北京買房：理清思路，購房建議1797

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我家住天通苑，160平大三居，孩子在當地三年級。當年買天通苑主要是為了居住，而且因為沒有京戶也就沒考慮學區房，但按照目前積分情況，孩子小升初之前一定辦下，所以有了換房兼顧學區的想法。

但現在有些為難的就是自持房的價值問題，與我12年前買的幾乎沒有變化，如果計入貸款的話處于虧損狀態。主要就是因為房地產大環境太差，導致這種大戶型缺乏改善家庭購買者。所以我想問問您，以您的經驗判斷，我們何時賣房合適？

A：

1、160大三居，這種房都是天通苑的早期產品，當年很受追捧。但因為回天等地的定位改變為剛需為主了，所以大戶型在這種板塊有些算錯配了。有錢人不愛買，普通家庭沒必要買，所以價格走勢都偏弱。

而您的想法是希望大盤回暖后，這種大戶型能夠補漲，或者說是跑贏大盤，對嗎？那我直說吧，幾乎不可能，最好成績也就是不再落后而已。

2、因為板塊定位是最難改變的。或者說降低定位不難，這就跟某些小區似的，開始挺高檔，但隨著小區變老+物業不給力，那注重體驗的業主就會搬離，搬來的都是不在乎的，小區的檔次也就下降了。

但如果想把某個小區，或某個板塊的檔次定位整體抬升是非常難的。必須是政策主導下的整體提升。這種情況在有大量空地的新區才相對好規劃，已經成熟的板塊就只能是依靠學區，或周邊崛起的超大型高端產業區了。

而如果沒有政策規劃，學區，以及周邊高端產業區的加持，那板塊或小區中的大戶型改善房怎么吸引到有錢人啊？怎么能讓他們多掏錢啊？

3、所以我建議是別太糾結什么補漲或跑贏大盤了，很難。天通苑從2005年之后就定位為剛需板塊了，價格走勢有兩年整體略弱，但2007年之后中小戶型的價格走勢都恢復正常，基本不落后北京大盤。

但大戶型都表現一般，時間越長越明顯。大盤走強的話也不是不跟隨，只是幅度相對小，時間相對慢而已。所以即便是大盤回暖，您家這套房也很難占到便宜。大概率是別的強勢板塊，或本地中小戶型先漲一波了，這才輪到大戶型，幅度還未必一致，也就是有再次吃虧的可能。

4、何時賣房合適？如果是我的話就現在看房，因為行情還沒有逆轉，此時市場上有不少超跌房源呢，能買到就算占便宜。也就是說，雖然您這套在之前這些年虧了，但如果此次行情能低價買到更好的，那也算補漲了。

所以現在就去市場看看吧，算算租售比什么的，用數字比較一下哪套性價比更高？有合適的就出手，沒有再等著。

僅供參考。

二

Q:

再問：我是2008年才來的北京，不知道天通苑的歷史，您所說的天通苑改變定位是什么情況？能給詳細講解一下嗎？對于我們已經掉坑里的該怎么辦？

A：

1、詳細講解我做不到，聊透了的話沒個幾車廢話完不了，還是簡單的聊兩句吧。

2、天通苑的規劃是1998年成型的，因為那年是東亞金融風暴導致了經濟危機，所以高層主導了開源節流的各項改革。

對于樓市來說，開源就是擴大房地產投資規模，節流就是停止福利分房，改為了住宅貨幣化。于是為了讓更多的家庭買到房子，也就大規模推出了經濟適用房，其中天通苑與回龍觀是最重要+規模最大的兩個。

甚至就因為經適房，才從哈爾濱調來了以開發保障房成功的汪副市長（后來的住建部長）。汪市長又引來了天通苑的開發商，哈爾濱的田+佟夫婦，所以叫天通苑。

當時天通苑的客群定位不是剛需，是中產，而且是在當時比較有錢的中產，主要針對拆遷戶+先富起來但不太富的+體制內有穩定收入和補助的家庭。所以才規劃了那么多的大戶型，目的就是為改善家庭提供“高質低價”的好房子。

這種定位在當時是很合適的，而且天通苑的質量也確實相當不錯，完全不弱于同時期的普通商品房，甚至能明顯超出，也就能體現出很強的性價比。

這其實看看天通苑的早期業主就知道了，不光是有不少體制內級別高的，也有金領+小土豪階層。還有不少明星呢，我能數出來的就幾十位，現在有的還住天通苑呢。這充分體現了當年天通苑的定位，是典型“改善”，而且是級別不低的改善。

3、但是，這種房產的性質畢竟是經濟適用房，是屬于保障房的，從理論上來講的客群應該是低收入家庭，也就是剛需。

于是到了2003-2004年之后，隨著房價的初步上漲，有些反應慢買房晚的剛需家庭提出意見了。因為他們發現，天通苑竟然豪車遍地，其中竟然有大戶型甚至200多平的超大戶型，那這還是低收入家庭的保障房社區嗎？而且最主要的是當時房價上漲，都知道房子能保值了，導致經適房的指標緊張，很多有點兒錢+有需求+住房緊張的家庭搞不到指標，而不少指標都被并不缺房的人弄走了。所以到了2005年就輿論大爆發，都是譴責經適房背離了初心的。

4、所以在此之后，經適房或者說保障房的政策就進行了多次修改，每次都是嚴格申請資格+降低檔次，于是包括天通苑的各個經適房小區的客群與檔次都明顯下降。

而且就因為2003年后房價上漲，以及831的土地招拍掛，導致拆遷成本上升+建筑成本上升。而經適房作為保障房是不能隨便漲價的，僅僅從2650漲到了3000出頭兒，開發商就只有降低質量和品質才能不賠本了，這進一步調整了板塊的整體檔次。

再加上2006-2007是房價暴漲的兩年，經適房小區都被中低收入家庭作為首選，客群級別再一次被調整。有錢的賣房離開，來買房的基本都是剛需家庭。所以才導致大戶型就不受追捧了，在板塊內成了“錯配”。

5、簡單就這情況吧，您家的既然是180平，那怎么都算不上剛需戶型，所以雖然不算太大的但也被牽連了，沒什么好辦法。

這也談不上掉坑兒里，您當時買這套房時圖的不就是自住改善嗎？既然已經實現，其他的就甭太糾結了。

我要建議就還是那話，如果確定不自住了就賣掉，同時趁著現在市場上有超跌的房源，能買到不就算找補回點兒損失了嗎？

僅供參考。

三

Q:

我們現在是面臨一個是否買房的抉擇問題。我老公是外地人，我和孩子是京戶，2018年在通州新華聯家園買的兩居室，當時500萬，現在也就價值不到400萬了。本來貸款是240萬，前兩年還過100還剩100萬，凈值還剩最多300萬，總體來說我們賠了150萬以上，細算要200萬了。

目前是老公單位要撤銷北京公司了，給他們兩個選擇，如果辭職按照勞動法補償，如果跟著回外地就安排同等工作，但工資要降不少，而且沒有補貼了。所以我們很焦慮，老公想法是先回老家一段時間看看工作情況再說，我沒工作倒是也可以。

但是問題是北京的房子怎么處理，現在的月供也要7000多，而這套房如果留著的話就不能出租，我們回了他老家還要租房，原來的房子為了買新華聯的已經賣掉了。當地的房租也要3000左右，再加上降薪的壓力就太大了。

另外還有個孩子上學的問題，如果賣掉通州這套房，感覺將來就回不了北京似的，如果回來上學怎么辦？可如果不賣掉，那在**也上不了好點的學校，當地的學區房也很貴，不賣房我們是買不起的。

A：

1、這問題問的我也撓頭，感覺這房子似乎是次要問題了，最根本的主要問題其實是選擇哪座城市生活和上學，是不是？定了城市，然后才是考慮是否賣房和買房的問題。

2、我建議是擴大思考維度吧，假定是站在10年或20年后的角度上看待今天。或者說假定這問題是10年或20年前發生的，今天的您會對當年的事情怎么選擇？

再或者說，可以站在孩子的角度上來思考，如果孩子現在是18歲或28歲，他會選擇哪座城市？他是否會選擇賣掉通州房子？是否會買在**市？

3、反正如果是我家或我孩子的話，大概率是選北京的。這不是說**不好，也是挺好的省會城市，但和北京的首都級別還是差不少的。所以我們也肯定不賣北京的房，畢竟是北京戶口，難道將來不回北京上高中考大學+工作嗎？

如果賣掉，我提醒一個場景吧，會不會跟您老公這些年似的，把他在北京所經歷的又重來一遍，所不同的只是有北京戶口而已。

4、當然，這牽扯到您老公的工作問題，這不是外人能建議的，只能自己考量。

5、另外單從房子建議一下吧，您這套房肯定是新華聯北區的吧？所以戶型大+單價總價高。可這種房雖然保值不錯，但如果出租的話租金收益率是不太高的。而且我估計您家的裝修不錯，如果出租的話也毀裝修，投入產出不劃算。

那如果確定不自住了，還貸壓力又大，是否可以考慮換一套緊湊戶型的全款房？也就是趁著裝修還值錢的時候賣掉，也趁著這幾年樓市不景氣，多看房的買一套地段兒不錯的中小戶型。這樣租金收益是大概率超過銀行利率的，也能貼補你們在**的房租，將來回北京的話也還有個自住的地方。

僅供參考。

四

Q:

Soho您確定建議賣掉嗎？會不會出現我們賣掉之后不久經濟回暖了，房租漲回6元，然后帶動房價上漲？

A：

1、這話問的挺硬啊，我確定不確定的能怎樣啊？無非是個建議而已，關鍵是您是否確定賣掉，而且還得確定您家老爺子是否同意？

2、經濟回暖是肯定的，早晚的事兒，所有國家的經濟都是曲折波動。但房租漲回6塊錢不容易，跟現在的行情相比幾乎翻番了吧？那商業地產的租金如果翻番，理論上房價就得翻番，但您覺得這會是“不久”的事兒嗎？

當然，如果發生大通脹的話有可能不久就會翻番。但一是這種事兒不容易發生，二是如果通脹就是萬物皆漲，Soho漲不漲的也就意義不大了。

3、反正我認為上漲挺難的。一是如果房租真的上漲，都甭說翻番，哪怕是10%都有開發商蠢蠢欲動，20%就有人開始出手，30%就該是爭搶了。那如果再次有商業地產大量入市，這房租的上漲趨勢還能延續吧？我認為挺難的。

其二，商業用地在任何一座大城市都已經是供過于求了，但又不好修改規劃和土地性質，所以只要有人愿意買，土地方就愿意賣。那供應量加大，商品價格就大概率受影響唄。

第三是商業趨勢的問題。任何一個國家的經濟越成熟，各行業的整合程度就越高，也就是大公司聯手壟斷市場，小公司夾縫中生存，數量也就不會多。而soho這種性質的產品，是必須靠小公司收租金的。那小公司如果賺錢困難，數量就不會增加太多，房租+房價能漲到哪兒去？

4、總之這是我的觀點，再多的不聊了。您是否賣房還是自己考慮吧，然后跟老爺子商量一下是否同意？我是否確定無所謂，房子的事兒也沒必要聽外人的建議。

僅供參考。

關注“章哥說買房”公共號，有房產相關問題可以向我提問。