世茂集團(tuán)創(chuàng)始人許榮茂拆售400億大樓

近日，世茂集團(tuán)創(chuàng)始人許榮茂又開始拆售“400億大樓”了

一、 核心資產(chǎn)：香港中環(huán)中心

“400億大樓”指代的是香港中環(huán)的甲級寫字樓地標(biāo)——中環(huán)中心。這棟樓高79層、總高度達(dá)346米的大廈，是香港核心商業(yè)區(qū)的重要象征。2017年，長實(shí)集團(tuán)以創(chuàng)紀(jì)錄的402億港元將中環(huán)中心75%的業(yè)權(quán)售予一個由多個財(cái)團(tuán)組成的聯(lián)合體，此筆交易因此得名。

在最初的收購聯(lián)合體中，世茂集團(tuán)創(chuàng)始人許榮茂并非最早參與者。他是在2018年初，因原主要收購方之一退出而接手了部分權(quán)益。最終，許榮茂以私人名義斥資約160億港元，獲得了其中9個完整樓層的業(yè)權(quán)，包括31、32、36、37、55、56、62、63及76樓。

二、 拆售的背景：世茂集團(tuán)的深度債務(wù)危機(jī)

許榮茂此次拆售個人名下物業(yè)，直接背景是世茂集團(tuán)自2022年爆發(fā)的嚴(yán)重債務(wù)危機(jī)。

截至2025年上半年，世茂集團(tuán)的總負(fù)債高達(dá)約4286億元人民幣，資產(chǎn)負(fù)債率超過100%，已處于資不抵債的境地。為了求生，世茂集團(tuán)在過去幾年已出售了近20處核心資產(chǎn)來回籠資金，包括上海的上海外灘茂悅酒店、北京的北京世茂大廈等。

盡管集團(tuán)在2025年完成了總額約545億元人民幣的境外債務(wù)重組，暫時避免了崩潰，但巨大的債務(wù)壓力和持續(xù)的流動性緊張局面并未根本解除。在此背景下，作為創(chuàng)始人的許榮茂出售其持有的頂級物業(yè)資產(chǎn)，被視為一種為公司“輸血”或緩解自身財(cái)務(wù)壓力的舉措。

三、 拆售進(jìn)程與“骨折價(jià)”現(xiàn)實(shí)

許榮茂的處置策略是“化整為零”，將整層樓拆分成小型單位出售，以降低總價(jià)、加快去化速度。目前，拆售主要集中在55樓。

該樓層被分割為12個單位，自2025年7月開始陸續(xù)出售。截至2026年2月初，已成功售出10個單位，累計(jì)回收資金超過4.33億港元。

然而，成交價(jià)格揭示了市場的冰冷現(xiàn)實(shí)。近期一筆交易顯示，一個建筑面積1746平方英尺的單位以約3405萬港元成交，折合每平方英尺價(jià)格僅為1.95萬港元。這個價(jià)格，與其在2017年收購時平均每平方英尺3.3萬港元的成本相比，大幅下跌了約41%，堪稱“骨折價(jià)”出售。此前其他單位的成交價(jià)也顯示，持有這些物業(yè)約7年后，虧損幅度普遍在30%左右。

四、 多重市場因素交織

此次折價(jià)出售是多重不利因素疊加的結(jié)果：

1. 香港寫字樓市場整體下行：受全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，香港寫字樓市場持續(xù)疲軟，租金和售價(jià)雙雙下跌，空置率上升。中環(huán)中心作為頂級寫字樓也未能幸免。

2. 內(nèi)地房企集體出售香港資產(chǎn)：與世茂情況類似，多家陷入流動性困境的內(nèi)地房企都在同期出售香港物業(yè)，導(dǎo)致供應(yīng)增加，買方市場特征明顯，壓低了成交價(jià)格。

3. “去中環(huán)化”趨勢：一些企業(yè)為節(jié)省成本，將辦公室遷離租金昂貴的中環(huán)核心區(qū)，削弱了該區(qū)域物業(yè)的稀缺性溢價(jià)。

五、 展望與象征意義

預(yù)計(jì)許榮茂將繼續(xù)處置其持有的其他中環(huán)中心樓層。目前，37樓和31樓等樓層也已掛牌出售，意向總價(jià)均在5.5億港元左右。這些資產(chǎn)的最終處置情況，將直接影響世茂集團(tuán)和許榮茂個人回籠資金的力度。

許榮茂折價(jià)拆售中環(huán)中心，已成為一個具有標(biāo)志性意義的事件。它象征著一個時代的轉(zhuǎn)折：曾經(jīng)高歌猛進(jìn)、在全球掃貨的國內(nèi)房地產(chǎn)巨頭，在行業(yè)深度調(diào)整和債務(wù)壓力下，不得不以巨大虧損出售昔日重金收購的“皇冠上的寶石”。這不僅是世茂集團(tuán)化債之路的一個縮影，也折射出中國房地產(chǎn)行業(yè)與香港商業(yè)地產(chǎn)市場共同經(jīng)歷的嚴(yán)峻考驗(yàn)。