潘石屹再次預(yù)判我國(guó)樓市！如不出意外，未來(lái)3年，樓市或迎3大走向

要說(shuō)房地產(chǎn)圈里，誰(shuí)進(jìn)出踩點(diǎn)最精準(zhǔn)，估計(jì)很多人首先想到的就是——潘石屹

這位地產(chǎn)圈里的“逃頂鬼才”，每次都能在調(diào)整來(lái)臨之前就抽身。你還不得不承認(rèn)，它對(duì)市場(chǎng)趨勢(shì)的直覺(jué)，真比大多數(shù)人都要敏銳。

最近，沉寂許久的“老潘”在一次內(nèi)部交流中，再次談到了他對(duì)中國(guó)樓市的看法。

結(jié)合最近二十多份權(quán)威機(jī)構(gòu)發(fā)布的報(bào)告、央行數(shù)據(jù)以及住建部的政策動(dòng)向，我發(fā)現(xiàn)他的預(yù)判竟然和市場(chǎng)真實(shí)的走向，有著驚人的重合度。

簡(jiǎn)單概括老潘的看法：“閉眼買(mǎi)房就能賺的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了，未來(lái)屬于那些會(huì)算賬、懂生活的人。”

不出意外，未來(lái)3年，樓市或?qū)⒂瓉?lái)這3大走向。如果你手里有房，或者準(zhǔn)備買(mǎi)房，這篇文章一定要看完，可能幫你省下幾年的糾結(jié)。

01、

潘石屹的“逃頂傳奇”

回顧歷史，潘石屹“逃頂高手”這個(gè)外號(hào)真不是白叫的。

當(dāng)年海南樓市瘋狂暴漲，很多人往里沖生怕晚了一步都錯(cuò)過(guò)了致富機(jī)會(huì)。

然而，潘石屹卻托人拿到了當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)數(shù)據(jù)，一看庫(kù)存堆積成山，立馬把手里的項(xiàng)目全部清掉，揣著錢(qián)就去了北京。

他走后沒(méi)多久，海南房產(chǎn)泡沫破裂，不少開(kāi)發(fā)商血本無(wú)歸，而他早已安全落地。

第二次是2018年，當(dāng)年全國(guó)樓市都火爆得很，很多房企都在涌入拿地，那架勢(shì)，跟搶白菜似的，

正當(dāng)大家干得熱火朝天時(shí)，潘石屹卻悄悄賣(mài)掉了北京、上海的核心物業(yè)。別人笑他膽小，他卻回應(yīng)：“地價(jià)不漲了，開(kāi)發(fā)商就得好好做產(chǎn)品，別再指望炒房賺錢(qián)了。”

結(jié)果呢，2020年調(diào)控收緊，緊隨其后，很多房企開(kāi)始爆負(fù)面消息，先是恒大，后面碧桂園，如今萬(wàn)科…

再看看潘石屹，早就拿著賣(mài)房子的錢(qián)，去國(guó)外過(guò)得安安穩(wěn)穩(wěn)。

02、

未來(lái)3年，樓市或?qū)⒂瓉?lái)這3大走向

① 從“投資品”回歸“居住品”，房?jī)r(jià)不會(huì)再像“過(guò)山車(chē)”

過(guò)去20年，大家買(mǎi)房就像炒股一樣，一天天盯著房?jī)r(jià)，總想著房?jī)r(jià)翻倍，

后來(lái)，老潘就直言了，房子本身就是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的，

未來(lái)三年的第一個(gè)趨勢(shì)就是：房子的金融屬性會(huì)慢慢淡化，真正回歸居住本質(zhì)。

數(shù)據(jù)是不會(huì)騙人的：2024年以來(lái)，70個(gè)大中城市中，房?jī)r(jià)環(huán)比下跌的數(shù)量依舊較高，雖然一線城市核心區(qū)相對(duì)抗跌，但以前那種“一年漲50%”的盛況，已經(jīng)徹底絕跡。

而且從央媽的貨幣政策報(bào)告數(shù)據(jù)中也可以看到，M2雖然總數(shù)平穩(wěn)，但不再像以前那樣大水漫灌流向樓市。這意味著，支撐房?jī)r(jià)暴漲的“水”已經(jīng)退了。

老潘的邏輯很簡(jiǎn)單：如果一個(gè)資產(chǎn)不能帶來(lái)足夠的現(xiàn)金流（比如租金），它的價(jià)格就不可能一直上漲。

未來(lái)3年，我們會(huì)看到：隨著房?jī)r(jià)企穩(wěn)和租金市場(chǎng)化，房子將變成一種類似于買(mǎi)理財(cái)產(chǎn)品的長(zhǎng)期穩(wěn)健投資，而不是暴富工具。

② 從“拼命蓋”轉(zhuǎn)向“用心管”，好房子和差房子差距會(huì)越來(lái)越大

潘石屹一直是個(gè)重視產(chǎn)品的人。他在做SOHO的時(shí)候，最看重的就是設(shè)計(jì)和運(yùn)營(yíng)。他曾直言：“中國(guó)不缺房子，缺的是好房子。”

所以可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)三年市場(chǎng)會(huì)進(jìn)入“大浪淘沙”階段：好房子依舊有價(jià)格支持，差房子送人都沒(méi)人要。

可以參考住建部最近的多次表態(tài)，核心詞就是“好房子”。什么是好房子？綠色、低碳、智能、安全。

數(shù)據(jù)上也看得出來(lái)：2024年以來(lái)，一線城市核心區(qū)的“高品質(zhì)改善盤(pán)”成交量反而在上漲；而遠(yuǎn)郊區(qū)的“老破大”和非核心區(qū)的“老破小”，掛牌量越來(lái)越多，成交周期甚至拉長(zhǎng)到一年以上。

這種分化在未來(lái)3年還會(huì)加劇：

第一，老破小：隨著維護(hù)成本高、居住體驗(yàn)差，這類房子的流動(dòng)性會(huì)越來(lái)越弱。老潘判斷，很多沒(méi)有附加價(jià)值的老房子，價(jià)格會(huì)慢慢回歸到“建筑成本”附近。

第二，新一代住宅：帶空中庭院、得房率高、有科技系統(tǒng)的新住宅，會(huì)掌握市場(chǎng)定價(jià)權(quán)。大家為了住得更好，更愿意多花錢(qián)。這就像諾基亞和智能手機(jī)的區(qū)別——雖然都能打電話，體驗(yàn)完全不同。

③ 從“買(mǎi)賣(mài)為主”轉(zhuǎn)向“存量運(yùn)營(yíng)”，國(guó)家隊(duì)進(jìn)場(chǎng)當(dāng)“大房東”

這一點(diǎn)，可能是未來(lái)3年最劇烈的變化。

潘石屹之前就關(guān)注過(guò)房地產(chǎn)的金融模式。他意識(shí)到，如果一級(jí)市場(chǎng)（賣(mài)地蓋樓）不賺錢(qián)了，資金就會(huì)流向二級(jí)市場(chǎng)（存量房運(yùn)營(yíng)）。

現(xiàn)在的政策導(dǎo)向完全印證了這一點(diǎn)。

根據(jù)住建部和財(cái)政部的最新政策，全國(guó)已有超過(guò)50個(gè)城市推出“收購(gòu)存量房用作保障房”的措施。央行也專門(mén)設(shè)立了數(shù)千億額度的保障房再貸款。

這意味著什么？國(guó)家隊(duì)正在成為市場(chǎng)上最大的“房東”。

預(yù)示著未來(lái)3年，樓市的底層邏輯變了：

第一，租房不再是過(guò)渡： 隨著大批收購(gòu)房源進(jìn)入租賃市場(chǎng)，加上租售同權(quán)政策逐步落實(shí)，年輕人租房住會(huì)成為主流。

對(duì)投資客來(lái)說(shuō)，你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手就不再是普通房東，而是“國(guó)家隊(duì)”。如果你的房子地段、品質(zhì)不如政府的保租房，很可能租不出去。

第二，以舊換新加速循環(huán)：這兩年各地都在推“以舊換新”政策，政府幫你賣(mài)舊房、換新房。這其實(shí)是在激活存量市場(chǎng)，把老房子里的資金“釋放”出來(lái)，去消化新房庫(kù)存。

說(shuō)白了，未來(lái)的房地產(chǎn)不再是“增量博弈”（搶地蓋房），而是“存量博弈”，換句話來(lái)說(shuō)，“搶人、拼運(yùn)營(yíng)”的存量競(jìng)爭(zhēng)。屆時(shí)，誰(shuí)的服務(wù)更好、管理更到位，誰(shuí)才是贏家。

03、

給普通人的建議：別盲目，要算清賬

第一，剛需，別追高

如今，貸款利率處于歷史低位，首付比例降到15%，再加上房?jī)r(jià)相比過(guò)去便宜了30%，這些都是政策、市場(chǎng)給的紅利。 但千萬(wàn)別去跟風(fēng)，也別光看便宜，買(mǎi)房還得盯著核心地段、品牌開(kāi)發(fā)商、物業(yè)好的“硬通貨”。

未來(lái)這種市場(chǎng)的容錯(cuò)率很低，買(mǎi)錯(cuò)一套房，可能就是十年解套。

第二，投資客，抓緊“去粗取精”。

核心區(qū)的好房子還能拿一拿，至于遠(yuǎn)郊公寓、產(chǎn)權(quán)不清的商鋪、房齡超過(guò)20年的老破小，建議早點(diǎn)處理，哪怕略虧一點(diǎn)，換成核心城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)或能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的物業(yè)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看都更明智。

畢竟以后的房子，只有能住，能帶來(lái)現(xiàn)金流的，才是財(cái)富。

所以，別再抱著“賭一把”的心態(tài)看待樓市了。市場(chǎng)的底層邏輯已經(jīng)變了，只有順應(yīng)變化，才能走得更穩(wěn)。

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