高盛預測房價還得跌！

最近閑著沒事，用Gemini的NotebookLM啃了一份高盛剛剛發布的關于2026年亞太經濟形勢的展望報告。

讀完之后心里五味雜陳。

這份報告寫得非常露骨，雖然難聽，但是真話也多。很多經濟學家為了混口飯吃，說話總是云山霧罩，把簡單的道理包上十八層術語，不僅是為了自己不把話說死以后找補，也可以讓你覺得自己智商欠費。

但高盛這次直接把遮羞布給掀開了。

本來想自己消化一下就算了，但想了想，還是覺得有必要掏出一些核心觀點，用人話跟小伙伴們聊聊。

整份報告看下來，核心觀點其實就一句話：咱們目前正處在一種非常擰巴的狀態里。

一個是外熱內冷，老外還在買買買，咱們自己卻把錢包捂得死緊。

另一個是供強需弱，工廠機器轟鳴產能拉滿，但倉庫里的貨越堆越高。

這大概就是咱們現在感覺最分裂的地方，新聞里形勢一片大好，工廠里訂單排隊，但看一眼自己的銀行卡余額，再看看樓下的商鋪關門潮，總覺得活在兩個平行世界。

報告里首先提到的，咱們的GDP依然很硬，主要是靠出口。

高盛預測，2026年我們的GDP增長能達到4.8%，這比大多數經濟學家預測的4.5%還要高。

以前咱們是抱著老美的大腿做生意，現在不行了，人家要搞“脫鉤”，搞關稅戰。現在我們占美國外貿交易額的比重，已經跌回了2000年剛入世那會兒的水平。一夜回到解放前，直接把二十年的深度綁定給解開了。

至于出口怎么還在漲？因為咱們換了賽道。

2025年， 我們 對東盟、非洲、拉美的出口增速相當亮眼，分別是18%、22%和15%。貿易順差直接破了1.2萬億的歷史紀錄。高盛說，這是因為 我們 掌握了全球礦產的主導權，再加上極致的生產成本，讓其他國家根本沒法設防。

說白了，就是咱們的東西實在是太便宜了，便宜到讓全世界都沒法拒絕。

但這里面有個高盛沒展開講，卻最讓人細思極恐的點：量是上去了，價卻沒上去。

這就是典型的“增產不增收”。很多企業出口數據看著紅紅火火，年底一算賬，利潤比臉都干凈。PPI（工業生產者出廠價格指數）持續負增長，說明出廠價一直在跌。

這在經濟學上，就是典型的囚徒困境。

大家想一下這個場景：一個劇場里，前排的人站起來了，后排的人為了看見，也不得不站起來。最后的結果是，所有人都站著看完了整場戲，累得半死，但誰也沒看得更清楚。

現在的工業企業就是這樣。繼續生產吧，利潤薄得像刀片，甚至還要虧一點。但如果停產，現金流一斷，立馬死翹翹，設備折舊還得算錢，工人還得發工資。

于是，所有老板都達成了一個悲壯的共識：降價！降利潤！熬死對手我就是王！

在這種“把別人卷死，把自己累死”的預期下，企業普遍選擇主動犧牲利潤，先活下來再說。

所以你看到了，出口確實撐起了GDP的面子，但因為利潤被壓縮到了極致，工人的工資根本漲不動。

更麻煩的是，很多賺了外匯的企業，因為看不清國內形勢，錢都不往回拿，直接在海外就地投資或者存著。這就導致了一個尷尬的局面：外貿那邊的火，根本燒不到國內的鍋底下，內需依然是一潭死水。

我知道很多人還在盯著樓市，琢磨著是不是該下手了。高盛給出的判斷是這場大戲，還沒唱完。

從2021年開始算， 我們 房地產市場已經調整了五年。銷售量比峰值跌了60%，新開工量跌了80%。這數據看著都嚇人，感覺是不是已經跌無可跌了？

高盛搖了搖頭說：早著呢，2026年依然不是終點。

2025年的數據很說明問題：房地產開發投資跌了17.2%，銷售面積跌了8.7%，但銷售額跌了12.6%。

注意這個細節：銷售額的跌幅遠大于銷售面積的跌幅。這說明什么？說明這不是正常的去庫存，這是房企被逼無奈了。

這就像是一個人在水里掙扎，為了浮出水面換口氣，身上的金銀首飾、衣服鞋子，能扔的都扔了。

而且，新開工面積還在大幅收縮，這意味著房地產對上下游的拖累還會持續很久。搞水泥的、搞鋼鐵的、賣空調的、搞裝修的，日子都不會好過。

高盛預計，如果按照全球房地產泡沫破裂的標準劇本走， 我們 的房價未來可能還得再跌10%，全國范圍內要磨到2027年才能真正觸底。

房子的金融屬性正在被剝離，它正在回歸成一堆鋼筋水泥和磚頭。

以前買房是“奮斗十年不如買房一套”，現在弄不好是“買房一套白干十年”。

既然內需這么弱，大家都不敢花錢，國家為什么不像老美那樣，直接給老百姓發錢呢？

這個問題白夢也聊過，高盛的意思是這么說的， 我們 的政策思維定式，依然深深地扎根在供給側。

啥叫供給側？簡單說，就是政策更愿意把錢給生產端，給制造業，給高科技，而不是直接給消費者。

比如2025年的那個3000億國補，表面看是讓你去買家電、買汽車，好像是補貼消費者，但你仔細琢磨一下，這錢最終流向了哪里？流向了廠家。

這本質上還是為了幫廠家去庫存，讓廠家在不用大幅降價的情況下，把貨賣出去。

這種思路的邏輯還是老一套，只要工廠轉起來，工人就有工作，有工作就有工資，有工資就會消費。

但這套邏輯現在情況確實不太好用。

因為需求端的信心沒起來。如果居民收入沒有實質性提升，這種補貼就像是打了一針興奮劑，把未來的需求透支到現在。等補貼一停，消費立馬斷崖式下跌。

而且這種刺激可能會加劇那個“供強需弱”的矛盾。企業一看有補貼，嘿，又開始擴產能了！結果居民那邊真實的購買力沒跟上，最后庫存壓力像滾雪球一樣越滾越大。

數據顯示，截至2025年末，工業企業產成品存貨達到了6.7萬億元的歷史新高，增長3.9%，但制造業利潤只有0.6%的微增長。

這就好比飯店后廚拼命炒菜，菜都堆到天花板了，但前廳吃飯的客人卻還在猶豫要不要點一盤花生米。

報告里還有一個非常有意思的觀察， 我們 居民的儲蓄邏輯變了。

以前大家存錢，是為了“養兒防老”，或者是為了買個大件。現在高盛的說法是防御性儲蓄。

這詞兒聽著挺學術，翻譯過來就是：嚇壞了，不敢花。

咱們的社保是現收現付制，年輕人交錢養老人。隨著出生率下降，大家心里都在犯嘀咕：等我老了，還有足夠的年輕人交錢養我嗎？

再加上就業形勢的嚴峻。你看那個采購經理人指數的就業分項，招聘活動已經是十年來最低水平。工資增速也慢了下來，2025年只有3.8%。

在這種不確定性面前，人類的本能就是像松鼠過冬一樣，拼命往窩里塞松果。

2025年，人民幣存款余額飆到了328.6萬億元，同比增長8.7%。要知道，現在的存款利率可是“1字頭”啊！存銀行基本上跑不贏通脹，也就是在虧錢。

但即便明明知道在虧錢，大家還是把錢往銀行里搬。為什么？

因為在大家的潛意識里：投資可能會虧光，買房可能會套牢，只有存銀行，雖然會縮水，但至少本金還在。

社會心態已經從“貪婪”轉向了“恐懼”。以前是想著怎么錢生錢，現在是想著怎么保命。

而且大家對房子的認知也清醒了——房子不再是資產，而是長期負債。在“現在多存一分，將來就少求人一分”的樸素真理下，全民儲蓄也就是必然的了。

高盛這份年報很長，洋洋灑灑幾十頁，核心觀點大概就是上面這些。

至于這些觀點是不是符合你的真實體感，我相信每個人心里都有一桿秤。你可以看看身邊的商場，問問做生意的朋友，或者看看自己的工資條，大概就有數了。

高盛預測2026年GDP有4.8%的增長。但我想提醒大家的是，宏觀數據是給經濟學家看的，微觀體感才是給老百姓過的。

經濟增長未必就是普世的幸福，它也可能是一種“兩極分化的快樂”。當增長的紅利主要流向了某些特定領域（比如出海企業、高端制造），而并沒有通過工資傳導給普通人時，你就會覺得那個4.8%跟你沒啥關系。

房住不炒的大方向應該不會動搖。