又一次提到老房子？住建部出臺新規，2026年起，房價或將“大漲”

2026年，住建部的新規定開始實施，老房子成了樓市轉變中的一個關鍵變量

這次變革不靠房價全面上漲，關鍵是做好兩件事：把現有的房子優化好，同時提升住房品質。

這樣一來，市場會朝著“好城市”和“好房子”的方向分化。

01.老房子之所以能逆襲的原因

①老房子地段沒法復制。

核心區優質的學區、醫院、地鐵等配套，是其他區域無法比的，比如一線城市核心區房齡超過20年的住宅，近一年平均漲了50%，遠高于新房8%的漲幅。

比如上海靜安區有些老小區，管網改造之后，掛牌價漲了12%，租金提高了30%。

這背后，既有成熟配套帶來的生活氣息，也有舊改政策對硬件條件的提升。

②政策端也給了大力支持。

住建部已經打通了存量商品房和保障房之間的通道，核心區的老房子成了政府收購的重點。

比如上海市市中心靜安區已經在推進住房“以舊換新”，區屬國資企業收購二手老公房，促進市民的新房置換流程。

③城市更新被放到了更重要的位置。

金融和土地增值全面配合老房子改造補貼提升，加裝一部電梯補助20萬到30萬。這直接降低了改造的成本，也讓房子更容易轉手。

北京東城區某小區納入改造后，半年房價漲了100萬，投資回報率超過15%。

④住建部新規的核心是一套組合拳：控增量、去庫存、優供給。新開工面積的大幅下降，供給減少，加快了庫存的消化。

⑤“好房子”建設成了供給升級的關鍵。

綠色低碳、智慧家居等新標準，倒逼房企從追求規模轉向注重品質。

杭州一個曾經停工的項目，靠政策支持重新啟動，主打低密度洋房和智慧社區，結果一開盤就賣光了；上海核心區的好房子，因為智能系統和園林設計，價格能高出20%。

⑥公積金改革和城市更新是激活存量房的兩個主要動力。

北京把首套房公積金貸款額度提到120萬后，核心區老房子的成交量環比上漲了35%。不少地區明確公積金可以當做首付，這些利好都加速刺激存量市場。

⑦城市更新轉向精細化運營。

2026年，全國267個地級市完成了對超過300萬棟住宅的“體檢-改造”閉環。廈門等城市允許老房子適當增加面積，放大了房屋價值。政策托底，相當于給老房價值上了保險。

02.2026年樓市三大趨勢

第一，核心城市的好房子先企穩回升

第二，三四線城市去庫存壓力依然大；

第三，老房改造后，和新房形成差異化競爭。尤其是改善型需求占比突破45%，推高了好房子的價格；

這種趨勢下，對買房人來說，決策時要重點看：地段價值、政策紅利和房屋品質。

核心區的學區房、地鐵口的次新房等，依然是比較抗跌的。

總結：住建部新規的落地，標志著樓市進入以存量優化為主的時代。老房子重新獲得關注，是市場回歸理性的表現，也是政策精準引導的結果。

預計2026年，房價會出現結構性調整，而不會普漲或普跌。最終的目標，是建立一個健康、可持續的住房體系，讓房子真正回歸居住的本質。