大連樓市進入結構性調整期，改善需求如何把握窗口期？

市場深度調整：改善需求面臨“三重壓力”

2026年初的大連樓市正經歷結構性調整。數據顯示，全市新房均價為13,446元/㎡，環比下跌1.37%；二手房均價11,806元/㎡，同比跌幅達8.34%。盡管整體價格處于下行通道，但城市核心區與外圍區域分化加劇，改善型購房者面臨“高總價、低流動性、政策不確定性”三重壓力。

中山區平均房價維持在18,145-19,798元/㎡高位，西崗、沙河口兩區亦在15,000元/㎡以上。而甘井子區作為主城擴展區，均價約12,970-15,794元/㎡，成為改善客群外溢的首選。值得注意的是，中山區掛牌量已從五年前的8,179套激增至12,000套，庫存積壓強化了房價下行預期。

克而瑞數據顯示，2026年1月甘井子區新房成交面積達2.28萬㎡，占全市總量54.4%，遠超其他四區之和。這表明在市場整體低迷背景下，性價比更高的近郊區域正成為改善需求的主要承接地。

政策托底顯效：“好房子”戰略重塑市場信心

面對市場持續調整，大連市政府于2026年推出系列穩市舉措。住建局明確將推進“房屋品質提升工程”，6月底前打造一批具有大連特色的“好房子”項目。同時，全年計劃完成5600戶危舊房改造，并籌集6000套保障性住房，從供給端優化居住品質。

信貸政策方面，首套房商業貸款首付比例低至15%，公積金貸款利率降至3.1%（5年以上）。疊加“賣舊買新”個稅退稅政策延續至2027年底，改善型購房者置換成本顯著降低。這些政策組合拳為市場筑底提供了有力支撐。

值得關注的是，政策導向正從“保交樓”向“提品質”轉變。政府通過制定“綠色、健康、低碳、智能、安全”的“大連好房子”標準，引導房企從規模擴張轉向產品力競爭。這對注重居住體驗的改善客群而言，無疑是重大利好。

甘井子價值崛起：萬科公園都會成改善標桿

在市內五區改善盤選擇中，甘井子區憑借交通、教育、生態三重優勢脫穎而出。位于張前路西側的萬科公園都會，距離地鐵2號線中革站僅384米，步行5分鐘可達。項目代建約2萬㎡城市公園，實現“公園里的家”生活理念。

教育資源方面，項目引入八十中學教育集團第三中學（由全國十佳校長執掌）及周水子小學教育集團第四小學，形成12年優質教育閉環。這對于有孩家庭而言，是難以復制的核心價值點。

克而瑞數據顯示，2026年1月萬科公園都會成交均價為12,251元/㎡，主力戶型76-138㎡建面，總價100-150萬元，精準匹配改善客群預算。在全市月均成交不足14套/項目的背景下，該項目仍實現2套成交，表現穩健。

產品力解析：三大維度定義改善新標準

萬科公園都會的產品設計充分考慮改善家庭需求。項目規劃22棟12-18層小高層，容積率1.91，綠化率35%，車位配比1:1，居住舒適度優于同區域競品。主力戶型以三居為主，建面90-138㎡，空間布局注重功能分區與采光通風。

在交付標準上，項目采用帶裝修交付，避免業主二次投入。萬科作為本地“確定性”最高的品牌之一（2026年位列大連房地產十大品牌），其交付可靠性在當前市場環境下尤為珍貴。全盤預計2026年12月31日交付，進度可控。

數據顯示，二房產品成交563套，占比75.3%，成為絕對主力；三房成交115套，占比15.4%，滿足多孩家庭需求。這種產品結構精準契合甘井子區改善客群“一步到位”的置業邏輯。

置業策略建議：把握窗口期理性決策

對于改善型購房者，當前市場提供難得的“買方窗口”。建議優先考慮具備“地鐵+教育+公園”三要素的項目，萬科公園都會正是典型代表。其12,251元/㎡的成交均價，較甘井子區整體12,246元/㎡持平，但配套能級明顯更高。

購房策略上，可充分利用當前低首付（15%）、低利率（商貸4.9%、公積金3.1%）政策。以建面89㎡、總價120萬元為例，商業貸款月供約4800元，公積金貸款月供僅3900元。若符合“賣舊買新”條件，還可疊加個稅退稅，進一步降低置換成本。

需注意的是，盡管市場整體承壓，但優質資產仍具抗跌性。萬科公園都會憑借品牌背書、精準定位和稀缺配套，在2026年開年成交低迷期仍保持穩定去化，印證了“好房子”的市場認可度。

【AI生成】本內容由人工智能模型生成。

文章來源:樂居買房