而大量的動遷安置房源（如馨佳園、菊泉新城等）則漲幅有限。

這種分化揭示了板塊的一個根本性問題：以動遷房為主的龐大供應量，和相對薄弱的高端購買力支撐。許多在高點買入的購房者，其決策是基于對“規劃藍圖”和“板塊補漲”的預期，而非堅實的產業與人口基礎。

04 轉折：預期落空與價格體系的松動

轉折點清晰地發生在2022年下半年。房地產市場調整，首先擊穿了那些預期過高、支撐不足的區域。

顧村由于自身產業結構偏傳統（以機器人產業園及汽車零部件為主，高薪崗位有限），未能形成強大的本地購買力蓄水池。

當外部市場遇冷，市區外溢需求減弱時，板塊的內生動力不足問題暴露無遺。

掛牌房源數量激增，但成交急劇萎縮。曾經的價格標桿開始松動，購房者普遍轉入觀望。更重要的是，板塊長期依賴的“規劃敘事”魅力減退。

例如連接市區的寶嘉線等關鍵交通規劃進展遲緩，削弱了市場信心。顧村的房價體系，從之前的分化上漲，進入了全面松動的階段。

05 探底：價格回調與價值重估

隨后的兩年多時間，是顧村房價深度回調與價值重估的過程。這次回調的幅度，在上海外圍板塊中顯得尤為突出。

至2024年底，此前價格標桿保利葉上海的成交價，從高點的64000元/平方米回落至44000元/平方米左右，幾乎回到了2016年的水平。部分動遷房小區的價格回調幅度更大，普遍超過了25%。

這次探底，實質上是對板塊過往“價值泡沫”的一次徹底擠壓。它讓市場清醒地認識到，在缺乏高端產業和收入支撐的前提下，單靠居住配套難以維持房價的持續上漲。

新房市場也受到影響，例如潘廣路TOD項目招商時代樂章，即便具備地鐵上蓋優勢，去化也面臨挑戰。整個板塊的房價，需要在一個更務實的基礎上尋找新的平衡點。

06 當前：2026年初的“洼地”現實與市場分層

進入2026年，顧村樓市呈現出典型的“高性價比剛需洼地”特征。根據最新數據，顧村二手房參考均價約為34987元/平方米。市場內部層次分明：

第一梯隊是房齡較新、品質維護良好的少數商品房小區，如保利葉語等，單價仍能維持在40000-50000元/平方米的區間，但成交稀疏。

第二梯隊是大量的動遷房和早期商品房，構成了市場的主體，價格集中在30000-38000元/平方米。這部分房源供應量巨大，競爭激烈，是“價格洼地”的主要構成部分。

新房市場方面，價格受到限價指導，但去化壓力普遍存在，與周邊二手房價格形成互動。

當前市場的另一個顯著特征是，購房者極度理性，對價格的敏感度極高，任何交易都伴隨著大幅度的議價。

07 對比：不同時期群體的資產賬本

回顧近十年的周期，在不同時間點進入顧村市場的群體，資產狀況差異巨大。

早期的“拓荒者”：在2010-2012年以18000-20000元/平方米購入的群體，盡管經歷了價格回調，但由于入手成本極低，其房產仍保有顯著的賬面增值。他們是板塊基礎配套從無到有的受益者。

爬坡至頂峰的“追隨者”：在2016年至2021年間購入的群體，境況則分化明顯。其中在2016年以40000元/平方米左右價格買入的購房者，經歷了“過山車”，資產大致回到原點。

而在2021年高點接盤的購房者，則面臨顯著的賬面浮虧，特別是那些使用了高杠桿的買家，壓力巨大。

當前的“淘金客”：對于現在的潛在買家而言，選擇面寬了許多，可以用更低的總價觸及之前更貴的房源。

但他們最大的疑慮在于，這個“洼地”是價值低估的機遇，還是增長乏力的常態？決策的核心從“追逐增值”變成了“權衡居住成本與價值”。

08 觀望：在“性價比”與“天花板”間權衡

當下的顧村市場，買賣雙方在“高性價比”的共識下，進行著謹慎的博弈。

賣家，尤其是動遷房業主，心態已從“保值增值”轉向“務實變現”。面對海量的同質化競爭，他們不得不接受大幅度的議價，掛牌價與成交價之間存在顯著的差距。而持有品質房的業主，則更多選擇惜售，等待不確定的轉機。

買家則顯得格外從容和挑剔。他們認可顧村作為“居住容器”的實用性：雙地鐵通勤、大型商業和公園滿足日常生活。

但在出手時，他們會反復比較，并將顧村與楊行、上大等北上海其他剛需板塊進行橫向對比。他們的普遍心態是：“既然價格長期低迷，那就更沒有著急入場的理由。”

投資屬性已幾乎從購房決策中剔除，純粹的自住需求，且對通勤距離有嚴格要求的客群，成為了市場的絕對主力。

09 結語

傍晚，龍湖天街的燈光照亮了劉行地鐵站周邊，人流穿梭。與繁華商業體一街之隔的，是連綿的居民樓，窗戶里透出星星點點的燈光。櫻花季的熱鬧與樓市的冷清，在這里并行不悖。

房價的漲跌曲線，是宏觀經濟與區域發展的注腳，但對于大多數居住于此的人來說，日子是關于每天乘坐7號線擁擠的通勤，是關于周末去公園散步或是在商場聚餐的日常。

無論當初是以何種價格購入這個“容器”，當它承載起一日三餐、四季更迭的生活時，那些關于數字的憂慮便會暫時退居幕后。

顧村，就像它的名字一樣，在城市的擴張中，始終保持著一種介于“城”與“村”之間的穩定狀態，為無數家庭提供著一個實在的落腳點。